현재 집을 소유하고 살고 있는 사람이 어떠한 이유에서든 다시 집을 사기위해서 융자를 받는 경우는 고려해야 할 사항이 많기 때문에 아주 조심해야 한다.

현재 살고 있는 집이 있는 사람이 추가로 집을 사는 경우는 보통 다음의 경우에 해당한다. 첫째, 투자용으로 집을 사는 경우, 둘째, 부모님이나 자녀들의 거주 목적으로 사는 경우 혹은 별장용으로 사는 경우, 셋째, 새로 사는 집으로 이사 들어 가고 기존 집을 세놓는 경우, 넷째, 새로 사는 집으로 이사 들어간 후에 기존 집을 파는 경우 등을 들 수 있다.

첫 번째, 투자용집을 사는 경우는 수입과 은행잔고등 자격요건만 되면 쉽게 융자가 나오니 크게 문제 될 것이 없다. 다만 이자율이 주거주용에 비해 다소 높고 다운페이먼트를 약간 더 해야한다.

두번 째, 부모님이나 자녀들이 거주 할 목적이나 별장용의 경우도 수입과 은행잔고가 충분 하다면 큰 문제없이 융자가 나온다. 이 경우의 거주용도는 Second Home이 되어 이자율이 주거주용처럼 낮은 장점이 있다. 하지만, 두 집을 감당할 만큼 충분한 수입이 있어야 한다.

셋째, 새로 사는 집으로 이사를 들어가고 기존 집은 세를 놓는 경우를 살펴보자.

이 경우 중요한 것은 왜 이사를 가야하는지에 대한 이유가 객관적으로 타당해야한다. 왜냐하면 새로 사는 집에 대한 융자가 주거주용이 되어 렌더는 낮은 이자율을 제공해야하기 때문이다.

혹시 손님이 낮은 이자율을 받기 위하여 거짓말을 하는 것은 아닌지 렌더가 의심할 수가 있다는 말이다. 이 경우 렌더가 살피는 사항은 두 집의 크기, 위치, 방 갯수, 직장이나 학교로 부터의 거리등 모든 사항을 살펴서 그 타당성을 따진다.

아이가 셋인 가정이 방 세개짜리 집에서 네개짜리 집으로 이사 갈 경우는 큰 문제가 없다. 3,000스퀘어피트에 살고 있는 두 부부가 아이들이 다 성장하고 떠나서 2,000스퀘어피트나 이하의 집으로 다운 사이즈 할 경우도 큰 문제가 없다.

하지만 단독주택에서 투유닛으로 이사를 들어간다면 승인받기 힘들다.

셋째의 경우는 기존집을 렌트를 놓기 때문에 예상되는 렌트수입을 융자심사때 사용할 수 있다. 하지만 이러기 위해서는 에퀴티(집값에서 융자밸런스를 뺀 규모)가 집값의 30%를 넘어야한다.

그리고 손님이 받으려는 융자가 점보융자일 경우에는 손님의 주택투자관리경험이 2년이상 되어야 렌트수입을 쓸 수 있다. 세 번째 경우에 해당하는데 렌더가 주거주용으로 융자승인을 잘 안 해줄려고 할 경우에 해결할 수 있는 방법은 있다.

새로 사는 집을 주거주용으로 기존집을 렌트용으로 동시에 융자를 신청하면 융자는 확실히 나온다. 하지만 이 경우 기존집의 이자율등 여러 사항을 고려하여 실익이 있는지를 살펴야한다. 네 번째 경우는 새로 사는 집으로 이사를 들어가고 기존 집은 추후에 파는 경우인데 현실적으로 이런 경우가 많이 발생한다.

좋은 집을 발견해서 놓치고 싶지 않은데 현재 집을 팔고 사기에는 시간이 촉박한 경우가 많다. 이 경우 손님들이 알아야 할 것은 손님의 입장에서는 새로 사는 집의 에스크로가 끝난 후 기존 집을 바로 팔 예정이지만 렌더 입장에서 추후에 팔지 안팔지를 알 수 없는 일이다. 따라서 새집에 대한 융자를 해 주는 순간에는 기존집은 렌트용으로 바뀔 수밖에 없다는 것이다. 결국 거주용도를 결정할 때는 세 번째 경우와 같은 기준을 적용한다.

네 번째 경우에서 손님이 새집에 대한 다운페이먼트가 충분히 있다면 큰 문제가 없으나, 다운페이먼트가 기존 집의 에퀴티에서 나와야 할 경우가 많은데 이때 기존 집을 사는 사람이 융자승인서를 가져오면 새로 사는 집의 렌더도 그걸 근거로 융자승인을 해줄 수가 있다는 사실을 알아두면 많은 도움이 된다.

그리고 새집을 산후에 기존집이 팔리면 거기서 나오는 돈으로 새집융자를 어느 정도 갚고 월 페이먼트를 낮추고 싶어하는 사람들이 많은데, 이때 Recasting을 이용하면 아주 간단히 이 목적을 달성할 수 있다. Recasting은 기존융자의 이자율, 기간등은 그대로 둔채로 줄어든 융자밸런스에 맞춰 월페이먼트를 줄여주는 제도이다.

비용이 전혀 안들고 서류도 간단하며 프로세싱기간도 짧아 아주 유익한 제도이다.

<문의 (213)393-6334>

<스티브 양 웰스파고 은행 주택융자 담당>