집을 사는 것의 들뜬 감정 이면에는 불안함도 있다. 혹자는 인생에서 몇 안 되는 가장 감내하기 힘든 겁나는 경험이기도 하다고 말한다. 다운페이 저축을 시작으로 드림 홈을 찾는 과정과 그 집을 결국 사기까지 걸리는 기간은 길고 사람을 녹초로 만들기도 한다. 이런 어려움을 최소화하기 위해 가장 먼저 요구되는 것은 무엇보다 모기지 사전승인을 받는 것이라고 할 수 있다. ‘사전승인’(pre-approval)은 사실 모기지 승인과 크게 다를 바 없다.

신청서 양식을 채워 제출하면 모기지 렌더는 깐깐하게 크레딧 체크를 한다. 이후 대출 예상액을 받게 되는데 이 숫자가 바로 얼마짜리 집을 살 수 있는지를 결정하게 된다.

즉, 그간 뜬 구름을 잡는 기분이었던 내집 마련이 구체적인 대출액이 제시되면서 집을 사는데 얼마를 쓸 수 있는지 알게 되는 것이다.

■사전승인은 왜 필요한가?

정말 살기 좋은 동네와 끝내주는 집을 알아보는 것은 너무 쉬운 일이다. 그러나 그 동네의 그 집을 살 수 있는 능력이 안 된다면 시간만 허비한 셈이 된다. 주택의 매각 가격은 그 집을 소유하는데 드는 모든 비용을 의미하지 않는다.

만약 30만달러의 모기지 사전승인을 받았다면 이보다 싼 집을 찾아야 한다. 보험료나 재산세 등 기타 비용도 염두에 둬야 하는데 이들을 모두 합해 전체 비용으로 치기 때문이다.

얼마짜리 집을 살 수 있는지 우선 파악하는 것이 최우선이다. 예산 범위를 벗어나는 집은 당연히 구입할 수 없고, 매달 페이먼트도 할 수 없다.

■사전승인 대 사전자격(pre-qualification)

사전승인과 사전자격은 같은 개념은 아니다. 모기지 렌더는 재정 상황을 점검하고 어느 정도의 대출이 가능한 자격인지 말해줄 수 있다. 일견 도움이 되겠지만 사전자격은 리얼터나 셀러 입장에서는 보증수표는 아니다.

사전승인은 재정 상황과 소득 등에 기초해서 어떤 자격이 되는가를 렌더에게 보여주는 기능을 한다. 즉, 개인이 제출한 서류를 바탕으로 얼마나 비싼 집을 살 수 있는가를 결정해주는 역할을 한다. 모기지 신청서 작성을 마친 뒤에 깐깐한 크레딧 체크를 거쳐 얼마나 가치가 있는 대출자인지를 가려주는 것이다. 이때 소득, 부채, 자산 등이 고려되고 가치가 매겨진다.

사전승인은 바이어가 얼마나 진지하게 주택 구입 문제를 다루는지 대변한다. 준비해서 받아낸 서류는 백 마디 말보다 더 힘이 있다.

■언제 사전승인을 받아야 하나?

최적의 타이밍은 자신의 크레딧 점수를 점검해서 가장 높을 때이다.

사전승인은 받고 난 뒤 60~90일까지 유효한데 크레딧 점수가 계속해서 바뀌기 때문에 유효기간이 단서처럼 붙는다.

이 기간 중에 점수가 오르면 더 낮은 금리로 사전승인을 받을 수 있다. 사전승인을 한번 이상 받는 것도 나쁘지 않다. 좋은 조건의 이자율과 구입할 수 있는 주택 가격대를 결정하는데 필요한 아이디어를 얻을 수 있기 때문이다. 따라서 집을 먼저 찾기 전에 모기지 사전승인부터 받아야 하는 것이다.

■모기지 사전승인은 어떻게 받나?

사전승인을 받을 수 있는 가장 좋은 방법 중 하나는 모든 서류를 미리 준비해 두는 것이다. 다음 소개할 것은 사전승인을 받기 위해 당장 손에 쥐고 있어야 하는 서류들의 목록으로 ▶가장 최근 월급 명세서(페이 스터브) ▶지난 2년간의 W-2 양식들 ▶지난 2년간의 연방소득세 환급 내역들 ▶은행 스테이트먼트(본인 명의로 된 계좌 전체) ▶크레딧 리포트 ▶운전면허증 또는 여권 등이다.

■사전승인은 어떻게 작동하나?

신청서를 제출하면 모기지 렌더는 신청자의 크레딧 점수를 체크하고 크레딧 히스토리도 검토한다. 또 소득대비부채(DTI) 비율도 점검하는데 현재 지고 있는 부채 해결을 위해 매달 소득에서 얼마씩을 지출하는지 중점적으로 살펴본다.

렌더들은 3대 크레딧 평가회사인 엑스페리언, 에퀴팩스 그리고 트랜스유니언의 트레딧 리포트를 참고한다.

이때 유리한 평가를 받으려면 정해진 크레딧 한도의 30% 미만을 사용하는 낮은 크레딧 활용도, 각종 빌을 제때 납부하는 성실함 그리고 얼마나 다양한 타입의 크레딧을 보유하고 있는지 현황 등의 조건을 갖추는 것이 유리하다.

■사전승인은 어떻게 받나?

내 집을 장만하기 위한 여정을 시작했다면 앞으로 극복해야 할 많은 난관들이 있다. 이와 관련해 여기 몇 가지 고려사항들을 정리했다.

① 여러 모기지 렌더를 만나야 한다. 사전승인은 한 달 이내라면 복수의 렌더로부터 받아도 아무 상관이 없다. 왜냐하면 사전승인은 깐깐한 크레딧 체크가 동반되고 이는 크레딧 점수에 좋지 않은 영향을 주기 때문이다.

만약 다수의 렌더를 통하되 타이밍만 잘 맞춘다면 타격을 받는 것은 단 한 번으로 넘어갈 수 있다.

② 다운페이 저축을 늘려야 한다. 다운페이 액수가 많을수록 모기지 조건을 유리하게 만들 수 있다. 만약 집값의 20% 이상을 다운페이로 처음 제시할 수 있다면 모기지 보험료를 내지 않아도 된다.

③ 사전승인 후 소비를 늘리지 말아야 한다. 생애 처음으로 사보는 집이든 아니면 기존 집을 팔고 더 큰 집으로 이사를 하는 경우든 상관 없이 소비와 지출을 적게 유지하는 것이 중요하다. 사전승인을 받은 이후 많은 금액의 소비를 피해야 하는데 그래야 LTV 비율이 낮은 수준을 유지할 수 있기 때문이다.

④ 빌은 꾸준히 지불해야 한다. 꾸준히 날아오는 빌을 제때 잘 갚는 것은 본인의 크레딧 히스토리를 위해 중요하다. 만약 연체된다면 크레딧 점수에 중대한 결점을 남길 수 있다.

⑤ 하나의 사전승인 편지를 받았다고 완전히 ‘승인된’ 것은 아니다. 만약 여러 모기지 렌더를 비교해서 알아봤고 이중 가장 유리한 상환조건과 낮은 금리를 제시한 곳이 있다고 가정해보자.

기억할 점은 이런 렌더라고 해도 반드시 신청자에게 대출을 내줘야 할 의무가 있는 것은 아니라는 것이다. 특히 최초 사전승인을 받은 뒤에 신청자의 크레딧 점수나 히스토리에 변화가 생겼다면 더더욱 그렇다.

<류정일 기자>