집을 사는 것은 흥미롭지만 시간과 노력과 돈이 드는 작업이다. 그리고 더 큰 액수의 모기지나 더 나은 금리의 모기지를 받으려고 한다면 더 높은 크레딧 점수와 더 높은 소득을 대출 조건으로 요구받게 된다. 바이어 본인의 크레딧 점수와 소득이 일견 정해진 요건에 미치지 못하더라도 새로운 옵션은 과연 없는지 한번쯤 점검해 봐야할 타이밍이다. 물론 낮은 크레딧 점수를 높여서 보다 고액의 모기지를 신청하는 것은 한 가지 방법이 될 수 있지만 최종 성사까지 시간이 걸린다는 한계가 존재한다. 대신 거액의 모기지 신청 요건을 충족시키면서 집을 살 수 있는 몇 가지 손쉬운 대안들이 있다. 최종적으로 모기지를 받기 위한 과정으로 사전승인 받기를 시작하기 전에 전문가를 통하거나 인터넷 등에 있는 모기지 계산기를 통해 본인이 얼마나 감당할 수 있는지 알아봐야 한다. 많은 전문가들은 소득의 28% 이상을 모기지 월 페이먼트로 사용하지 말 것을 권하고 있다. 모기지 렌더가 요구하는 소득수준에는 못 미치지만 그래도 모기지를 받을 수 있는 5가지 비법을 소개한다.

■인정받을 수 있는 소득을 늘려라

모기지 언더라이터가 모기지 신청자의 소득을 따질 때는 보수적인 입장을 견지한다. 예를 들어 파트타임 잡에서 얻는 소득은 한 가지 이상의 직업을 가졌던 이력이 없다면 소득으로 인정되지 않기도 한다. 또 세금보고시 ‘스케줄 2106’으로 실비보상 처리가 되지 않는 비즈니스 비용 부분이 있다면 이것도 소득에서 제외되기도 한다.

그러나 가끔 유리하게 이용할 수도 있다. 1976년 개정된 ‘균등기회보장법’(the Equal Opportunity Act Amendments of 1976)에 따르면 3년 이상이 보증되는 공공보조 프로그램의 소득은 대출 심사 시 소득으로 인정받을 수 있다.

여기에 해당되는 소득으로는 이혼 수당 및 자녀 양육비, 베테랑이 받는 자동차 구매 지원금, 자본 소득, 장기 장애인 수당, 해외 소득, 입양가정 수입, 이자 및 배당금 수입, 로열티 수입, 소셜 연금 소득, 임시휴직 수당, 팁 수입, 실업수당, 보훈청 베네핏 인컴, 공공보조 수입, 연금 수입, 세입자를 두고 얻는 보더(boarder) 인컴, 고용 제안이나 계약건, 모기지 크레딧 서티피키트, 공동서명인 또는 보증인의 수입, 1년 미만 수취어음, 트러스트 소득 등이다.

■다른 모기지를 선택하라

일부 모기지 상품들은 소득을 따질 때 다른 상품들보다 한층 여유 있게 소득 기준을 잡아주는 것들이 있다. 연방 보훈청(VA) 모기지의 경우, 전통적인 소득대비부채(debt-to-income) 대신 잔여소득(residual income) 개념을 대입한다. 잔여소득은 소득이 시차를 두고 발생하는 것으로 책, 영화, 음악 로열티와 부동산이나 비즈니스 투자에 따른 현재 미발생 소득을 포함한다.

이런 소득도 없다면 국책 모기지 회사 프레디 맥의 ‘홈 파서블’(Home Possible) 프로그램도 좋은 대안이 될 수 있다. 자격 요건은 사려는 집이 위치한 곳의 센서스 통계상 중간 소득 이하에 해당하는 연간 소득증빙자료를 갖춰야 한다. 다만 취약계층이 많은 지역이나 너무 비싼 지역의 주택은 제외된다.

