상반기 주택 시장에서 가장 뜻밖의 현상은 모기지 금리 하락이다. 부동산 전문가들은 지난해 금리 상승세가 올해 내내 이어질 것이라고 전망했다. 그러나 예측은 보기 좋게 빗나갔고 금리는 다시 사상 최저 수준에 근접해 있다. 뜻밖의 현상은 바이어에게는 내집 장만 기회를, 주택 보유자에게는 재융자 기회를 선물했다. 상반기 주택 시장의 또 다른 특징은 바이어와 셀러 간 힘겨루기 양상이다. 매물 부족 탓에 구입 경쟁이 심한 지역이 많지만 그렇다고 작년과 같은 셀러스 마켓 상황은 찾아보기 힘들어졌다. 인터넷 재정 매체 ‘너드월렛’(NerdWallet)이 올해 하반기 주택 시장과 모기지 금리 전망을 살펴봤다.

◇ 매물 증가로 셀러 점차 약세

2012년 8월 이후 거의 10년째 셀러스 마켓이다. 매물보다 수요가 많아 셀러의 협상력이 여전히 우세하다. 그런데 올해 들어 바이어스 마켓으로 기우는 현상이 조금씩 나타나고 있다. 셀러스 마켓과 바이어스 마켓을 구분 짓는 요인인 매물량이 비교적 큰 폭으로 증가했기 때문이다.

지난 4월 시장에 나온 재판매 주택 매물은 약 183만 채로 전년 동월 대비 약 3만 채 늘었다. 같은 달 신규 주택 매물 역시 약 32만 7,000채로 전년보다 약 3만 3,000채 증가했다.

하지만 주택 구입 수요와 인구 증가세를 감안한 매물량은 여전히 부족하다. 국영 모기지 보증 기관 프레디 맥의 2017년 분석에서 인구 증가로 인한 주택 수요 증가분을 충족시키기에 여전히 연간 약 37만 채의 신규 주택 공급이 부족한 것으로 조사됐다. 프레디 맥은 “신규 주택이 충분히 공급되기 전까지 소득 대비 주거비 부담이 여전히 높아 신규 가구 형성과 주택 소유율 회복에 장애가 될 것”이라고 경고했다.

◇ 집값 덜 오른다


주택 가격이 오를 것이란 전망이 올해 초 우세했다. 가격 상승 전망은 올해 상반기에 그대로 실현됐고 하반기에도 이어질 전망이다. 그러나 가격 상승폭은 당초 예상보다 훨씬 낮아질 것으로 전망됐다. 올해 1분기 주택 가격은 전년 동기 대비 약 4% 상승했다. 2018년 1분기 조사 때의 상승폭인 약 4.5%에 비해 소폭 하락한 수치다.

‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “앞으로도 주택 가격 상승세가 둔화될 것”이라며 “집값이 쉽게 오르는 시기는 지나갔다”라고 설명했다. NAR은 가격 상승세 둔화로 올 연말 주택 가격은 전년대비 약 2.2% 상승하는데 그칠 것으로 전망하고 있다. 반면 국영 모기지 보증 기관 패니메이는 올해 주택 가격 상승과 관련된 수정 전망치로 전년대비 약 4.3% 상승할 것이란 전망을 내놓기도 했다.

◇ 이자율, 적어도 현재 수준보다 오르지 않을 전망


패니메이, 프레디 맥, NAR 등 주택 시장 관련 기관들은 올해도 모기지 금리가 지속적으로 오를 것이란 전망을 일제히 내놓은 바 있다. 그러나 전망과 달리 금리는 올해 초부터 지속적인 하락세를 이어가고 있다. 지난해 11월 약 5.09%까지 치솟았던 30년 만기 고정 금리는 올해 6월 약 4.09%로 1% 포인트나 떨어졌다.(너드월렛 집계). 프레디 맥의 집계에 따르면 6월 말 전국 평균 30년 만기 고정 금리는 약 3.73%로 2년여 만에 가장 낮은 수준이다.

