모기지를 고르기 시작할 때 주택 보험을 먼저 떠올리는 경우는 드물텐데 사실 모기지와 주택 보험은 서로 밀접한 연관이 있다. ‘주택 보험이 중요한가?’라고 궁금해할 수 있겠는데 모기지 렌더는 부실대출이 되는 것을 예방하기 위해 주택 보험에 많은 주의를 기울인다.

물론 바이어 입장에서도 주택 보험은 본인의 최대 투자 자산을 보호하는데 중요하기 때문에 당연히 관심을 기울여야 할 부분이다. 새롭게 집을 사는 바이어이거나 아니면 지난 수십년간 주택을 보유하고 있는 오너이거나 관계 없이 다음에 소개할 주택보험에 대한 8가지 사실을 알고 있다면 올바른 플랜을 선택하고 혜택을 누리는데 많은 도움이 될 것이다.

①주택 보험의 보장 내역 다양해

주택 보험을 설명할 수 있는 가장 흥미로운 사실 중 하나는 보장하는 커버리지 내역이 천차만별로 다양하다는 점이다. 기본적인 질문부터 시작해본다면 “사람들은 왜 주택 보험에 가입할까?”이다. 간단히 해답은 집은 물론, 소유물까지 보호하기 위함이다. 기본적인 주택 보험은 집 자체는 물론 집안에 속한 소유물까지 보호한다.

여기에 집에서 당한 부상에 대한 책임은 물론, 가족이나 애완동물이 다른 사람에게 입힌 해까지 포함된다. 또 보장되는 각종 재해 때문에 집에서 제대로 살 수 없는 경우 소요되는 추가적인 생활비도 지원해준다.

주택 보험 플랜마다 다른 보장 내역의 차이는 상세한 내역을 비교해 보면 알 수 있다.

즉, 정확히 플랜이 제공하는 보장 내용이 무엇인지, 어떤 종류의 손해를 입었을 때 보장을 받을 수 있는지 등을 따져보면 된다는 뜻이다. 대부분의 주에서 통용되는 주택 보험 플랜 타입은 다음과 같다.

▶HO-1은 주택 보험의 기본 골격에 해당하는 상품이지만 더 많은 보장을 원하는 주택 오너들의 요구 때문에 사실상 유명무실해졌다. 10가지 일상적인 위험으로부터 재산을 보호해주지만 정확히 보험 약관에 지정된 위험 뿐이지 이외에는 커버가 되지 않는다.

▶HO-2는 재난의 갯수를 16개로 늘린 것으로 HO-1과 마찬가지로 이외에 발생한 재난에 따른 피해는 보상하지 않는다.

▶HO-3는 앞서 언급한 2가지 주택 보험보다 인기가 좋은데 보장 범위를 넓혔기 때문으로 약관 상에서 특별히 제외되지 않은 모든 재난을 보장해준다. 여기에 집안에 있는 소유물의 경우는 약관에 명시된 재난에 대해서만 커버된다.

▶HO-5는 집은 물론, 재산까지도 특별히 약관에 명시하지 않은 경우를 제외하고는 모든 재난에 대해 보상을 한다.

▶HO-6는 콘도나 타운홈 보험이라고 불리는데 전체 부동산에서 본인 소유의 부분은 물론, 공동 공간으로 분류된 부분 등에 대해 보장을 약속한다. 다만 재난 내용은 약관에 명시된 것만 커버된다.

▶HO-8은 재난을 겪은 뒤 고치는 것보다 차라리 새로 짓는 것이 비용이 덜 드는 오래된 집이나 고가의 주택에 가입하는 상품으로 10가지 공통된 재난을 보장한다.

②일부 재산상 손해는 보장에서 제외돼

기본 주택 보험은 홍수나 지진은 보장하지 않는다. 이런 부분은 별도의 보험에 가입해야 한다. 만약 홍수 다발 지역에 거주한다면 전국홍수보험프로그램(NFIP)을 통해 관련 보험에 가입하도록 모기지 렌더 등이 유도한다.

또 일부 해안 지역은 강풍으로 인한 피해는 커버하지 않는다. 바람에 의한 피해 보장은 별도의 보험에 가입해야 한다. 지진 보험도 옵션으로 들어야 하는데 캘리포니아처럼 지진 활동이 왕성한 곳에서는 가입을 적극 고려할 필요가 있다.

③시장 가치와 재건축 비용은 달라

많은 경우 기존 주택을 헐고 재건축하는 비용이 시세보다 비싸다. 이런 까닭에 만약 주택 보험이 시장 가치 만큼만 보장한다면 재건축 시 손해를 볼 수도 있다.

