은퇴 준비에 대한 관심이 나날이 높아지고 있다. 다양다양한 은퇴 준비 방법 중 부동산을 활용한 방법도 있다. 임대용 투자 주택에 발생하는 임대 수익으로 은퇴 생활 자금을 마련하는 방법이다. 고령에 경험이 부족하면 임대용 투자 주택 관리가 쉽지 않기 때문에 ‘턴 키 프라퍼티’(Turn Key Property) 구입을 통한 투자가 고려된다. US 월드뉴스&리포트가 은퇴 준비를 위한 턴 키 프라퍼티 구입시 유의해야 할 사항을 정리했다.

■ 구입 즉시 임대 수익

턴 키 프라퍼티는 이미 리모델링 공사가 완료된 주택을 뜻한다.

입주 조건이 갖춰져 구입 즉시 입주하거나 세입자를 들일 수 있는 주택이다. 투자용 턴 키 프라퍼티는 이미 세입자까지 들어온 상태로 구입 즉시 임대 수익이 발생하는 주택을 의미한다. ‘소극적 소득’(Passive Income)을 목적으로 투자용 턴 키 프라퍼티 구입을 고려하는 은퇴자가 많다.

턴 키 프라퍼티는 이미 수리가 완료됐기 때문에 구입 즉시 발생하는 각종 수리비를 최소화할 수 있고 임대 수익이 바로 발생한다는 것이 장점이다.

버지니아 주 소재 힐 웰스 스트래터지의 대니얼 힐 대표는 “턴 키 프라퍼티를 여러 지역에 걸쳐 구입할 수 있다”라며 “한 지역 부동산 시장이 침체될 경우 다른 지역에서 임대 수익이 발생하는 위험 분산 효과가 기대된다”라고 설명했다.

■ 얼마나 보유할 계획인가

단독주택 또는 다세대 주택 구분 없이 턴 키 프라퍼티 투자는 부동산 투자를 간소화해준다. 하지만 다른 형태의 투자와 마찬가지로 턴 키 프라퍼티 구입에 앞서 투자 기간(부동산 보유 기간)을 먼저 고려해야 한다.

부동산 시장 상황이 항상 변동하기 때문에 보유 기간을 가장 중요한 투자 요인으로 삼아야 한다. 부동산에 직접 투자하는 경우 ‘부동산 투자 신탁’(REITs)과 달리 처분을 통한 현금화가 유동적이지 못하다. 부동산 시장 조정기와 침체기를 항상 대비하려면 보유 기간에 대한 계획을 갖는 것이 무엇보다 중요하다.

부동산 투자 신탁은 부동산을 소유하는 것이 아니라 부동산에 투자하는 투자 업체의 지분을 구입하는 투자 방법이다. 필요시 부동산 투자 신탁은 주식처럼 쉽게 처분할 수 있다.

하지만 턴 키 프라퍼티처럼 직접 보유한 부동산은 시장 변동성이 발생해도 쉽게 처분할 수 없는 것이 가장 큰 차이점이다. 따라서 부동산 투자 신탁은 주로 단기 투자, 턴 키 프라퍼티는 장기 투자 목적에 적합한 것으로 여겨진다.

턴 키 프라퍼티 구입에 필요한 대출을 받기 위해서도 보유 기간을 미리 결정하는 것이 좋다. 뉴욕 소재 워버그 리얼티의 캐서린 랜도우 부동산 에이전트는 “턴 키 프라퍼티 처분이 대출 상환 기간에 의해 좌우될 때가 많다”라며 “대출 만기와 보유 기간을 비슷하게 정하는 것이 위험을 낮추는 데 도움이 된다”라고 설명했다.

■ 매물 상태 ‘속까지’ 철저히 점검

당장 발생할 임대 수익만 기대하다 보면 건물 공사 상태나 향후 임대 전망 등 더 중요한 사항을 놓치기 쉽다. 턴 키 프라퍼티 구입 전 건물 상태부터 철저히 점검해야 한다. 겉으로 보기에는 즉시 입주가 가능한 건물처럼 보여도 공사 상태나 공사에 사용된 자재 수준이 좋지 못할 때가 있다.

공사 상태가 불량하면 잦은 고장으로 인한 수리비 발생으로 기대했던 임대 수익을 올리지 못하게 된다. 턴 키 프라퍼티 구입 시에도 일반 주택 구입과 마찬가지로 홈 인스펙션을 통해 건물 상태를 꼼꼼히 확인한 뒤 구입을 결정한다.

턴 키 프라퍼티는 대개 플리퍼 등 전문 부동산 투자자에 의해 매물로 나오는 경우가 많다. 턴 키 프라퍼티 매물을 내놓은 셀러의 과거 매매 기록이나 평판 등을 알아보는 것도 구입 결정에 도움이 된다. 또 당장 세입자가 들어와 있다고 해서 앞으로도 세입자를 쉽게 찾는 일이 보장되는 것은 아니다.

지역 환경과 이웃 주택 관리 상황 등을 포함, 향후 임대 전망을 알아보는 일도 중요하다. 현재 세입자의 자격도 알아봐야 한다. 소득이나 고용 상황 등 현재 세입자의 자격이 일반적인 기준에 미치지 못하면 임대료 체납, 퇴거 등 예기치 못한 상황을 감수해야 한다.

■ 관리 업체 통한 관리

턴 키 프라퍼티 투자의 가장 큰 장점은 초기 투자 업무를 최소화할 수 있다는 점이다. 임대에 필요한 공사가 완료됐고 세입자까지 이미 정해졌기 때문에 초기 투자 위험이 매우 낮은 것이 장점이다. 하지만 구입 뒤 발생하는 관리는 전적으로 구입자의 몫이다.

투자용 주택 관리 경험이 없는 경우, 부실 관리로 오히려 손실을 입을 수 있기 때문에 처음부터 전문 관리 업체를 통해서 관리하는 것이 안전한 방법이다.

턴 키 프라퍼티 구입과 동시에 전문 관리 업체에 관리를 맡겨야 세입자와의 관계 등 모든 이전 절차가 순조롭게 진행될 수 있다.

관리 업체를 선정할 때 다른 턴 키 프라퍼티 투자자 또는 셀러에게 소개를 의뢰하는 것도 좋은 방법이다. 소개받은 업체가 제공하는 서비스 범위와 관리 수수료 등을 반드시 확인한 뒤 결정한다. 수수료 비용이 과도하게 높으면 임대 수익이 낮아지기 때문에 주의해서 선정해야 한다.

■ 장기 임대 계약

턴 키 프라퍼티의 미래 임대 수익 전망을 살펴야 할 중요한 이유가 또 있다. 은퇴 자금 목적의 투자이기 때문에 은퇴 목표 시기에 맞춰서 임대 수익 전망을 예측할 필요가 있다. 그러기 위해서는 요즘 유행하는 단기 임대 방식의 임대 계약보다는 장기 임대 계약 위주의 임대 계획을 갖는 것이 좋다.

에어비앤비와 같은 휴가객 상대 단기 임대 주택의 평균 임대 기간은 1년 중 약 6개월밖에 되지 않아 은퇴 생활에 필요한 자금을 지속적으로 발생시키기 힘들다. 턴 키 프라퍼티가 위치한 지역의 임대 주택 공실률 등 임대 시장 상황을 검토해 목표한 은퇴 자금 공급이 가능할지 알아보는 것이 중요하다.

<준 최 객원 기자>