이미 큰 폭으로 떨어진 모기지 금리는 올해 말까지 하락세를 이어갈 전망이다. 이자율은 경제가 위축될 것으로 우려될 때 하락하는 경향을 나타낸다. 현재 미국과 중국의 무역 전쟁으로 인한 불안감과 글로벌 경제 위축에 대한 우려로 ‘연방 준비 제도’(Fed)가 올해 말 이전에 기준 금리를 한차례 인하할 것이란 계획을 시사한 바 있다. 기준 금리가 하락할 경우 모기지 금리는 적어도 현재 수준보다 오르지 않을 것으로 전망된다.

◇ 고가 매물만 넘치는 ‘톱 헤비’ 상황


주택 구입 여건은 당분간 개선될 기미가 없어 보인다. 특히 저가대 매물 시장에서는 매물 가뭄 현상으로 주택 구입에 상당한 어려움을 겪을 수 있다. 주택 가격 상승폭이 둔화되고 모기지 금리가 하락하고 있지만 주택 구입에 어려움을 겪는 바이어는 여전히 많다. 주로 저가대 매물을 구입해야 하는 첫 주택구입자 사이에서 구입난에 대한 호소가 나오고 있다. 대니얼 헤일 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “모기지 이자율 하락으로 주택 구입 능력이 개선됐지만 주택 구입 상승세로 인해 이자율 하락 효과가 상쇄되고 있다”라며 “올해 주택을 구입한 바이어의 월 페이먼트 금액이 지난해 구입했을 때와 큰 차이가 없을 것”이라고 설명했다.

시장 조사 기관 메트로스터디의 마크 보우드 수석 이코노미스트는 현재 주택 시장 상황을 ‘톱 헤비’(Top-Heavy)로 지적했다. 수요가 드문 80만 달러 이상 가격대의 매물은 넘쳐나고 있지만 주택 구입 수요가 몰려 있는 40만 달러 미만 가격대에서는 매물 부족 현상이 여전히 심각하다는 지적이다. 신규 주택 시장도 사정은 마찬가지다. 주택 건설 업체들이 규모가 큰 주택 건설을 늘리면서 40만 달러 미만 가격대 신규 주택 매물도 여전히 품귀 현상이다. 지난해 4월 판매된 전체 신규 주택 중 40만 달러 미만은 약 67%였지만 올해 비율이 약 64%로 하락했다.

◇ 재융자 적극 나서라


모기지 금리 하락의 최대 수혜자는 현 주택 보유자들이다. 재융자를 통해 낮은 이자율로 갈아타 모기지 페이먼트 금액을 낮출 수 있는 기회가 주어지기 때문이다. 모기지 시장 조사 기관 ‘블랙 나이트’(Black Knight)는 약 590만 명의 주택 보유자가 재융자를 통해 모기지 이자율을 약 0.75% 낮출 수 있을 것으로 추산하고 있다. 모기지 이자율이 떨어진다고 모든 주택 보유자에게 재융자 혜택이 주어지는 것은 아니다.

재융자 실시 전후 이자율 차이, 모기지 대출액 규모, 모기지 보유 기간, 재융자 수수료, 향후 주택 보유 예상 기간 등에 따라 재융자 혜택의 폭이 달라진다. 따라서 인터넷 ‘모기지 재융자 계산기’(Mortgage Refinance Calculator)를 통해 재융자 후 예상되는 실익을 따져본 뒤 재융자를 결정하는 것이 좋다. 최근 모기지 이자율이 지속적으로 하락하면서 최근 주택을 구입한 경우라도 재융자를 통한 혜택이 기대된다. 블랙 나이트는 지난해 주택 구입자 중 약 95만 3,000명이 재융자를 통해 월평균 약 162달러의 페이먼트 금액을 낮출 수 있을 것으로 추산했다.

<준 최 객원 기자>