문) 얼마전 부모님의 주택구입을 위해 융자를 대신 받아드린 적이 있습니다. 자영업을 하시는부모님의 수입보고가 많지 않아 직장생활을 하는 제 수입을 이용해서 융자를 받았습니다. 이제 제 자신의 집을 살려고 하는데 융자를 받는데 문제가 없을가요 ?

답) 주택융자 상담을 하다보면 아주 많이 경험하게 되는 케이스입니다. 자영업을 하시는 부모님의 수입보고가 넉넉지 않아서 융자를 못 받는 경우에 직장생활을 해서 수입보고가 확실한 자녀들의 이름으로 융자를 받아 집을 사는 경우가 우리 한인사회에서는 너무나 흔합니다. 그런데 이렇게 융자를 받아서 집을 산 후 사후 관리를 잘 못하면 나중에 자녀들이 집을 사고 싶을 때 제대로 못사는 경우가 많으므로 아주 조심해야 합니다.

부모님께 도움이 되고자 자녀들이 신용과 이름을 빌려준 것인데 이 때문에 나중에 정작 자녀들 자신들이 집을 사는데 어려움을 겪게 된다면 이는 정말로 큰일이고 부모님으로서는 여간 미안한 일이 아니므로 부모나 자녀들 모두 주의할 필요가 있습니다. 크게 두 가지 방법으로 이를 해결할 수 있습니다. 우선 어떠한 이유에서든 집의 소유권을 부모님으로 바꾸지 못할 사정이 있는 경우가 있을 수 있습니다. 부모님의 메디케어문제등이 예가 될 수 있습니다.

이 경우엔 집의 소유권을 자녀이름으로 그대로 둔채로 자녀가 집을 부모님께 렌트를 주는 형태로 처리하면 나중에 자녀가 집을 살 때 부담이 되지 않습니다. 부모가 자녀에게 매달 렌트비를 지불하고 자녀는 모기지페이를 하고, 세금보고할 때 이 집을 자신의 투자용 주택으로 신고를 하면 됩니다.

이때 렌트비를 너무 많이 받으면 자녀가 세금보고할 때 수입이 늘어나 부담이 될 수 있고, 반대로 렌트수입을 너무 적게 보고를 하면 나중에 자녀가 융자를 받을 때 부담으로 작용할 수 있습니다. 보통 월모기지페이먼트와, 재산세, 보험 및 HOA 비용을 합한 금액이 월 렌트비로 적당한 경우가 많습니다.

두 번째 방법은 소유권을 부모님이름으로 바꾸는 것입니다. 이때 중요한 사항은 소유권을 부모님이름으로 바꾸는 것과 더불어 모기지 페이먼트를 반드시 부모님의 구좌에서 직접 모기지 렌더로 납부해야한다는 사실입니다. 어떤 사람들은 부모님이 자녀들 구좌에 돈을 넣어주면 자녀들이 모기지 페이먼트 하는 경우를 많이 보는데 이는 아무런 도움이 안됩니다. 또 한가지 중요한 사항은 모기지 이자에 대한 세금혜택을 부모님이 봐야한다는 사실입니다. 결국 모기지가 자녀이름으로 되어 있어 크레딧보고서에는 비록 자녀 밑으로 나오지만, 거주하는 사람도 부모님이고, 타이틀도 부모님이름으로 되어있고, 모기지 페이먼트도 부모님이 하였고, 모기지 이자에 대한 세금혜택도 부모님이 하였으므로, 자녀들의 부채로부터 제외시킬 수 있게 됩니다. 이렇게 함으로써 그 집과 융자는 자녀와는 상관이 없는 것으로 처리가 가능해 집니다. 어떤 사람들은 이자에 대한 세금공제를 자녀들이 받는 것을 보았는데, 이는 나중에 융자승인을 못 받는 이유가 될 수 있으므로 주의 해야합니다.

자녀가 월급을 받으므로 세금을 줄이기 위한 꽁수를 부리다가 더 큰 화를 당할 수 있으로 조심해야합니다. 그런데 타이틀을 바꾼다거나, 모기지 페이먼트를 누가 한다거나, 누가 그 집에 거주한다거나등 여려 사항들을 실행하기전에 먼저 반드시 융자담당자와 상담을 통해서 정확한 정보를 가지고 일을 추진해 나가야합니다.

그리고 반드시 최소한 일년전부터 미리미리 융자담당자를 찾아서 상담을 받고 준비를 하라고 권하고 싶습니다. 왜냐하면, 일부 사항은 일년치 혹은 이년치 기록이 융자에 영향을 주기 때문입니다. 대표적으로 부모님이 납부한 모기지페이먼트기록은 일년치가 필요합니다. 그리고 세금보고서 또한 일년에 한번씩 하게 되므로 한번 잘못하게 되면 일년내지 이년동안은 다른 선택을 못하게 만들 수도 있기 때문입니다.

그리고 이 글에서 언급되지 않은 여러 가지 독특한 상황이 현실에서 복잡하게 일어날 수 있으므로 일찍 융자담당자를 찾아서 상담을 하고 자신들의 처지에 맞게 준비하고 차근차근 해결해 가면 나중에 낭패를 면할 수 있을 것입니다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>