모기지 융자에서는 일반적으로 2년의 직장 및 직업경력을 요구하고 이를 기준으로 수입을 계산한다. 렌더는 최소한 2년의 직장경력과 수입기록은 있어야 믿을만하고 앞으로 지속가능한 수입이라고 판단하는 것이다.

하지만 이 기준에도 예외는 있다. 예를 들어 간호학교를 졸업하고 1년 조금 넘게 일을 한 사람의 경우 렌더는 보통 융자승인을 해준다. 간호학교의 공부를 경력으로 인정해주는 셈이다.

여기서 융자 신청인의 수입을 어떻게 계산하느냐는 별개의 문제이다. 또한 다른 기준 즉 신용점수와 다운페이먼트 규모도 동시에 참고로 하여 승인여부를 결정한다. 반대로 대학을 졸업하고 세일즈를 하면서 1년동안의 커미션 수입이 있는 사람이 융자를 신청할 경우에는 승인이 나지 않을 가능성 아주 높다. 왜냐하면 그 사람의 수입을 산정하는데는 1년이란 세월이 너무 짧기 때문이다.

1099 수입의 독립계약자는 자영업자로 분류되어 반드시 최소 2년의 경력과 세금보고서를 요구한다. 그래야 경비를 공제한 순수입을 가늠할 수 있기 때문이다. 다른 예를 들어보자. 어떤 사람이 자동차 수리업을 10년 동안 운영하다가 팔고, 그 가게에서 매니저로 1년 동안 일을 경우와, 반대로 자동차 수리소에서 매니저로 10년 일을 하다가 그 가게를 인수하여 주인이 된지 1년이 지난 경우, 어떤 경우에 융자가 더 잘 나올가?

전자의 경우가 융자승인 날 가능성이 더 크다. 왜냐하면 전자는 월급쟁이로서 수입의 안정성과 지속성이 더 크기 때문이다. 반대로 후자의 경우는 자영업자가 된지 1년 밖에 되지 않았기 때문에 위험이 더 크고 순수입의 검증 가능성이 더 어렵기 때문이다. 이렇게 렌더는 융자신청인의 직장및 수입과 관련하여 안정성, 지속성, 검증 가능성을 염두에 두고 판단하는데, 융자심사의 다른 기준 즉 신용점수, 다운페이먼트 정도와 함께 고려하여 승인여부를 결정한다.

어떠한 종류의 직업과 수입이 되었든 렌더는 과거 2년 동안의 검증가능한 직업과 수입 그리고 향후 3년 동안은 현재의 수준 혹은 더 상승 가능성이 있는 수입을 융자심사를 위한 수입으로 인정해준다. 렌더가 신청인의 직업과 수입을 심사할 때 단순히 숫자만을 보는 것이 아니라 근무년수, 경력, 학력, 직업훈련 등을 종합적으로 고려하여 안정성과 지속성을 판단한다.

또한 이러한 직업과 수입에 대해서는 회사, 회계사, IRS, 주정부, 웹 사이트, 제3의 독립적인 전문기관 등을 통해서 그 진위여부에 대한 별도의 검증과정을 거친다.

많은 사람들이 융자신청을 앞두고 직장을 바꿔도 되는지를 묻는다. 같은 종류의 일을 하면서 월급을 올려서 직장을 옮겨 가는 것이 융자를 받는데 해가 될 리는 없다. 하지만 전혀 다른 분야로 직장을 옮기거나, 관련성이 없는 포지션으로 직장을 너무 자주 바꾸는 경우에는 아주 상세한 설명과 근거를 제시해야 융자승인이 날 가능성이 있다.

또한 실업기간이 있는 경우에는 문제가 될 수 있다. 융자승인이 안 나온다는 것은 아니지만, 렌더는 아주 상세한 설명서를 요구한다. 왜 그만 두게 되었는지, 개인적인 이유인지 해고를 당했는지에 대한 설명과 더불어 관련서류를 동시에 제출해야 할 경우도 있다. 실업기간에 대한 설명은 아주 자세하고 논리적이어야 하기 때문에 융자담당자의 도음을 받는 것이 좋다.

실업 후 다시 취직을 한 경우에는 보통 최소한 6개월이 경과할 것을 렌더는 요구하지만 직업의 특성과 여러 환경을 동시에 고려하므로 이 또한 미리 융자담당자와 상의할 필요가 있다.

융자 신청인의 직업과 수입에 대한 인정여부와 계산방법은 일반인이 알기 어렵기 때문에 주택구입이나 재융자를 계획하는 사람들은 수개월 전부터 경험 많은 융자담당자를 찾아 자문을 구하고 대안을 강구하는 것이 현명하다.

문의: (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>