이런 경우 프로그램 자체가 가동하는데 만약 고급 주택가를 대상으로 신청하면 신청자의 연소득이 지역중간소득(AMI)의 일정 수준 이내에서 초과돼 신청이 거절되고, 취약계층이 많은 지역에 대해서는 AMI 기준 자체가 성립이 되지 않는다.

연방 주택국(FHA) 대출에 적합한 바이어는 경제적으로는 조금 어렵지만 각종 빌 페이먼트 기록이 좋은 경우다. 산발적으로 빌 페이먼트가 늦었던 경우가 있어도 FHA 심사 규정에 따르면 승인이 가능할 수 있으니 고려해 볼만 하다.

■공동대출인을 찾아라

여전히 어려움이 해소되지 않았다면 모기지 서류에 공동으로 서명할 수 있는 공동 서명인(cosigner)이나 보증인(guarantor)을 찾으면 큰 금액의 모기지도 도전할 수 있다.

공동 대출인은 실제 한 집에서 거주하거나, 아니거나 둘 중에 하나인 경우다. 한 집에 살지 않으면서 서류상 등장하는 공동 대출인은 공동 서명인으로 페이먼트에는 동일한 책임을 진다. 모기지 렌더들은 이런 공동 서명인 대출에는 제약을 두는데 대표적인 것이 많은 다운페이다. 상대적으로 정부 보조 모기지는 이런 제약이 적다.

전통적인 모기지에서는 공동 대출인의 소득도 전체 소득으로 인정해준다. 이런 부분이 모기지 신청자의 제한적인 재정상황과 좋지 않은 크레딧 히스토리 등의 약점을 상쇄해준다.

■서브프라임 모기지도 고려를

‘서브프라임’은 과거 금융위기를 불러온 원흉으로 부정적인 인식이 강한데 일부 바이어에게는 실질적인 모기지 해결책이 될 수 있다.

서브프라임 모기지는 다른 프라임 모기지 경쟁 상품보다 이자율이 높다. 나쁜 크레딧 점수로 모기지를 신청한 바이어가 부실을 초래할 경우를 대비해 미리 높은 금리를 적용한 것이지만 보통의 모기지처럼 금리를 고정할 수도 있고, 변동시킬 수도 있다.

서브프라임 모기지의 장점은 집을 사기 위해 크레딧 점수를 회복시킬 필요가 없다는 것이다. 집을 갖고 매달 페이먼트를 하면서 크레딧 점수를 회복시킬 수 있어 미리 크레딧 점수를 높인 뒤 집을 갖는 것은 다음으로 미룰 필요가 없다는 것이다.

다만 높은 이자율 다음으로 분명한 단점은 클로징 비용과 각종 수수료가 비싸다는 것이다. 또 크레딧 점수 기준이 낮더라도 매달 페이먼트를 할 수 있는 능력을 증명해야 한다.

■모기지 신청서를 강하게 만들어라

모기지 신청시 소득의 중요성에 대해 이야기하다가 이런 말을 하면 놀라겠지만 사실 모기지 심사 과정에서 소득은 가장 중요하지 않은 요소 중 하나다. 만약 100만달러씩을 매년 버는데 피코(FICO) 점수는 500점이고 다운페이는 집값의 5%만 한다면 모기지 승인은 불가능하다. 그러나 중간 또는 중간 이하의 소득을 올리는 신청자 중 크레딧 점수가 높고, 상당한 금액의 다운페이를 하며, 은행 잔고를 좀 가진 경우 모기지 승인을 잘 받는다. 집을 구입하기 위한 첫 걸음은 좋은 크레딧 히스토리와 풍부한 저축액 마련이다.

더 구체적으로 2~6개월간 각종 빌을 페이먼트할 수 있어야 하고 크레딧 점수는 720점 이상은 되어야 한다. 여기에 더해 적은 부채, 추가적인 저축액, 안정된 직장 등이 플러스 요인이다.

<류정일 기자>