대부분의 경우, 내집 마련의 꿈을 이루기 위해서는 모기지를 필요로 한다. 모기지는 분명히 부채의 한 형태지만 재정 전문가들조차도 그 필요성을 부인하지 못하는 부분이다. 그럼에도 불구하고 빠른 시일 내에 모기지 부채를 해결하는 것이 이득인 경우가 있다.

모기지를 페이오프하는 기간을 단축시킬수록 매월 소득에서 모기지를 제외한 다른 부분으로 지출이나 저축을 늘릴 수 있기 때문이다. 만약 다음 7가지 상황에 해당된다면 최대한 빨리 모기지를 페이오프하는 것이 유리할 것이다.

■이자 지불하는 것, 지쳤다

모기지 렌더는 받는 이자 가운데서 이익을 취한다. 즉, 모기지를 갚는 기간이 길어질수록 렌더들의 주머니는 두둑해 진다는 의미다.

예를 들어, 5년 전 4.5% 고정금리로 30년만기 모기지 30만달러를 받아 집을 샀다고 가정해보자. 매월 페이먼트는 1,520달러지만 여기에 572달러를 더해서 갚는다면 남은 대출금을 페이오프하는 기간이 25년이 아닌 15년으로 10년을 단축시킬 수 있게 된다.

매달 572달러씩 추가로 모기지를 갚아야 한다면 다른 부분의 지출을 줄이는 희생을 감수해야 할 것이다. 그러나 장기적으로 본다면 더 이득인데 남은 전체 모기지 기간에 걸쳐 아낄 수 있는 이자 절약분이 8만달러에 이르기 때문이다. 잠깐의 불편을 감수한다면 긴 안목에서 출혈을 줄이면서 재정적인 자유를 만끽할 수 있을 것이다.

■페이먼트가 스트레스를 가중시킨다

모기지를 받고 갚는 것은 개인에게는 중대한 사건이다. 최장 30년간 매달 빠짐없이 월 페이먼트를 해야 한다는 의미인데 여기에는 개인의 사정에 어떤 변화가 생겨도 페이먼트는 빠뜨릴 수 없다는 전제조건이 깔려 있다.

디지털 홈 매니지먼트 플랫폼인 ‘홈자다’(HomeZada)의 존 보드로직 공동설립자는 “사람은 누구나 경우는 다르지만 재정적인 스트레스를 안고 살아가고 있다”며 “그중 부채와 모기지는 상당히 큰 부분을 차지한다”고 말했다.

만약 페이먼트를 못하게 되면 집은 경매로 넘어가고 생애 최대 투자는 실패로 끝날 위기에 처하게 될 것이다. 만약 모기지 페이먼트 때문에 밤잠을 못 잘 정도라면 하루 빨리 새로운 납부 계획을 세워서 모기지를 페이오프하는 것이 현명할 것이다.

■은퇴 준비에 힘을 쏟고 싶다

많은 이들이 은퇴 전까지 모기지를 상환하길 바란다. 그래야 은퇴한 뒤에는 모기지 부담 없이 노년을 좀 더 여유롭게 보낼 수 있기 때문이다.

‘렌더스 네트웍’의 랜달 예이츠 설립자는 “은퇴 이후에는 최대한 적은 빌을 받는 것이 걱정 없이 살 수 있는 조건”이라고 말했다.

■자녀의 학자금이 필요하다

모기지를 다 갚기 전에 자녀가 대학에 가게 된다면 상당한 재정적인 타격을 입게 될 것이다. 또 스스로 관리하기 힘든 상황에 처할 수도 있다.

2017~2018 대학 학자금과 각종 수수료는 인 스테잇의 경우, 연간 9,970달러 선이고 사립대는 3만4,740달러에 달한다고 ‘칼리지 보드’는 밝힌 바 있다.

즉, 최대한 빨리 모기지를 페이오프해야 세월이 지나면서 생길 수 있는 이런 새로운 재정적인 부담들까지도 감당할 수 있는 상황이 될 수 있다는 것이다.

■홈에퀴티를 최대한 활용하고 싶다

모기지를 빨리 갚아 버리면 누릴 수 있는 최대 장점 중 하나로 집에 쌓인 에퀴티를 시장 가치 그대로 고스란히 활용할 수 있게 된다는 것이다. 이때부터는 집을 담보로 자금이 필요할 때 원하는 만큼 집의 가치가 허락하는 한에서 재정적인 자유를 누릴 수 있게 된다.

예이츠 설립자는 “재정적으로 어려움이 생기면 언제든 집의 가치만큼의 홈에퀴티 론을 받을 수 있다”고 말했다. 다만 이것이 공짜는 아니어서 대출을 받게 되면 다시 이 대출금을 갚을 때까지 원금과 이자를 상환해야 한다.

■새로운 기회를 찾고 싶다

모기지를 갚고 있는 동안에는 충실히 채무자의 책임을 이행해야 하기 때문에 새로운 사업을 하기도 쉽지 않고, 새로운 직업에 도전하기도 힘들다. 물론 다시 뭔가를 배우기 위해 학교를 다니는 것도 거의 불가능하다.

그런데 이런 모기지를 다 갚고 나면 큰 책임감이 하나 줄어들기 때문에 새로운 기회를 찾기 위한 족쇄에서 해방될 수 있다. 모기지를 더 갚을 필요가 없어 자금 운용에 여유가 생기고, 집에 쌓인 에퀴티를 바탕으로 새로운 일도 할 수 있는 이중의 효과가 생기는 것이다.

■큰 부채를 지기 싫다

빚을 지기 싫어하는 사람에게 있어 모기지 페이오프는 단순히 매달 나가는 돈을 아낄 수 있는 점 이상의 의미를 갖는다. 진정으로 내 이름으로 된 주택을 갖게 됨으로써 자신감이 높아지고, 마음의 평화는 깊어진다. 잠시 재정적인 어려움이 닥쳐도 집은 본인의 것이기 때문이다.

여기에 그동안 참았던 것들도 할 수 있는데 예이츠 설립자는 “모기지를 페이오프하면 매년 수천달러를 아낄 수 있는데 이것으로 휴가를 가거나, 다른 투자를 하거나, 원했던 공부를 하거나 원하는 것을 할 수 있을 것”이라고 말했다.

<구성훈 기자>