스타터 홈부터 중간 가격대의 주택 가격이 오르면서 이제는 높은 가격대의 지역이 형성됐다. 올해 모기지 금리가 완만한 추세로 오른다면 다른 지역의 주택 매매는 큰 가격 조정 없이 이뤄질 것이고, 새로 지어지는 신규 주택들이 부족한 매물들을 채워나갈 것이다. 봄과 여름을 지나고 이제 가을의 문턱에서 ‘2018년 가을 7가지 부동산 시장 트렌드’를 짚어본다.

■첫 주택 구입자, “스타터 주택을 잡아라”

지난해 전체 주택 거래 중 절반 이상인 52%는 생애 첫 주택 구입자가 바이어로 나선 경우였다. 특히 이들 중에는 밀레니얼 세대라고 할 수 있는 19~34세가 대다수를 차지했는데 미 전국부동산협회(NAR) 조사 결과, 이들은 교외 지역의 렌트에서 벗어나 주택을 사들였다.

즉, 인기가 좋은 지역의 스타터 홈을 둘러싼 경쟁은 한층 심화돼 올해 말까지 비딩 전쟁이 격화될 것으로 보인다. 다만 여전히 매물이 부족한 상태라 겨울에는 이런 현상이 심화돼 경쟁이 덜해질 것이지만 반대로 셀러 입장에서는 빨리 팔길 원하는 사람들이 늘어날 것이다.

■셀러, “좋은 에이전트를 구하라”

간혹 셀러에게 가장 좋은 투자는 좋은 에이전트를 구하는데 충분한 시간을 쓰는 것으로 요약할 수 있다. 반대로 나쁜 에이전트를 구한다면 수만달러의 비용 손실은 물론, 걱정하고 기다리는데 많은 시간을 허비하게 된다.

우선 에이전트의 온라인 마케팅 자료와 매물을 점검해야 한다. 좋은 사진과 비디오 클립을 갖췄는지, 참신한지, 묘사는 정확하고 평가는 과장된 것이 아닌지 등을 체크해야 한다.

그리고 에이전트의 링크트인, 페이스북 등 소셜 미디어를 살피고 리뷰는 어떤지도 둘러봐야 한다. 최소한 3명 이상으로 후보군을 줄이고 대면 인터뷰를 진행한다.

능력 있는 에이전트는 오픈하우스를 언제 하면 좋을지, 첫 등장하며 가격대는 어떻게 제시하는 것이 유리한지를 알고 있다. 요즘 같은 셀러 위주의 시장에서 90일 이상 리스팅해선 안되는 점도 중요하다.

■바이어, “모기지 융자 받을 방법은 많다”

다운페이가 없어서 적당한 모기지 융자상품을 찾을 수 없는 바이어가 많은데 대안은 얼마든지 있다. 피코(FICO) 크레딧 점수 690점 정도인 바이어도 컨포밍 모기지 41만7,000달러 이하는 받을 수 있다.

한 가지 좋은 시그널은 2016년 4분기 전체 모기지 신청 건수의 3분의 2 가량이 승인을 얻었는데 2014년 말에는 이보다 절반 정도만 승인을 받았다는 점이다.

다만 20% 다운페이를 할 수 없는 경우는 모기지 보험에 가입해서 집에 쌓인 에퀴티가 20~25%가 될 때까지 유지해야 한다는 것이 부담이 될 수는 있다.

■렌트 세입자, “어쩌면 사야할 타이밍”

대부분의 경우 렌트비는 집값보다 빠르게 오른다. 그런데 모기지 이자는 여전히 낮은 수준이다. 그리고 렌트 세입자 비중은 전체의 37%로 최근 50년 사이에 가장 높다.

이런 점들을 종합하면 렌트 세입자들이 언제 바이어로 나설지 모르고 5~10년 사이에 큰 변화가 일어날 경우를 대비하면 어쩌면 행동에 나서야 할 때인지 모른다.

■바이어라면 집이 본인 것이라고 믿지 말아야

계약서에 사인을 하기 전이라면 은행이 주도권을 쥐게 하지 말고 어떤 약속도 하지 말아야 한다. 요즘처럼 과열된 시장에서는 세일즈 에이전트는 바이어에게 헛된 희망을 심어주는 경우가 많고 바이어가 감당하기 힘든 수준까지 높은 가격의 주택을 강권하기도 하는데 이런 때는 다른 염두에 둔 집으로 방향전환을 하는 것이 낫다.

모기지 사전승인, 펀딩 증명, 유연한 클로징, 인스펙션 감면 등은 바이어를 휘두르기 위해 자주 사용된다.

■셀러와 바이어 모두 시장 상황을 이해해야

텍사스 A&M대 부동산 연구센터에 따르면 가장 이상적인 부동산 시장은 매물이 팔리기까지 평균 기간이 6.5개월인 상황을 뜻한다. 대신 매물이 균형상태 이하가 될 경우 셀러가 주도권을 쥐면서 셀러스 마켓으로 바뀌는 것이다.

그런데 매물이 더 많아지면 바이어스 마켓으로 바뀌면서 셀러는 가격 인하를 심각하게 고려해야 한다. 물론 시장의 상황을 판단할 때 잠재적인 공급과 수요는 고려하지 않게 된다.

시장을 이해하기 위한 정보는 웹사이트 ‘Realtor.org’를 방문해 주별, 지역별 통계를 살피거나 경제 신문 등을 통해 취합하면 된다.

■셀러, “봄에 팔아야 하나?”

지금 당장은 미리 해둘 일들이 있다. 당장 집 안팎의 사진을 찍어 어디를 고쳐야 할지 생각해야 한다. 겨울에 하려면 주변 환경이 흉흉한 가운데 작업이 이뤄져 객관적인 평가가 어렵다. 겨울에는 첫눈이 내린 뒤 햇살이 좋은 날 사진을 찍어둬 안락한 분위기가 느껴지게 한다. 그리고 집안 내부는 샅샅이 뒤져 보관할 것, 버릴 것, 내다 팔 것을 분류해야 한다. 이런 작업을 통해 얼마나 많은 저장 공간이 필요한지 판단하고 어떤 부분을 고칠지 생각하게 된다.

<구성훈 기자>