최근 주택 시장 상황은 주택 구입자에게 매우 절망스럽기만 하다. 올해는 조금이라도 떨어지겠지 했던 집값은 기대와 달리 거침없는 상승세다. 모기지 이자율까지 본격적인 오름세로 돌아서며 주택 구입자들을 더욱 초조하게 하고 있다. 높은 주택 가격과 이자율에도 불구하고 올해는 내 집 마련에 반드시 성공하겠다는 굳은 의지를 품어본다. 하지만 매물 부족이라는 또다른 장벽에 막혀 주택 구입을 포기하는 경우가 허다하다. 그렇다고 가만히 앉아 있자니 집값과 이자율이 더 오를 것 같아 주택 구입 기회를 잃을 것이라는 우려를 피할 수 없다. 인터넷 경제 전문 매체 ‘인베스터 플레이스’(InvestorPlace)가 올해 하반기 주택 구입 전망을 짚어봤다.

■ 이자율 상승에 부담 느낄 필요없다

한동안 꿈쩍도 않던 모기지 이자율이 올해 초부터 뚜렷한 상승세로 돌아섰다. 경제 회복 속도가 빨라지면서 연방준비제도이사회(FRB)의 기준 금리는 물론 시중 채권 금리 등 각종 이자율이 상승한 데 따른 결과다.

당초 계획대로 FRB가 올해 기준 금리를 몇 차례 더 인상할 경우 모기지 이자율도 결국 상승 압력을 피해 갈 수 없을 전망이다.

장기간 사상 최저 수준에 머물던 모기지 이자율이 갑자기 오르기 시작하니 마치 모기지 이자율 급등으로 주택 구입을 미뤄야 할 것처럼 생각하는 구입자들이 많다. 최근 모기지 이자율 시세는 평균 약 4.56%(30년 만기, 고정 이자율)로 2013년 가을 이후 최고 수준으로 오른 것은 사실이다. 불과 2년 전 이자율이 약 3.4%로 사상 최저 수준에 머물렀던 것과 비교해도 현재 이자율 수준은 큰 폭으로 상승한 것에 틀림없다.

■ 외식 한두번만 줄이면 내집 마련 가능

그러나 주택 시장이 활황이던 2003년~2008년 당시 이자율과 비교해보면 현재 이자율 수준이 그다지 높지 않음을 알 수 있다. 당시 30년 만기 고정 이자율 시세는 약 6%로 마치 폭등한 것처럼 느껴지는 현재 이자율보다 약 1.5% 포인트나 높았다.

매주 조금씩 오른 이자율이 발표되면서 주택 구입 기회를 놓친 것처럼 느껴질 수 있지만 이자율 상승에 따른 모기지 페이먼트 상승액까지 따져봐야 할 필요가 있다.

약 4.31%를 기록했던 수주전에 비해 현재 이자율은 약 0.25% 포인트 상승한 상태다. 모기지 대출을 통해 약 25만 달러를 발급받을 경우 월 페이먼트는 약 1,239달러에서 약 1,276달러로 약 37달러밖에 차이 나지 않는다. 내 집 마련이 우선순위라면 한 달에 외식 한두 번만 줄이면 얼마든지 부담 가능한 금액으로 지금 주택 구입에 나서도 큰 손해는 아니다.

■ 지금 구입해도 ‘상투’ 잡지 않는다

주택 가격 급등에 대한 기사 연일 부동산면을 장식하고 있다. 기사만 보면 현재 주택 가격이 사상 최고 수준으로 지금 주택을 구입하면 마치 ‘상투를 잡는 것이 아닌가’하는 생각이 들게 한다. 대표적인 주택 가격 지수인 ‘연방 주택금융국’(FHFA)과 ‘S&P 코어로직 케이스-실러’ 지수를 살펴봐도 직전 최고가인 2006년 집값을 뛰어넘은 것이 분명하다.

그러나 최근 주택 가격 상승세를 다른 각도에서 살펴보면 주택 가격은 결국 10년 전 수준을 회복한 것에 불과하다. 2008년 이후 주택 가격 하락폭이 워낙 커 최근 가격 상승세가 마치 폭등 수준처럼 보이지만 주택 가격은 ‘제자리’로 돌아간 셈이다. 여기에 2008부터 2018년까지 10년간 발생한 인플레이션까지 감안하면 최근 주택 가격은 10년 전에 비해 오히려 낮은 수준으로 볼 수 있다.

■ 경제 회복 이제 시작에 불과

주택시장의 강한 회복세는 경제 회복 없이는 나타나기 힘들다. 2009년부터 시작된 경제 회복세가 올해로 벌써 9년째를 맞고 있다. 사상 유례없는 장기 회복세가 진행되면서 뚜렷한 근거 없는 경기 침체설을 우려하는 경제 전문가들이 나타나기 시작했다. 경제 회복 기간이 장기간 이뤄지고 있는 것은 맞지만 경제 회복 규모에 대한 분석도 함께 이뤄져야 할 필요가 있다.

경제 회복세는 2009년부터 시작됐지만 불과 2년 전인 2016년까지는 그저 ‘뜨뜻미지근한’ 수준에 불과했다. 이 기간 실물 경제 흐름을 보여주는 ‘화폐 유통 속도’(Velocity of Money)는 꾸준한 ‘국내 총생산’(GDP) 성장에도 불구하고 수십 년래 가장 낮은 속도로 진행됐다. 경제 회복세에도 불구하고 소비자들이 지갑을 열지 않았음을 의미하는 것이다.

화폐유통 속도는 지난해 GDP 성장이 본격적으로 나타난 지난해 3분기에 진입한 뒤에야 빨라지기 시작하면서 실물 경제도 본격적인 회복세를 시작했음을 나타냈다. 몇몇 주요 대형 은행은 올해 2분기 GDP 성장이 약 3.7%를 달성할 것이라는 전망을 내놓았는데 이는 최근 수년간 가장 높은 GDP 성장률이다.

이처럼 본격적인 경제 성장은 이제 막 시작 단계로 밀레니엄 세대를 기반으로 한 대규모 주택 구입 수요층의 주택 시장 진입을 눈앞에 두고 있다.

■ 침체 징후 전혀 없다

전국적으로 주택 가격이 가파른 상승세를 보이고 있지만 주택 가격이 과소 평가된 지역도 여전히 많다. 주택 구입에 나서기 전 지역별 주택 가격 상승 추이를 잘 살펴 집값이 과대 평가된 지역은 피하는 것이 좋다. 주택 가격이 지나치게 오른 지역에 주택을 구입할 경우 미래 주택 처분에 어려움을 겪기 쉽다.

최근 주택 가격이 지나치게 올랐다는 지적이 많지만 10년 전 발생한 주택 시장 침체와 같은 현상은 나타나지 않고 있다. 주택 가격이 과소 평가된 지역을 중심으로 구입 가능한 가격대의 주택을 장만하면 장기적인 부동산 가치 상승에 따른 혜택을 얼마든지 누릴 수 있다.

<준 최 객원 기자>