임대주택 공실률이 2010년 이후 매년 10% 미만을 기록하고 있다. 연방센서스국의 통계에 따르면 올해 2분기 임대 주택 공실률은 약 6.8%로 8년래 가장 낮은 수준이다. 주택 재고 부족과 지지부진한 신규 주택 공급 덕분에 임대 주택 공실률이 장기간 낮은 수준을 기록하고 있다. 그러나 전국적으로 공실률이 낮다고 안심하고 있을 수만은 없다. 지역별로 공실률이 높은 곳도 있고 세입자가 바로 들어오지 않아 몇 달간 빈집으로 방치해야 하는 지역도 적지 않다. 임대 주택이 비면 건물주의 재정적인 손실로 직결되기 때문에 공실 기간을 최대한 줄여야 수익도 보장된다. ‘US 뉴스&월드리포트’가 임대 주택을 효율적으로 관리하는 방법을 소개했다.

■ ‘얼마나 버틸 수 있나’부터

이미 임대주택을 보유한 건물주나 앞으로 주택 임대업을 계획 중인 미래 건물주 모두 공실률에 대한 정확한 이해가 필요하다. 공실률은 1년 중 임대용 주택이 비어 있는 기간을 의미한다. 물론 집이 비어 있는 동안은 임대료 수익은 발생하지 않는다. 예를 들어 공실률이 5% 라면 1년 중 집이 공실인 기간은 약 18일 정도로 볼 수 있다. 만약 공실률이 약 14% 라면 집이 비어 있는 기간은 약 51일로 늘어난다.

공실률의 정확한 의미를 파악한 뒤에는 지역별 공실률과 자신의 재정 상태에 따라 공실 상태로 얼마나 오랫동안 공실에 따른 비용을 부담할 수 있는지부터 파악해야 한다. 공실로 발생하는 비용은 재산세, 주택 보험료, 주택 소유주 비용, 정원 관리비 및 각종 유틸리티 비용 등이 있다. 빈 임대 주택이 빨리 채워지지 않으면 공실에 따른 비용이 순식간에 눈덩이처럼 불어나기 때문에 건물주의 재정 상태가 악화되기 쉽다.

■ 실제 공실 18일이라도 공실 기간은 한달

부동산 시장 조사 기관 ‘애톰 데이타 솔루션’(ATTOM Data Solution)의 대런 블롬퀴스트 수석 부대표는 “1년 중 집이 18일간 비어있다고 해도 임대 계약 관행에 의해 한 달간 공실인 셈”이라고 US 뉴스 앤 월드리포트와 인터뷰를 통해 설명했다. 마찬가지로 공실률이 14%인 경우 집이 약 51일간 비게 되지만 두 달 치 임대료 손실이 발생하는 것으로 이해하면 된다.

집이 비어 임대료는 들어오지 않지만 유틸리티 사용료, 재산세, 주택 보험료, 광고비, 수리비 등 나가야 할 돈은 나가야 한다. 새 테넌트를 찾는 기간까지 고려하면 공실 기간은 약 한 달 정도가 추가되는 것까지 감안해야 한다. 공실 기간 동안 발생하는 비용을 부담할 재정적 여력이 있다면 큰 문제가 없지만 그렇지 않은 경우 임대료 인하 등을 통해 하루라도 빨리 테넌트를 채워 넣어야 한다.

■ 전략적 임대 계약

임대 수요가 낮은 시기에 공실이 발생하면 새 테넌트를 찾는 데 시간이 걸리기 마련이다. 반대로 새 집으로 옮기려는 테넌트 활동이 활발한 시기에는 새 테넌트를 쉽게 찾아 공실 기간을 최소화할 수 있다. 임대 수요가 높아지는 시기와 임대 계약 시기가 맞아떨어지면 테넌트를 찾는 시간을 줄일 수 있지만 임대 수요가 높아지는 시기까지 몇 달간 공실 발생을 감수해야 한다.

1년 중 임대 수요가 높아지는 시기는 여름 방학 기간인 6월~8월 사이다. 자녀의 개학 일정에 맞춰 여름 방학 동안 새 집을 옮기려는 테넌트들이 이 기간 한꺼번에 쏟아져 나온다. 보유 임대 주택의 공실이 봄철 발생했다면 여름 방학이 시작될 때까지 몇 달간 기다린 뒤 테넌트와 신규 임대 계약을 체결할 수 있다. 공실 기간이 길어질 것으로 예상되면 테넌트와 여름 방학이 시작되는 시기까지 단기 임대 계약을 맺은 뒤 이후부터 연간 계약으로 전환을 고려할 수도 있다.

■ 전문 관리업체 통한 관리

보유 임대 주택이 1~2채로 많지 않지만 다른 직업 때문에 임대 주택 관리에 전적으로 시간을 할애할 수 없다면 전문 관리 업체를 통한 관리를 고려하는 것이 좋다. 테넌트 문의 전화는 밤낮 구분 없이 걸려 오고 기존 테넌트의 수리 요청 역시 시도 때도 없이 발생하기 때문에 ‘주말에 하면 되겠지’하는 생각으로는 효율적인 관리가 어렵다. 전문 관리 업체를 고용할 경우 새 테넌트를 찾는 기간이 단축돼 공실로 인한 손실을 최소화하는데도 도움을 받을 수 있다.

■ 장기 임대 계약

임대 계약 기간이 짧을수록 높은 임대료가 적용된다. 예를 들어 매달 임대 계약이 갱신되는 월별 계약의 경우 1년짜리 임대 계약에 적용되는 임대료보다 높을 때가 많다. 임대 기간이 짧을수록 공실에 의한 건물주의 위험 부담이 높아지기 때문에 이를 보상하기 위해 높은 임대료가 적용되는 것이다. 건물주의 입장에서도 임대료를 조금 덜 받더라도 장기 임대 테넌트와 임대 계약을 맺으면 공실에 의한 손실 위험이 낮아진다.

■ 임대료 시세 파악과 주택 수리 기회

때로는 공실이 건물주에게 도움이 될 때도 있다. 장기 임대 테넌트의 이사로 발생한 공실은 건물주에게 임대료 인상 기회를 제공한다. 장기 임대 테넌트의 경우 계약서상의 임대료 인상 제한 조항이나 테넌트와의 관계 등의 원인으로 임대료를 적절히 올리지 못할 때가 많기 때문이다. 장기간 낮은 임대료가 적용된 테넌트가 나간 뒤 새 테넌트에게 시세가 적용된 임대료를 적용할 수 있다. 또 장기 임대로 인해 적절히 실시되지 못한 주택 수리 또는 업데이트 역시 공실 기간 중 실시할 수 있다.

■ 공유형 임대 주택으로 전환

공실이 발생할 것으로 예상되는 시기에 맞춰 관광객을 대상으로 한 단기 임대 주택으로 탄력적으로 운영할 수 있다. 최근 이용률이 높은 ‘에어비앤비’(Airbnb)나 ‘VRBO’(Vacation Rentals By Owners), ‘홈어웨이’(HomeAway.com)과 같은 단기 임대 주택 검색 업체를 활용해 투숙객을 모집하면 된다. 관광객을 상대로 한 단기 임대 주택은 경우 대부분 침대나 소파, 가전제품 등이 제공되어야 하고 새 투숙객이 입주하기 전 내부 청소를 실시해야 하는 점 등은 감안해야 한다.

<준 최 객원 기자>