주택구입은 인생에서 중요한 이정표라고 부를만하다. 꿈에 그리던 직업을 갖거나, 진정한 사랑을 만나는 것만큼 중요한 의미가 있다고 말할 수 있을 것이다. 내 집을 갖는다는 생각을 하면 벌써부터 가슴이 뛰고, 환상적인 이미지들이 뇌리를 스치겠지만 냉정하고 객관적으로 현재 상황을 바라보면 홈 오너가 되기에는 이르다는 경고등이 여럿 켜진 것을 발견할 수도 있을 것이다. 많은 예비 바이어들의 경우 특히 밀레니얼 세대(22~37세)에게 주택 소유는 재정적인 투자의 개념보다 더 큰 의미가 있다. 최근 ‘홈스닷컴’(Homes.com)이 밀레니얼 세대의 주택 구입에 대한 여론조사를 한 결과, 74%는 주택 소유를 정착과 동일시 여기는 것으로 나타났다.

내 집 장만이라는 꿈을 이루는데 시간이 다소 걸리더라도 68%의 밀레니얼 세대는 미래 언젠가는 주택을 구입할 계획이 있는 것으로 조사 결과는 알려줬다.

현재 부채가 많든지, 저축이 부족하든지, 또는 라이프스타일이 맞지 않아서 집을 갖지 못하거나, 갖지 않는 경우도 있을 텐데 잠재적인 바이어들이 주택 구입의 타이밍을 미루는 여러 가지 이유들이 있다.

집을 소유하길 원하지만 객관적으로 집을 가질 수 있는지 확신이 서지 않는 이들을 위해 여기 아직 홈 오너가 될 준비가 안됐다는 대표적인 4가지 상황과 여기서 벗어날 방법을 소개한다.

■ 부채가 너무 많다

모기지를 받으려면 집을 소유함으로써 생기는 모든 비용을 책임질 수 있다는 점을 증명해 보여야 한다.

여기에는 단순히 저렴해 보이는 모기지 월 페이먼트만 있는 것은 아니다.

모기지 대출 업체 ‘개런티드 레이트’(Guaranteed Rate)의 제니퍼 비스톤 부사장은 “여기에 더해 다른 재정적인 책임까지도 질 준비가 돼 있어야 하는데 만약 이미 많은 부채를 지고 있다면 모기지 받기는 엄청난 도전이 될 것”이라고 말했다.

이어 비스톤 부사장은 “많은 바이어들이 본인이 최대한 동원할 수 있는 자금력으로 집을 사려고 하는 경향이 있다”며 “대출 기준이 한결 느슨해진 일부 렌더들은 ‘소득대비 부채’(debt-to-income) 비율을 50%까지 인정해 주기도 하지만 이는 크레딧 리포트 상에서 나타나는 전체 소득 대비 모기지 페이먼트와 다른 부채들의 합을 기반으로 계산한 것”이라고 확대 해석을 경계했다.

그리고 소득대비부채 비율에 포함되지 않는 것들이 있는데 대표적으로 자녀 학자금, 데이케어 비용, 소득세, 헬스케어 관련 지출과 은퇴 저축 등이다.

▲ 해결 방법

부채를 관리 가능한 수준까지 낮춰야 한다. 만약 채권자가 여럿인 상황이라면 가장 낮은 이자율이 가능한 쪽으로 부채를 한데 모으는 편이 유리하다. 그리고 새로운 부채를 최대한 만들지 않으면서 다달이 갚는 것을 멈추지 말아야 한다.

■ 크레딧 점수가 좋지 않다

모기지 뉴스 웹사이트 그로웰라(www.growella.com)의 댄 그린 CEO는 “바이어의 크레딧 히스토리와 크레딧 점수는 모기지 프라이싱과 밀접한 연관이 있으며 평생에 걸쳐 갚아야 할 월 페이먼트에 직접적인 영향을 미친다”고 말했다.

따라서 가장 먼저 해야 할 일은 직접 크레딧 점수를 체크하고 어떤 위치인지 파악하는 것이다.

1년에 한차례는 3대 신용평가 회사들로부터 각각 무료 리포트를 받아볼 수 있으니 적극적으로 이용해야 한다.

