땡스기빙이 지나고 연말이 다가오면서 주택시장은 활기를 잃어 가고 있다.

이러한 계절적 요인에 더하여 지난 수년동안 집값이 많이 올랐다고 생각한 수요자들이 적극적인 구매를 늦추면서 주택시장의 거래는 눈에 띄게 줄어들었다.

그러나 언젠가 내집을 살 계획이 있는 사람들은 거래가 뜸하던, 가격이 오르던 내리던 상관없이 미리미리 준비를 하고 있어야 맘에 드는 집을 발견했을 때 바로 오퍼를 넣을 수 있다.

아직까지 남가주는 특히 한인들이 선호하는 지역은 매물보다 수요가 많은 셀러스 마켓인 만큼 좋은 물건이 나오면 오퍼가 경쟁적으로 몰린다. 이 오퍼 경쟁에서 이기기 위해서는 자신의 가능한 다운페이먼트 정도와 융자 금액을 알고 있어야 한다.

그래야 자신이 감당가능한 오퍼 금액을 쓸 수 있기 때문이다. 융자가능한 수입규모를 숫자를 통해서 알아보자.

50만달러의 집을 20%, 즉 10만달러을 다운하고 40만달러를 융자받아 구입할 경우 얼마의 수입이 있어야 할까? 먼저 40만달러에 대한 월 페이먼트는 30년 고정기준으로 4.75%의 이자율을 적용하면 약 2,087달러가 된다. 여기에 50만달러의 집에 대한 재산세는 1.25%를 적용하면 일년에 약 6,250달러, 월 약 521달러가 된다.

그리고 집에 대한 화재보험을 매월 약 60달러 정도로 보자.

그러면 집과 관련된 페이먼트는 모기지 페이먼트(2,087달러), 재산세(521달러), 집 보험(60달러)의 합계로 월 2,668달러 정도 된다.

만약에 융자신청인이 다른 아무 부채가 없고 집에 대한 HOA(Home Owner Association)비도 없다면 이 합계의 약 2.2배 내지 2.3배의 월수입이 있으면 된다.

즉, 월 약 5,930달러정도의 수입이 있으면 융자승인이 나온다는 애기다. 여기서 월수입이란 정확히 어떠한 수입을 말하는지는 나중에 다시 알아보고, 만약에 HOA가 월 300달러가 있다면 집 페이먼트가 약 2,968달러가 되면서 필요한 월수입은 약 6,600달러로 늘어난다. 만약 학자금 융자의 월 페이먼트(혹은 학자금융자 총잔액의 1%가) 월 250달러라면 총 월페이먼트는 3,218달러로 늘고 필요한 월수입은 약 7,150달러 이상으로 늘어난다.

또 만약 자동차 리스나 융자 페이먼트가 월 400달러가 있다면, 월 총 페이먼트는 3,618달러로 늘어 필요한 월수입은 8,050달러 이상으로 늘어난다.

그리고 만약에 신용카드의 현재 월 미니멈페이먼트가 월 150달러라면 월 총페이먼트는 3,768달러로 늘고 필요한 월수입은 8,380달러 이상이 된다.

이렇게 똑 같은 50만달러의 집을 20% 다운으로 40만달러의 융자를 받아 구입한다고 해도, 그 집에 HOA가 얼마나 되는지, 손님의 다른 페이먼트가 얼마나 되는지에 따라 필요한 월수입의 규모가 5,900달러에서 8,400달러까지 차이가 난다.

손님의 입장에서 필요한 월 수입의 규모를 낮추기 위해서는 HOA가 없는 집을 산다거나, 아니면 다른 개인적 부채를 미리미리 줄여가야 할 필요가 있다. 그리고 여기서 수입이란 정확히 어떤 것을 말하는지 알아보자.

봉급 생활자의 경우는 기본적으로 세금 등 각종 공제 이전의 그로스 인컴을 모두 수입으로 계산해 준다. 최근에 급여인상이 있었다면 오른 후의 수입을 인정해 준다. 그리고 지난 2년 동안 보너스와 오버타임의 기록이 있었다면 이를 평균하여 수입으로 인정해 준다.

커미션 수입자, Schedule C 자영업자, S 혹은 C Corporation 을 보유한 자영업자등 모든 자영업자는 기본적으로 2년의 세금보고 기록을 근거로 수입을 게산한다. 이때 이 회사에서 자신이 가지고온 월급뿐만아니라 배당된 회사의 순수입도 손님이 수입으로 계산해 준다. 이상에서 살펴본 바와 같이 똑같은 금액의 집을 똑같은 규모의 다운페이먼트로 구입한다고 해도 각 개인의 부채규모에 따라 융자승인을 받기에 필요한 수입의 규모가 아주 많이 차이 남을 알 수 있다.

따라서 집을 구입할 예정인 사람들은 이 부채규모를 미리 줄여나가는 것이 아주 중요하다. 또한 수입에 대한 해석과 인정범위가 자영업의 형태나 융자상품에 따라 각기 달라질 수 있으므로 미리 융자담당자에게 상담을 받는 것이 아주 중요하다.

<스티브 양 웰스파고 은행 융자 컨설턴트>