주택을 구입할 때 일정 금액의 돈을 내고(다운페이먼트) 잔여금은 융자로 받는다. 이를 모기지라고 한다. 모기지는 금융회사가 주택을 담보로 잡고 빌려주는 돈을 말한다. 그런데 대출 회사들은 바이어에게 보통 일정금액의 다운페이먼트를 요구한다. 그리고 나머지 돈을 모기지라는 이름으로 바이어에게 빌려준다. 바이어가 20% 미만의 다운페이먼트를 할 경우, 대출회사는 바이어가 매달 집값을 내지 못해 차압을 당하면 손해를 볼 수 있기 때문에 모기지를 보장해주는 보험에 가입하도록 한다. 이를 ‘사설 모기지 보험’(private mortgage insurance ·PMI)라고 부른다.

PMI를 구입하려면 보험료를 내야 한다. 이 때문에 PMI에 부담을 느끼는 바이어들도 있을 것이다. 하지만 바꾸어 생각하면 주택가격의 20%에 해당하는 다운페이먼트를 할수 있을 정도로 충분한 자금을 모으지 못한 사람들에게도 주택 구입의 기회를 제공해주는 좋은 제도다.

그런데 주택 가격이 올라가거나 바이어가 월 페이먼트를 열심히 낸 덕분에 모기지가 주택 가격의 80% 이하(융자 대 주택가격 비율)로 떨어지면 PMI는 취소될 수 있다.
그러나 FHA 론은 이런 혜택을 받지 못한다. FHA 론은 연방주택국이 보장해주는 모기지다.

특히 첫 주택 구입자들에게 매우 유익한 융자로 크레딧 점수 580점 이상이면 최소 3.5% 다운페이먼트로도 모지기를 대출 받을 수 있다. 하지만 PMI와 같은 ‘모기지 보험’(Mortgage Insunrance premium·MIP)을 내야 한다. 만약 크레딧 점수가 580점이 넘지 않으면 10% 이상 다운페이먼트를 해야 FHA 론을 받을 수 있다.

■PMI 피하려면

PMI는 그렇다고 절대적인 것은 아니다. PMI를 피할 수 있는 방법은 있다.

▲20% 다운페이먼트
주택을 구입할 때 다운페이먼트는 많을수록 좋다. 만약 컨벤셔널 론(대부분의 주에서 62만5,000달러 미만 모기지 대출)이라면 최소 20% 다운페이먼트를 하는 것이 바람직하다. 이런 경우 대출하는 금융회사에서 PMI를 요구하지 않는다.

▲FHA 론
FHA 론의 최소 다운페이먼트는 3.5%다. 만약 크레딧이 좋다면 매우 좋은 옵션이다. 하지만 클로징 과정이 조금 길다는 것이 단점이다. 대신 20% 미만의 다운페이먼트를 한다면 PMI가 아니라 MIP를 내야 한다.

▲PMI 취소
주택을 구입할 때 다운페이먼트가 적은 PMI를 구입했다면 페이먼트를 열심히 한다. 일단 대출 받은 모기지가 주택 가격의 80%에 도달하면 모기지를 대출해 준 회사에 전화를 걸어 PMI를 없애달라고 요청할 수 있다.

■PMI는 얼마나 되나

PMI는 연 수수료는 빌린 대출금의 0.3~1.5%, 높으면 1.75%까지 낼 수 있다. 비율은 다운페이먼트를 얼마나 했는지 또 대출을 받는 사람의 크레딧 점수가 얼마인지에 따라 결정된다.
PMI를 내는 방법은 몇가지 된다.

▲월별
대부분 PMI는 매달 내도록 한다. 보통은 매달 내는 모기지 페이먼트에 추가된다.

▲일시불
어떤 모기지 회사는 주택 구입 클로징 할 때 일시불로 내도록 한다. 따라서 융자 신청 때 이를 확인해 보면 된다.

▲일시불과 월페이먼트
매달 페이먼트와 일시불을 혼합해 내는 방식이다. 다운페이먼트처럼 PMI를 구입할 때 일정 금액을 내고 나머지는 모기지 월 페이먼트에 추가한다.

■융자 대 주택 가격 비율(Loan-to-value ratio)

줄여서 LTV라고 하는데 주택 구입시 매우 중요한 지표중 하나다. 모기지 부채가 주택 가격의 몇 %를 차지하느냐는 비율이다.

비율은 ‘빌리는 모기지 금액/평가된 주택 가격’으로 계산한다.
예를 들어 모기지가 6만 달러이고 주택 가격이 10만 달러이면 6만/10만은 0.6이므로 주택의 LTV는 60%이다.

■PMI 피하는 방법 찾기

PMI는 컨벤셔널 융자에 적용되는 것이 일반적이다. 그러나 꼭 구입할 필요는 없다. PMI를 구입하기 전에 다음과 같은 옵션을 고려해본다.

처음 신청한 모기지 회사에서 제공하는 융자를 받는데 만족한다면 이자와 보험료를 더 낼 수도 있으니 유의해야 한다. 융자에 서명하기 전에 다른 옵션이 있는지 알아본다. 쇼핑을 더 하라는 말이다.

집 구입을 서두르지 않는다. 20% 다운페이먼트를 하면 PMI는 없어진다. 따라서 다운페이먼트를 좀 더 모아 집을 구입하는 것이다. 그러면 장기간 월 페이먼트를 낮출 수 있다.

다른 융자를 받을 수 있는지 알아본다.
컨벤셔널 융자가 보편적이지만 다른 방법을 택할 수도 있다. FHA나 재향 군인들에게 제공되는 VA 등 상황에 맞는 융자가 가능한지도 알아본다.
PMI는 집 페이먼트가 더 늘어나는 원인이므로 꼭 PMI를 내면서까지 집을 구입해야 하는지 생각해 본다.

johnkim@koreatimes.com

<김정섭 기자>