주택 융자의 심사 과정은 시간의 흐름과 함께 지속적으로 변하여 왔고 지금도 계속적으로 변화하고 있다.

Sub Prime 사태이후 많이 까다로와 졌던 융자 심사는, 요즈음 들어 다시 융자 시장이 안정 되면서 조금씩 다시 완화해 지고 있는 편이다. 은행에서 요구하는 서류만 봐도 예전에는 수입 증명을 위해서, 융자 신청인이 직장인일 경우, 지난 2년간의 W-2와 최근의 Pay Check Stub 그리고 고용인으로부터의 재직 증명서와 2년간의 세금 보고서까지 필요로 하였는데, 요즈음은 2년간의 W-2 와 최근 한달치 Pay Check Stub 만으로도 가능하게 되었다. 또한 최근에는 Computer Network를 통해서 융자 신청인의수입을 알아보는 시스템도 구축하고있기 때문에, W-2 마저도 제출을 요구하지 않는 은행도 생기고 있다.

개인 사업을 하는 융자 신청인의 경우, 예전에는 개인 신용 조사서 외에도 상업 신용 조사서 (Business Credit Report) 및 3년치 Business License 사본과 2년치 세금 보고서, 손익 계산서 (Profit and loss statement) 그리고 재무 제표 (Financial Statements)를 필요로 했는데, 요즈음은 Business Credit Report는 전혀 요구하지 않으며, 3년치 Business License 대신 간단한 회계사 편지로 대체가 가능 하다. 손익 계산서나 재무 제표는 Jumbo loan 이 아닌 경우 전혀 요구하지 않고있다. 그리고 FHMC(Freddie Mac이라고 불리우는 융자 기관)에서는 비지니스를 한지 5년이 지났으면, 아예 최근 1년치 세금 보고서만을 요구하고 있다.

하지만 이렇게 제출 서류가 간략 해졌다고 해서 심사가 약화된 것은 아니고 기술의 발달과 함께 모두 Computer화 되면서 다른 확인 수단이 발달 되었기 때문에 융자 신청인이 제출해야하는 서류가 줄어든 것이다. 예를 들어, 수입 증명 서류가 줄어든 대신에 은행에서는 Form 4506-T라는 서류를 통해 국세청에, 융자 신청인이 제출한 세금 보고서를 확인 할수 있으므로, 은행 측에선 아주 짧은 시간 안에, 손쉽게 필요한 정보를 받아 보고 또 확인 할수가 있게 되었다.

몇년전 부터는, Sub Prime 사태 이후 아예 없어 졌었던 수입 증명을 하지 않는 프로그램(No Income Documentation 또는 Stated Income Program)이 다시 부활되고 있어서 그동안 융자가 가능하지 않았던 융자 신청인들이 주택을 구입할 수 있는 기회가 생기고 있다.

또한, 요사인 은행들이 심사 할 때, 예전에 비해 높은 DTI (Debt to Income Ratio)를 허용하고 있다. DTI라고 하는 것은 융자 신청인의 지출과 수입을 비교한 비율로써 융자 심사에 중요한 기준중 하나이다. 예전엔, 주택에 들어가는 비용과 다른 모든 월 지출을 합한 금액이 수입의 43%를 넘으면 융자 승인이 어려웠는데, 요즈음에는 허용 비율이 많이 올라가서50% 이상도 허락하기 때문에, 같은 수입으로 예전에 비해 더 많은 융자액을 받을수가 있게 되었다.

아무래도 가장 유익한 변화 중에 하나를 꼽으라면 주택 가격의 급상승으로, 매년 오르고 있는 conforming loan limit이라고 볼 수 있다. 매년 1월 1일 기준으로 새로운 융자 금액이 적용 되는데, 2019년에, 평균 주택 가격 상승을 기준으로 올라간 새 융자금액은 다음과 같다. (California, Santa Clara County 기준)

1unit: 72만 6,525달러

2units: 93만 300달러

3 units: 112만 4,475달러

4 units: 139만 7,400달러

각 주마다 또한 그 안에도 카운티 마다 지역에 따라 융자 금액 Limit의 차이가 있지만 전반적으로 많이 올라간 것을 볼수 있다. 이 변화에 따라서 융자 신청인들이 주택을 구입하거나 재융자를 하는데 있어서 좀더 많은 융자 금액을 받으수 있는 혜택을 받을 수 있게 되었다.

408-857-9982

<에이미 양/모기지월드>