그린 CEO는 “만약 크레딧 점수가 좋지 않다면 더 많은 모기지 이자를 내야 한다”며 “현재 좋지 못한 크레딧이 평생 모기지 부담으로 따라다닐 수 있으니 점수를 올려두고 미래에 집을 사는 것도 방법”이라고 말했다.

집값의 10%를 다운페이하고 30년만기 고정금리로 30만달러 대출을 받는데 크레딧 점수 차이로 모기지 이자율이 각각 4.75%와 5%인 경우를 가정해보면 매달 지출하는 이자는 41달러 차이가 나고 30년에 걸쳐서는 1만5,000달러 격차가 생긴다.

▲ 해결 방법

크레딧 점수를 올리려면 카드 빚을 비롯한 부채를 제때 갚아야 한다.

카드 빚은 매달 전액 갚는 것이 이상적이다. 새로운 카드나 크레딧 라인을 여는 것도 지양해야 한다.

그리고 각각의 크레딧 리밋의 30%를 넘지 않는 선에서 부채 관리를 해야 한다.

■ 충분하게 저축하지 못했다

집을 소유하는 데는 많은 돈이 드는데 이해하기 쉽게 클로징 가격의 2~4%에 해당하는 모기지 월 페이먼트를 염두에 둬야 하고, 집값의 3~20% 선에서 다운페이를 해야 하며, 이사 비용도 소요된다.

그런데 여기에 더해 생각지 못했던 비용들이 갑작스레 등장하기도 한다.

홈오너스 어소시에이션(HOA) 관리비, 정기적인 유지비, 유틸리티 빌, 주요한 보수비 등이 이들인데 ‘콜로라도 리얼 에스테잇 파이낸스 그룹’의 애덤 스미스 사장은 “매년 집값의 1%에 해당되는 저축을 해둬야 안전판 역할을 할 것”이라고 말했다.

문제는 많은 이들이 이런 현금을 갖고 있지 않다는 것.

최근 ‘뱅크레이트’의 조사에 따르면 39%의 미국인은 비상금으로 1,000달러 정도 밖에 지불할 능력이 안 되는 것으로 나타났다.

▲ 해결 방법

저축액을 늘리려면 우선 페이첵 중 일부를 가장 먼저 세이빙스 계좌로 옮겨둬야 한다. 적은 금액으로 시작해도 되고 복리 상품에 가입해도 좋다. 불필요한 지출도 줄여야 하는데 구독 서비스를 끊고, 외식을 줄이며, 샤핑도 줄일 것이 권고된다.

본인의 소득과 크레딧 상태에 따라 여러 홈바이어 어시스턴스 프로그램의 도움을 받을 수 있어 다운페이나 클로징 비용을 지원받을 수도 있다.

■ 자유롭게 살고 싶다

자주 이사를 하는 경우라면 주택 구입을 하는 것이 현실적으로도 재정적인 관점에서도 옳은 선택이 아니다.

스미스 사장은 “본인이 추구하는 라이프스타일은 집을 살지, 렌트로 살지를 결정하는 중요한 요소”라며 “집이 클수록 관리와 유지에 드는 노력은 더 많이 필요하다”고 말했다.

만약 조금이라도 덜 집에 얽매여 부담 없이 살고 싶다면 콘도를 구입하거나, 계속해서 렌트로 사는 편이 낫다.

싱글 홈을 살 수 있는 마음의 준비가 되기 전까지 말이다.

▲ 해결 방법

시간을 두고 살아가면서 달라지는 라이프스타일을 점검하는 것이다.

여전히 이사를 자주 다닐 것인지, 이런 이사에 드는 비용과 노력을 감당할 수 있는지, 출퇴근 여건은 괜찮은지, 현재와 미래의 가족에게 필요한 것은 무엇인지를 끊임없이 생각해야 한다.

비스톤 부사장은 “인생에서 반드시 이뤄야 할 것이라고 생각해서 주택 구입을 서두를 필요는 없다”며 “시간을 갖고 충분히 생각해 봐야 한다. 집을 사는 것은 중대하고 값비싼 결정이지만 집을 샀다고 모든 이들이 만족하는 것도 아니기 때문이다”라고 말했다.

<류정일 기자>