손님들 중에서 융자를 해보신 분들은 에스크로 어카운트(Escrow Account) 또는 임파운트 어카운트(Impound Account) 라는 단어을 들어보셨을 겁니다.

주로 론 오피서들이 손님들께 물어보는 단어로써 재산세(Property tax)와 화재보험(Hazard Insurance) 어카운트를 만들기를 원하는지의 여부를 묻는것을 말합니다.

자세히 설명드리면 재산세는 1년에 2번(상반기 마감일은 11월 1일부터 12월 10일 까지, 하반기 마감일은 2월1일부터 4월 10일까지)을 내셔야 하고 화재보험은 일반적으로1년 프리미엄을 한번에 보험회사에 내셔야 합니다.

그런데 재산세는 대략 집 가격의1.125%를 1년에 2번에 걸쳐서 내셔야 하기 때문에 한꺼번에 큰 목돈이 나가게 됩니다.

이런 상황이 부담스러운 분들을 위해서 있는 것이 바로 에스크로 어카운트입니다.
에스크로 어카운트란 모기지 페이먼트를 제외한 집에 대한 페이먼트인 재산세와 화재보험비의 1년치 금액을 12개월로 나눈 1달치 금액을 매달 모기지 페이먼트 내실때 함께 내면서 은행에 재산세와 화재보험비를 저축해 놓는 어카운트를 말합니다.

융자를 받으실때 임파운트를 선택하시게 되면 클로징 하는 달에 따라 다르긴 하지만 일반적으로 6개월에서 8개월치의 재산세와 화재 보험비를 은행에 미리 비축해 놓고 시작을 합니다. 그리고 은행에서는 매달 손님으로부터 지불된 재산세와 화재보험비를 에스크로 어카운트에 모아두었다가 재산세와 화재 보험내는 기간에 맞춰 손님대신 내게 됩니다.

그럼 은행에서는 에스크로 어카운트를 어떻게 운영할까요? 예를들면 재산세와 보험비는 매해마다 재조정되는데 혹시 지난해를 기준으로 매달 비축해 놓았던 재산세의 금액이 집값 상승에 따른 재산세 인상으로 인하여 부족하게 되었을 경우 비축해 놓았던 금액에서 부족한 금액을 채워서 페이먼트를 하게 됩니다.

이런 상황이 발생할수 있기 때문에 은행은 처음 융자를 시작할때 몇개월치의 페이먼트를 미리 비축해 놓는 것입니다.

위에서 설명드린대로 재산세와 화재 보험비는 매해 변동될수 있기 때문에30년 고정이나 15년 고정 프로그램을 가지고 계시더라도 에스크로 어카운트를 신청하신 분들은 매년 페이먼트 금액이 변할수가 있습니다.

그렇다면 에스크로 어카운트를 가지고 계신 상황에서 재융자를 하게 되면 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 현재 있는 은행은 에스크로 어카운트에 쌓여있는 금액을 pay off 되는 시점을 기준으로 내야하는 재산세나 화재 보험비를 지불해야 하는 책임이 있습니다. 그리고 에스크로 어카운트에 남은 금액은 재융자가 클로징되면 1-2달 안에 손님께 refund 됩니다.

여기서 중요한 점은 재융자가 재산세를 내야하는 시기에 근접해서 클로징 하게 되면 현재의 은행에서 재산세를 비축해 놓았을 지라도 페이먼트 날짜가 아직 안되었으면 페어먼트를 하지않기 때문에 손님이 에스크로 클로징할때 재산세를 먼저 내고나서 은행에 비축해 놓았던 재산세를 클로징 후에 pay off 된 은행으로부터 남은 금액을 직접 refund 받게 됩니다.

에스크로 어카운트는 손님이 원해서 하는 경우도 있지만 은행에서 반드시 요구하는 경우도 있습니다.

예를 들면 LTV 가 89.9% 인 경우나 또는 FHA 융자나 VA 융자인 경우에는 무조건 에스크로 어카운드를 선택하셔야 합니다.

에스크로 어카운트의 장점은 큰 금액의 재산세를 한꺼번에 내야 하는 부담감이나 또는 페이먼트를 날짜에 맞춰서 지불해야 하는 불편함을 은행에 재산세를 매달 저축해 놓으므로써 은행이 손님대신 페이먼트를 해준다는 점입니다.

하지만 단점으로는 융자를 시작할때 6-8 개월치의 재산세를 미리 에스크로 어카운트에 deposit 시켜놔야 한다는 점이다. 우리가 살고 있는 실리콘 밸리 지역은 집값이 매우 놓기 때문에 비축해 놓아야 하는 6-8 개월치의 재산세 금액도 어떤 분들께는 부담스러울 수 가 있습니다.

그래서 본인의 상황에 맞춰서 에스크로 어카운트를 선택하시는 것이 바람직 합니다.

W)408-736-8800

<정혜진 융자/모기지 월드>