주택 융자 신청 시 융자의 승인 여부와 이자율이 결정되는 가장 중요한 서류 중의 하나를 꼽는다면 신용 조사서 (Credit Report)일 것이다. 이 신용 조사서는 주택 융자 뿐만 아니라 크레딧 카드나 다른 어떤 융자의 신청시에도 매우 중요하게 다루어 지는 서류 중의 하나이다. 주택 융자 신청 시에는 RMCR(Residential Mortgage Credit Report)이라고 하는 주택 융자만을 위해 준비되는 신용 조사서를 융자 회사나 은행을 통하여 신청하게 되는데, 요즈음은 좀 더 자세하게, 재직 증명 등 사람의 손을 Extra로 거치지 않는 In-file Report로 대신해서 사용하는 것이 통상이다.

신용 조사서의 내용을 보면 보통 융자 신청인의 기본 정보가 되는 이름, 주소, 쇼셜 번호와 함께 과거에 단 한번이라도 크레딧이 조회되거나, 열려있는 구좌는 모두 리포트에 기재 되어 있다. 예를 들어, 주택 융자, 자동차 융자, 크레딧 카드 및 학생 융자 등등이 올라가게 된다. 통신회사나 유틸리티 회사는 크레딧 Bureau(기관)에 정보를 올리지 않기 때문에 신용 조사서에 나오지 않는다. 하지만, 이 들은 페이먼트를 몇 달 이상 안 낼 경우 Collection으로 넘기게 되는데 그 때 신용 조사서에 비로소 반영이 된다.

신용 조사서를 작성하는 회사에 따라 조금씩 차이가 있기는 하나, 일반적으로 현재 Open 되어 있고, 잔고(Balance)가 많은 구좌부터 열거를 하고 늦은 페이먼트 기록이 있는 구좌는 뒷 부분에 나와 있다. 모든 구좌들은 그 구좌가 시작된 날짜(년월), 마지막으로 조사된 날짜, 크레딧 Limit, 현재 Balance, 월 페이먼트 금액, 융자 신정인의 개인 구좌인지 아니면 부인/남편과 Joint 구좌인지가 기록 되어 있으며 만약에 해당 구좌에 페이먼트를 늦게 낸 적이 있으면 그 날짜와 횟수가 기록되어 나온다.

이 외에도, 직장 정보, 신용 조사서를 조회(Inquiries) 해 본적이 있는 회사들과 날짜, 파산 선고 (Bankruptcy), 빚 (Judgement or lien), 과거에 살았던 주소나 한번이라도 쓴 적이 있는 주소가 나와 있으며, 가장 중요한 요소이기도 한 크레딧 점수가 나온다.

크레딧 점수는 융자 심사를 하는데 있어서 기준이 되는 점수인데, 위의 모든 정보를 제공하는 크레딧 기관들에서 융자 신청인의 지급 습관에 따라 점수를 계산하여 그 위험 부담을 알려주고 있다. 현재 미국에서 가장 많이 쓰이는 크레딧 기관은 크게 세 곳이 있는데 그들은 Experian, Equifax, Trans Union을 꼽을 수 있다. 이 세 기관에서는 각각 FICO(Fair Isaac and Co.), Beacon, Imperica라고 불리우는 크레딧 점수를 제공한다. 흔히 복사한다고 말할 때에 복사기를 만드는 회사인 “Xerox”를 일컬어 Xerox 한다고 영어로 말하듯이, 크레딧 점수도 여러가지 이름이 있지만 통상적으로 FICO Score를 크레딧 점수를 말할 때 자주 사용한다. 이 점수들은 흔히 낮게는300점에서 높게는 800점을 넘기기도 하며 일반적으로 740점이 넘어야 좋은 크레딧 점수로 간주된다.

예전에는 심사를 하는 심사 위원(Underwriter)의 재량에 따라 융자의 승인 여부가 결정되었다고 한다면, 요즈음은 위에서 설명한 크레딧 점수에 따라 융자 신청서가 심사되는 상황이다. 이 크레딧 점수를 좌우하는 요소는 여러가지가 있는데 가장 중요한 것은 제날짜에 페이먼트를 했나하는 것이다. 늦은 페이먼트가 있으면 점수가 낮아지는데, 특히 현재 Open 되어 있는 구좌에 최근 늦은 페이먼트를 한 적이 있으면 점수가 많이 낮아진다. 또 열려 있는 구좌의 Limit 에 비해 Balance가 높을 때 크레딧 점수가 낮다. 여러군데 크레딧 카드를 신청을 하여 이곳 저곳에서 신용 조회 (Inquiries)를 하면 크레딧 점수가 낮아진다. 또한 크레딧 구좌들이 최근에 열린 구좌들이면 비교적 점수가 낮다. 이러한 요소들은 각 사항이 점수에 주는 영향을 열거한 것인데 일정한 만큼이 내려가고 올라가는 것이 아니라 이 모든 것들이 복합적으로 작용하여 점수가 계산 되는 것이다. 열려 있는 구좌가 아주 없는 경우에는 크레딧 점수가 전혀 않나오는 경우도 있다.

이 신용 조사서는 은행에서 사용할 수 있는 기간은 보통 120일이며, 조사서에 나오는데 현재 Balance가 업데이트 되어 있지 않으면 업데이트 할 것을 요구할 때도 있다. 또한 간혹 비슷한 이름이거나 특히 한국인들의 경우 형제 간에 돌림으로 이름을 가지고 있는 경우 구좌들이 혼돈이 되어 신용 조사서에 나오는 수도 있으므로, 미래에 주택을 구입하거나 다른 융자 신청을 할 계획이 있는 분은 미리 신용 조사서를 신청하여 잘못 된 정보가 기록되어 있지는 않은 지 한번 점검하는 것이 중요하다고 하겠다.

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<에이미 양/모기지 월드>