지역 학군과 범죄율 등을 확인했다고 해서 바이어로서의 의무를 다했다고 안심해서는 안 된다. 애타게 찾던 ‘드림 홈’이라고 믿었던 매물에서 심각한 결함이 발견될 수 있기 때문이다. 따라서 주택 구입 결정을 취소해야 할 만큼 중대한 결함이 있는지 점검에 점검을 거듭하는 것이 바이어의 의무다. 조잡하게 실시된 리모델링 공사나 공개되지 않은 결함이 발견되면 드림 홈은 하루아침에 ‘악몽’과 같은 집으로 바뀐다. 경제 뉴스 전문 방송 CNBC가 이런 결함이 발견되면 주택 구입에 대한 미련을 당장 버려야 한다고 충고했다.

▶ 해결 가능한 결함인가?

어떤 결함이 발견되느냐에 따라 바이어는 주택 구입을 지속할지에 대한 결정을 내려야 한다. 해결 가능할 것으로 판단되는 결함이라면 셀러 측에게 적절한 수리 또는 수리비를 요청한 뒤 주택 구입 절차를 이어갈 수 있다. 그러나 발견된 결함이 도저히 해결할 수 없는 결함이거나 수리비 부담이 클 것으로 예상되면 아무리 아쉬워도 발길을 돌리는 편이 좋다.

‘전국 바이어 에이전트 협회’(National Association of Exclusive Buyer Agents)의 앤디 드펠리스 회장은 “정식 면허를 소지한 홈 인스펙터를 통한 매물 점검을 실시하기 전까지 바이어가 할 수 있는 것이라고는 그저 ‘눈’으로만 확인하는 방법밖에 없다”라며 “관할 관공서 등을 통해 해당 매물과 관련된 공사 허가증 등도 바이어가 직접 확인해야 하는데 확인 절차를 모르는 바이어들이 상당수”라고 강조했다.

▶ 공사 허가 여부 반드시 확인

매물 설명란에 주방 리모델링 실시 또는 지하실 개량 공사 사실이 적혀 있다면 무작정 기뻐하기에는 이르다. 관련 공사가 관할 부서의 적절한 허가 절차에 따라 실시됐는지부터 확인한 뒤 기뻐해도 늦지 않다. 일반적으로 주정부 또는 시정부에서 주택 건물 증축, 전기 및 수도 관련 개량 공사, 기타 리모델링 공사가 건물 안전 규정에 따라 실시됐는지 점검하고 적절하게 실시됐다고 판단되면 허가증을 발급한다. 공사 진행 도중 또는 공사 완료 후 관할 시 정부 건물 안전 부서의 점검 책임자가 공사 절차를 감독한 뒤 안전 규정상 문제가 없는지 판단하게 된다.

온라인 주택 정보 업체 ‘홈 어드바이저’(HomeAdvisor)에 따르면 공사 허가를 발급받는데 소요되는 수수료 비용은 전국 평균 약 1,036달러다. 집을 내놓은 셀러가 실시한 주방 리모델링 공사가 겉보기에 아무리 근사해도 적절한 공사 허가증을 발급받지 않았다면 규정상의 문제점이 숨겨져 있는 것으로 의심된다. 문제는 여기서 끝나지 않는다. 관할 시정부의 건물 안전 부서에서 이미 실시된 주방 리모델링 공사를 허물고 처음부터 규정에 맞게 다시 실시하도록 명령을 내리면 그야말로 낭패가 아닐 수 없다.

공사 허가 절차가 진행 중이지만 아직 최종 허가가 발급되지 않는 매물도 있기 때문에 주의해야 한다. 공사는 이미 진행 중이지만 관할 시의 점검이 실시되지 않았기 때문에 공사가 안전 규정을 따라 실시됐는지 아직 확인할 방법이 없다. 공사 허가 여부 확인에만 그쳐서는 안된다. 공사를 담당한 업체에 대해서도 알아보도록 한다. 업체가 관할 주정부가 발급하는 정식 면허를 보유한 업체인지, 적절한 상해 보험에 가입한 업체인지 등도 확인하면 좋다.

▶ 주택 보험 청구 기록 확인

매물 상태를 점검하는 절차 중 셀러가 공개하는 사항을 검토하는 절차가 있다. 셀러 측 공개 서류는 반드시 참고해야 하는 사항이지만 100% 신뢰해서는 안 된다. 셀러의 의도와 상관없이 주요 결함 사항이 공개 서류에서 누락되는 경우가 매우 흔하다. 셀러 측 공개 서류가 미덥지 못하다면 매물의 과거 주택 보험 청구 기록을 발급받아 확인하는 방법이 있다. 보험 보상 기록 시스템인 ‘클루’(CLUE: Comprehensive Loss Underwriting Exchange) 보고서를 발급받으면 과거 7년간 청구된 주택 보험 보상 기록과 청구 원인이 된 주택 결함 내용을 확인할 수 있다.

미니애폴리스의 더글라스 밀러 부동산 전문 변호사에 따르면 클루 리포트를 발급받아 확인한 뒤 약 150만 달러 규모의 주택 거래를 취소해야 했던 적이 있다고 한다. 클루 리포트에 셀러가 공개하지 않는 보험 청구 기록이 발견됐기 때문이다. 클루 리포트에 따르면 해당 매물은 화재로 인한 피해와 정화조 시설 결함으로 약 25만 달러에 달하는 보험금이 청구된 사실이 있었다.

클루 리포트는 주택 소유주를 통해 신청할 수 있기 때문에 리포트가 필요한 바이어는 셀러에게 발급을 요청하는 수밖에 없다. 리포트는 개인 정보 업체인
‘LexisNexis’(www.lexisnexis.com) 등에서 1년에 한차례 무료로 발급받을 수 있다. 발급 신청은 온라인, 전화(866-312-8076), 우편 등을 통해 할 수 있다.

▶ 지하실 보면 집 상태 알 수 있다

지하실이 있는 주택은 지하실만 점검해도 주택에 어떤 결함이 있는지 예측할 수 있다. 우선 지하실 바닥에 수평으로 발생한 균열이 있는지 살펴본다. 프랭크 리쉬 ‘전미 홈 인스펙터 연합회’(American Society of Home Inspectors) 대변인에 따르면 지반의 수평 균열은 외부의 압력으로 인해 건물 외벽이 안쪽으로 휘어지는 현상에 의해 발생하는데 외부로부터의 침수가 의심되는 문제다. 만약 개량 공사가 실시된 지하실이라면 퀴퀴한 악취나 벽 자국 등이 없는지 살펴본다. 악취나 벽의 자국 역시 누수나 침수에 의해 발생한 곰팡이 등의 문제 일 수 있다.

<준 최 객원 기자>