LA 코리아타운 내 R3 조닝에 위치한 한 단독주택은 2년 전 95만달러에 팔렸는데 현재 160만달러에 바이어가 구입의사를 밝혔다. 불과 1년전 신축 4유닛 다세대 주택이 250만달러에 팔렸을 때 놀라워 했는데 지금은 웨스턴과 멜로즈길 인근 290만달러 가격으로 매물이 나왔고 리스팅 가격보다 높은 가격으로 여러 개의 오퍼가 경합 중이다.

이렇게 뜨겁기만 한 투자용 다세대 주택 부동산 시장에서 여유자금으로 2~4 유닛과 상업용 5유닛 이상의 아파트를 구입하기 위해서는 남다른 구입 전략이 필요하다.

최근 이자율이 다시 3.5% 대 아래로 떨어졌다. 4유닛까지는 개인 크레딧과 다운 페이먼트에 따라서 단독주택 못지 않게 좋은 이자율을 받을 수 있기 때문에 구입가격의 20% 에서 35% 정도로 샤핑을 하고 있는 바이어들은 2~4 유닛을 찾는 것이 부담이 적다.

올림픽과 림포우 길 LA 고등학교 인근에 있는 R2 조닝 2,200스퀘어피트 듀플렉스 집을 예를 들어 보자. 150만달러 리스팅 가격에서 내가 얼마에 오퍼를 할 수 있는지 확인하기 위해서 먼저 예상 렌트 수입을 파악한다. 한 유닛은 4,012달러에 렌트가 되어 있고, 주인이 사용했던 다른 한 유닛은 렌트를 주면 월 4,250달러를 받을 수 있어서 1년 99,000달러의 소득이 되고 보유세, 보험, 유틸리티의 고정비용을 제하면 순소득 76,100달러에 투자율(CAP) 5.2% 가 된다. 52만달러를 투자를 할 경우에 2유닛 컨포밍 융자 융자 한도인 93만달러에 맞출 수 있고 싼 이자율과 함께 월 4,200달러의 월 패이먼트가 생긴다. 즉, 한 유닛만 렌트가 되어 있어도 부담이 되지 않는 투자가 되는 셈이다. 52만달러 투자 시 은행 페이먼트와 고정비용을 제외하고 월 2,100달러를 예상된다.

USC 주변의 오래된 집들의 경우 렌트 하기 좋은 USC 순찰 보호지역과 엑스포지션 길 주위의 Metro 역세권과 올해부터 지정된 ‘기회 구역’(Opportunity Zone)을 중심으로 다세대 주택을 찾으시되, 테넌트가 비어 있는 유닛의 경우 현대식으로 샤워장과 부엌을 리모델링을 해서 좋은 가격에 테넌트를 맞을 수 있으므로 당장의 수입과 투자율이 낮더라도 새 테넌트를 들였을 때를 가정해서 계산기를 두드려 보셔야 한다.

2베드룸 4유닛 건물이 98만달러 가격으로 나와 있는데 두 유닛이 빈 채로 있다면 4유닛 모두 1,200달러대로 낮은 렌트를 내고 있는 건물보다는 기회가 좋다. 유닛당 2만달러에서 4만달러 정도 리모델링 비용을 현금으로 가지고 있어야 하는 단점이 있지만, 다시 되팔아서 시세차익을 낼 수 있는 기회가 열린다. 기회 구역은 의외로 코리아 타운 올림픽 인근에도 존재를 하므로 10년 이상 오랫동안 가지고 있을 계획이 있는 투자자라면 1031 Exchange 필요없이 양도소득세(capital gains tax)에 대한 세금을 100% 유예를 받는 이 지역에 대해서 부동산 에이전트로부터 정보를 받으시길 바란다.

5유닛 이상의 아파트를 구입할 때에 섹션 8과 같은 정부에서 렌트비를 오너에게 직접 제공해 주는 프로그램을 알고 있으면 넓은 지역에서 싼 가격의 아파트를 찾으실 수 있다. 섹션 8 테넌트가 있는 아파트의 경우에 매년 SCEP로부터 검사를 받고 제출해야 하는 서류들이 있지만, 한편으로 3베드룸의 경우 2,641달러와 2베드룸의 경우 1,970달러 지불 기준이 정부 기관(HACLA)에 나와 있어서 렌트 수입이 보장이 되고 또한 테넌트들이 이사를 잘 나가지 않고 안정적인 아파트가 될 수 있다.

유닛이 큰 아파트일수록 오너의 부담이 되는 것이 물값과 쓰레기 수거비와 관리 비용인데, 반드시 오퍼하기 전에 의외로 큰 변수가 될 수 있는 이런 공공 비용(Utility)에 대한 정확한 내용을 파악해야 한다. 은퇴 후에 건물관리로 시간과 힘을 내실 수 있는 투자자라면 매니지먼트 회사에 맡기지 않아도 되므로 관리 비용의 상당한 액수를 절약할 수 있다.

문의: (213)626-9790
이메일: harryc8949@gmail.com

<해리 정 드림부동산 부사장>