주택 구입 시 다운페이먼트의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 다운페이먼트 비율이 높을수록 낮은 이자율을 받아 매달 납부하는 페이먼트 금액을 낮출 수 있고 주택 순자산 ‘에퀴티’를 단기간에 축적하는데도 큰 도움이 된다. 하지만 준비된 자금을 몽땅 다운페이먼트로 사용하면 주택 구입 뒤 발생하는 여러 비용을 감당하지 못하게 된다. 결국 부채가 발생하는 재정 위기를 맞을 수 있다. 최적의 다운페이먼트 금액을 계산하는 것은 어렵지만 적어도 주택 수리비, 의료비, 기타 생활비 등 비상 상황 발생 시 사용할 여분의 현금을 남겨두는 것이 바람직하다. 인터넷 재정 매체 ‘너드 월렛’(NerdWallet)이 재정 위기 없이 다운페이먼트 자금을 준비하는 요령을 소개했다.

◇ 너무 적어도 너무 많아도 안돼

다운페이먼트 비율은 매달 납부해야 하는 모기지 페이먼트 금액을 결정할 때 매우 중요한 요인이다. 연방 정부 기관의 보증으로 이뤄지는 ‘컨벤셔널 융자’(Conventional Loan)를 발급하면서 미니멈 다운페이먼트 비율로 3%를 요구하는 대출 은행도 있다. 그러나 다운페이먼트 비율이 너무 낮으면 주택 구입의 장벽은 낮아지지만 대출 비율이 높아져 주택 구입 뒤 페이먼트 부담에 허덕이기 쉽다.

일부 구입자들은 돈을 조금 더 모아 다운페이먼트 비율을 5%로 높이면 재정 사정이 조금 더 나아질 것으로 기대하지만 3% 다운페이먼트 조건과 큰 차이는 없다. TD 뱅크 주택 융자 부문 릭 벡텔 책임자는 “다운페이먼트 3%와 5% 간 매달 납부해야 하는 모기지 페이먼트 금액에는 큰 차이가 없다”라며 “주택 구입 금액이 높을 경우 높은 페이먼트 부담에 의해 생활비가 쪼들리기는 마찬가지”라고 설명했다. 벡텔 책임자는 또 “그러나 주택 구입 뒤 현금에 대한 필요성은 일반인들이 생각하는 것보다 훨씬 크기 때문에 적절한 금액의 다운페이먼트를 지출하는 것이 중요하다”라고 강조했다.

◇ 모기지 보험 피하려면 최소 20%

다운페이먼트 비율을 무리하지 않은 적정 수준으로 높이는 것이 유리할 때가 있다. 다운페이먼트 비율이 낮을 경우 대출 규정에 의해 의무적으로 가입해야 하는 ‘모기지 보험’(Private Mortgage Insurance)에 따른 추가 비용을 피하기 위해서는 다운페이먼트 금액을 높여야 할 필요가 있다. 모기지 보험은 주택 구입 시 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 경우 대출 규정에 따라 의무적으로 가입해야 하는 보험이다. 모기지 연체 발생을 대비한 보험으로 연체 발생 시 대출 은행의 피해를 보호하기 위한 보험이다.

모기지 보험에 가입했다면 매달 정해진 페이먼트 납부 외에 추가 페이먼트 납부를 통해 주택 자산(Equity) 비율을 20% 이상 끌어올린 뒤 모기지 보험을 최대한 빨리 해약해야 비용 부담을 줄일 수 있다. 모기지 보험료는 주택 구입 시 선불로 납부 또는 매달 납부할 수 있는데 대출 금액 규모에 따라 보험료가 높게 책정될 수 있어 가계부 부담 요인으로 작용한다.

◇ 401(k)보다는 로스 IRA

다운페이먼트 금액을 결정할 때 다른 재정 계획에 미칠 수 있는 영향을 신중히 고려해야 한다. 뱅크 오브 웨스트가 실시한 2018년 밀레니엄 세대 보고서에서 21세~34세 주택 보유자 중 약 29%가 은퇴 연금 계좌를 통해서 다운페이먼트 자금을 조달한 것으로 조사됐다. 재정 전문가들은 은퇴 자금을 통해 다운페이먼트 자금을 마련할 때 신중한 접근이 필요하다고 강조한다.

특히 401(k) 계좌에서 다운페이먼트 자금을 대출받을 경우 위험이 따르기 때문에 각별한 주의가 필요하다. 401(k) 계좌의 경우 실직 발생 시 다음 해 세금 보고 기한까지 대출액을 상환해야 하며 59.5세 이전 인출할 경우 10% 벌금 규정 등 불리한 점이 있다. 또 401(k)를 통해 발생한 수익은 일반 소득으로 분류돼 소득세를 납부해야 하는 것도 불리한 점이다.

은퇴 연금 계좌를 통한 다운페이먼트 자금 조달을 고려할 경우 401(k)보다 ‘로스 IRA’(Roth IRA)가 더 유리한 방법이라고 ‘핼펀 파이낸셜’(Halpern Financial)의 애런 클라크 공인 재무 설계사가 강조한다. 로스 IRA의 경우 조기 인출에 따른 벌금 규정이 없고 발생 수이에 대한 소득세 납부 규정도 적용되지 않는다. 로스 IRA에 5년 이상 연금을 적립한 생애 첫 주택 구입자의 경우 수익 중 1만 달러까지 세금이나 벌금 납부 없이 인출해 다운페이먼트 용도로 활용 가능하다.

◇ 첫 구입자 3명 중 1명, 주택 구입 뒤 재정 불안

너드 월렛이 주택 구입자 약 2,029명을 대상으로 올해 실시한 설문 조사에서 첫 주택 구입자 중 약 34%가 주택 구입 뒤 재정적인 불안감을 느끼고 있다고 답했다. 주택 구입에 무리하게 목돈을 지출한 결과로 주택 구입 시 다운페이먼트와 클로징 비용에 너무 많은 금액을 지출하면 안 된다는 교훈이 강조된 조사 결과로 볼 수 있다. 재정적인 위기감을 피하려면 항상 비상 자금을 남겨둬야 한다고 재정 전문가들은 강조한다.

주택 구입 뒤 주택 결함으로 인해 예상치 못한 비용이 발생하는 경우가 많기 때문에 주택 구입 과정에서 주택 상태를 철저히 조사하는 것이 무엇보다 중요하다. 홈 인스펙션 보고서를 검토해 셀러 측과 주택 구입 완료전 필요한 수리를 실시하거나 수리비를 받아 주택 구입 뒤 수리비 발생을 대비해야 한다. 필요하다면 리모델링 우선순위를 정해 당장 필요한 수리부터 실시해 불필요한 수리비 지출로 비상 자금이 사용되는 것을 막도록 한다.

<준 최 객원 기자>