‘아메리칸 드림’으로 상징되는 내집 장만이 이처럼 힘든 때가 없었다. 소득이 안정적인 중산층마저도 최근 주택 구입에 상당한 어려움을 겪고는 중이다. 덴버, 샌디에고, 북가주 등 이른바 ‘핫’한 주택 시장에서는 내집 마련에 대한 꿈조차 가져보기 힘든 실정이다. 주택 구입이 쉽지 않은 첫 번째 원인으로는 폭등하고 있는 주택 가격이 꼽힌다. 일부 지역의 경우 주택 가격이 이미 중산층의 구입 능력을 넘어선 수준으로까지 치솟은 것으로 지적된다. 인터넷 금융 매체 ‘치트시트’(Cheat Sheet)가 중산층의 내 집 마련을 힘들게 하는 원인들을 분석했다.

■ 너무 올라버린 집값

중산층의 내 집 장만을 가장 힘들게 하는 원인은 바로 끊임없이 오르고 있는 주택 가격이다. 1940년 인플레이션을 감안한 주택 중간 가격은 고작 약 3만600달러에 지나지 않았다.

불과 약 20년 전인 2000년에도 주택 중간 가격은 약 12만 달러로 웬만한 중산층이 마음만 먹으면 구입하는데 큰 어려움이 없는 수준이었다.

그런데 불과 강산이 두 번 바뀌는 지난 20년간 주택 가격도 약 2배나 치솟았다. 온라인 부동산 정보업체 질로우닷컴에 따르면 올해 3월 주택 중간 가격은 약 20만 7,600달러로 2000년도에 비해 거의 2배 수준을 기록하고 있다. 질로우닷컴에 따르면 올해 3월까지만 해도 연간 약 6.7%를 기록한 주택 가격 상승률이 내년부터는 약 3%대로 소폭 하락할 전망이다.

■ 지지부진한 소득 증가

주택가격이 계속 오르는 동안 중산층의 소득은 지지부진한 증가세를 보여왔다.

주택 가격이 2배 이상 오르는 사이 중산층의 소득 증가율은 오히려 떨어지는 현상이 나타나 중산층의 주택 구입을 가로막는 원인으로 지적됐다. 1980년만 해도 중산층의 소득 증가율은 약 2%로 중산층의 주택 구입 능력을 뒷받침했다.

그러나 주택 가격이 2배나 오른 2014년 소득 증가율은 약 1.4%에 불과해 중산층의 주택 구입 능력이 상대적으로 떨어졌음을 나타냈다.

2015년 소득 증가율이 약 4%로 크게 높아졌지만 중산층 중에서도 고소득자들의 소득 증가에 따른 것으로 대부분 중산층은 여전히 주택 구입에 어려움을 겪고 있다.

■ 턱없이 부족한 주택 공급

신규 주택 공급이 활발한 도시가 있는 반면 대부분 지역에서는 지난 수년간 주택 공급 부족 현상을 겪고 있다.

인구 증가 등 주택 수요는 계속 증가세지만 주택 공급이 원활하게 이뤄지지 않는 지역에서는 주택 가격 상승으로 주택 구입 여건 악화 현상만 반복되고 있는 상황이다.

텍사스주 오스틴시는 2011년과 2014년, 약 4년간 7만 1,000건의 주택 신축 허가를 발급해 신규 주택 공급에 적극적으로 나서고 있는 도시 중 한 곳이다. 반면 시카고, 디트로이트, 로체스터,뉴욕과 같은 도시는 2011년과 2015년 사이 신규 주택 공급이 불과 약 1% 증가에 그쳐 심각한 주택 재고 부족 현상을 겪고 있는 도시다. 결국 매물 부족에 따른 주택 가격 급등으로 중산층의 주택 구입을 가로막고 있다.

■ 토지 용도 제한

신규 주택 공급에 차질을 빚고 있는 원인으로 주택 건설용 부지 부족이 지적된다.

주택 수요가 살아나면서 대규모 주택 단지 개발에 나서려는 건설 업체가 늘었지만 마땅한 건설용 부지가 부족해 개발에 쉽게 착수하지 못하고 있다.

주택 건설 용도로 활용할 수 있는 기존 부지중에는 각급 해당 정부 기관의 제한에 묶여 주택 건설용으로 전환이 쉽게 이뤄지지 못하고 있다는 지적도 있다.

또 주택 건설용으로 용도 변경을 실시해도 승인 절차가 너무 오래 걸려 적절한 개발 시기를 놓치게 되는 경우도 많다.

■ 첫 주택 구입 중산층 가장 어려움

중산층 중에서도 주택 구입에 가장 어려움을 겪는 경우는 첫 주택 구입자들이다. 첫 주택 구입자들이 찾는 가격대의 매물은 현재 씨가 마르다시피 해 첫 주택 마련이 매우 힘든 실정이다.

인터넷 부동산 정보 업체 트룰리아닷컴에 따르면 올해 3월 첫 주택 구입 용도인 ‘스타터 홈’(Starter Home) 재고 수준은 6년래 최저 수준을 기록했다.

올해 1분기 첫 주택 구입용 주택 매물은 1년전보다 약 14%나 감소한 반면 같은 기간 주택 가격은 무려 약 10% 급등해 첫 주택 구입을 더욱 힘들게 하고 있다. 저가대 주택 매물이 수년째 매물 부족 사태를 겪고 있는 원인은 크게 두 가지다.

주택 시장 침체기 동안 쏟아져 나온 저가대 급매물이 대부분 부동산 투자자들의 손으로 넘어가 현재 임대용 주택으로만 운용되고 있다.

또 저가대 주택 보유자들이 보유 주택을 처분하고 장만 가능한 주택의 가격이 너무 오른 점도 저가대 매물 부족 사태의 원인으로 지적된다.

■ ‘에어비앤비’ 효과

숙박 공유 서비스인 ‘에어비앤비’(Airbnb)도 주택 매물 부족 사태의 원인을 제공하고 있다는 지적이다. 투자자 소유 저가대 주택 비율이 높고 건설용 부지 제한으로 신규 주택 공급마저 원활치 않은 상황에서 그나마 상태가 양호한 주택 중 에어비앤비와 같은 단기 숙박용 주택으로 활용되는 비율이 높아지고 있다.

단기 주택 임대 수익에 대한 높은 기대감으로 숙방용 주택은 급증하는 추세지만 관련 규제가 아직 느슨한 틈을 타 숙박용 주택은 늘고 매매용 주택은 감소하는 현상만 되풀이되는 추세다.

<준 최 객원 기자>