계속 살던 집에서 살겠다면 주변 시세가 오르고 내리는 것에 신경을 쓰기 보다는 재건축 시 보험이 비용을 커버하는지 여부에 더 촉각을 곤두세워야 한다. 2008년 부동산 버블이 붕괴된 뒤 캘리포니아보험정보네트웍(IINC)이 800명의 주택 오너를 조사한 결과, 25% 이상은 집값이 떨어진만큼 주택 보험료를 줄여야 한다고 오해하고 있는 것으로 나타난 바 있다. 이런 잘못된 생각이 필요할 때보다 부족하게 주택 보험에 가입하도록 하는 요인으로 작용한다.

모기지 렌더와 주택 오너의 입장에 따라서도 주택 보험의 적정 보장액을 놓고 이견이 생기기도 한다. 모기지 렌더는 모기지의 남은 밸런스를 충분히 보장 받을 수 있길 바라지만 주택 오너는 집의 가치와 재산이 커버되는 수준을 원하기 때문이다.

④개인 소유물 보호는 부족할 수 있어

집 안에 보관 중이던 개인 소유물이 손상됐을 때 또 하나의 불쾌한 이유 중 하나는 대부분의 주택 보험이 보장하는데 한도를 두고 있다는 점이다. 따라서 값이 많이 나가는 보석류, 예술품, 골동품 등을 갖고 있다면 별도의 포괄 보험(floater)에 가입하거나, 추가 커버리지를 신청해야 한다.

이런 경우, 소유물의 상태와 가치 등을 수시로 업데이트해야 하고 보험 에이전트와 함께 정기적으로 현재 보험이 재산을 충분히 보장하는지 여부도 점검해야 한다.

⑤보험료도 비교해서 가입해야

주택 보험이라고 하면 종류는 다양하지만 결국 집과 기타 소유물을 보호한다는 차원에서 비슷할 것으로 생각하는데 제각각 다른 상품이라고 봐야 옳다. 보험의 중요한 구성 요소들 가운데 속하는 가격과 서비스를 제외하고 판단해서는 안된다는 뜻이다.

동일한 보장을 제공하는 주택 보험을 각기 다른 회사들을 통해 견적을 받고 가장 좋은 보험료를 제시하는 곳을 추려내야 한다. 그리고 주정부가 운영하는 보험국의 웹사이트 등을 통해 해당 보험사에 대한 실제 소비자들의 불만 사항은 무엇인지도 복합적으로 점검해야 한다.

⑥크레딧 점수가 보험료에 영향 줄 수 있어

보험료만 놓고 말한다면 주택의 가치와 소유물의 규모가 결정할 것으로 생각하기 쉽다. 틀린 말은 아니지만 다른 중요한 요소로서 크레딧 히스토리도 빼놓을 수 없다.

몇몇 주정부는 주택 보험의 프리미엄 산정 과정에 크레딧 점수 반영을 금지하고 있지만 대부분의 경우 크레딧 점수는 보험료를 올리고 내리는데 중요한 역할을 하고 있다. 즉, 크레딧 점수가 높을수록 보험료는 낮아지고, 점수가 낮을수록 보험료는 오르는 구조다.

다시 말해 주택 보험 가입 이전 낮은 보험료를 위해 크레딧 점수를 올리는 것도 좋지만 보험에 가입한 뒤에도 좋은 크레딧 점수를 유지해야 높아진 점수의 혜택을 볼 수 있다는 설명이다. 좋은 크레딧 점수는 앞으로 수년간 주택 보험료의 상당 금액을 아낄 수 있게 해준다.

⑦주택 바이어는 보험 보상기록 살펴야

주택 보험이 필요한 이유는 미래에 생길 수 있는 문제에 대비하기 위함이다. 이때 도움이 되는 것이 과거의 기록인데 보험보상기록인 ‘클루’(CLUE: Comprehensive Loss Underwriting Exchange)는 최근 7년간 제기된 클레임에 관한 정보를 보여준다.

⑧잘못된 정비는 보험 클레임 거부로 이어져

모든 데미지가 주택 보험으로 커버되는 것은 아니다. 만약 제대로 된 정비나 보수를 하지 않아서 생긴 데미지인 점이 드러나면 보험사는 클레임을 거절할 수 있다. 예컨대 오랜 기간 새는 지붕을 방치했고 조금씩 샌 물 때문에 주택 구조에 문제가 생긴 뒤 보험사에 보험을 근거로 클레임을 제기하면 보험사는 조사를 거친 뒤 보상을 거절할 수 있는데 이런 경우는 사고라고 보다는 태만에 의한 인재로 판단하기 때문이다.

<류정일 기자>