캘리포니아주 렌트 인상 상한선(Rent Cap)을 제한하는 강력한 렌트 규제 법안이 지난 11일 주 상하원을 모두 통과하여 주지사 서명만 남게 되었다. 인컴 유닛에 투자하신 많은 타운내 한인 분들이 렌트비 인상 상한선과 강제퇴거 금지 규정이 장기적으로 부동산 시장에 어떻게 영향을 미칠 것인지에 대해서 의견이 분분하시다.

렌트비 인상 상한선을 소비자 물가지수(CPI)와 연동해 건물주가 연간 5%+CPI(소비자 물가 지수; 현재 가주 평균 소비자 물가지수 2.5%), 즉 연간 렌트비 최대 인상률 7.5%를 초과해 렌트비를 급격히 인상할 수 없도록 금지했다. 또 세입자가 렌트비를 연체하거나 다른 세입자들에게 불쾌감을 야기하는 경우, 또는 세입자가 주거 공간에서 범죄를 저지른 경우가 아니라면 건물주는 세입자를 강제 퇴거시킬 수 없다.

개발업자와 투자자들 일각에서는 이 법안이 시행될 경우 LA를 비롯한 가주 전역에서 아파트 신축이 크게 감소하게 돼 장기적으로 렌트비를 인상시키는 결과를 초래할 수 있다는 우려를 하고 있다. 20만명 회원의 가주부동산중개인협회(CAR)도 반대의견을 표시했던 이유중의 하나가 바로 이 문제이다. 렌트 컨트롤 아파트가 대폭 늘어나고 세입자는 지은 지 15년 이상의 렌트 컨트롤이 있는 곳을 선호하여, 새 아파트 입주 수요가 줄어들면 개발업자들은 수익률이 낮아져서 투자를 꺼려할 수 있다는 의견이다.

실제로 LA 한인타운의 R3 조닝의 신축가능한 대지의 거래는 많이 줄었고, 더 많은 유닛을 지어서 수익률을 높일 수 있는 R4와 C1.5 C2 조닝에 치우쳐져 있다. 뉴섬 주지사는 가주의 주택난을 끝내기 위해서는 일년에 50만 유닛, 중장기적으로 총 350만유닛이 필요하다고 말한다. 현재 짓고 있는 아파트와 주택의 5배나 더 지어야 가능한 수치이다.

결국 구하기 힘든 주택과 아파트 비용 때문에 가주를 떠나도록 내몰릴 수 밖에 없어 아파트 신축에 영향을 줄 수 있다는 분석도 있다.

LA 시의 경우 4% 인상폭 제한이 현존하고 있어서 그다지 충격적인 변화가 아니라고 생각할 수도 있지만, 1978년 10월1일 이후 지어진 임대유닛은 지금까지는 인상폭 제한 대상에서 제외됐었지만 이번 법안이 시행되면 1978년부터 2004년 사이에 지어진 신축 주거시설 또한 렌트비 인상 관련 규제를 2030년까지 받게 된다. 렌트 컨트롤에 해당하지 않는 아파트들은 상대적으로 비싼 가격에 판매되어 왔었지만, 앞으로는 판매가격에 영향을 받을 가능성이 높아졌다.

한인 부동산 투자자 중 아직도 열기가 식을 줄 모르는 투자 전략중의 하나가 구식 아파트를 구입하여 세입자가 이사를 나가면 현대식으로 리모델링을 해서 시세대로 렌트를 받고 연간수익률(CAP)을 높여서 시세차익을 얻는 방법이다. USC 경비순찰지역 내 92만5,000달러에 현재 마켓에 나와 있는 4개의 1베드룸 유닛을 예를 들어 보자. 렌트를 평균 950달러씩 받고 있고 한 유닛은 비워준다고 한다.

현재 수익률은 2.5%이지만, 유닛 당 3만달러를 들여 샤워장, 마루, 부엌을 고쳐놓으면 1 베드룸에 1,800달러 렌트를 받고 수익률이 3.6%이고 2유닛을 고치면 4.9% 수익률이 된다. 3개 유닛을 고치고 세입자를 들이고 다시 마켓에 수익률 4.25%로 내놓으면 대략 124만달러 판매 가능한 4유닛 아파트가 완성이 된다. 하지만, 렌트컨트롤로 인해서 이사를 하는 수요가 줄고 결국 렌트 수요가 상대적으로 많아지면, 전체적인 렌트비 상승을 가져올 수 있고, 이사를 하는 경우에 세입자들이 새로운 계약을 해야 하므로 이사를 하는 경우의 수를 줄이게 됨어 많은 사람들이 위와 같은 리모델링 사업에 대해서 더 조심스럽게 접근해야 한다고 예측하고 있다.

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<해리 정 드림부동산 부사장>