최근 모기지 대출 규정이 서서히 완화되는 추세다. 그동안 강력한 대출 규제를 시행해온 정부도 규제 완화쪽으로 입장을 바꾸고 있다. 일부에서는 과거처럼 무책임한 대출 발급이 늘어 주택 구입자들의 피해가 재발할 수 있다고 우려하고 있다. 그러나 무책임한 대출 기관을 탓할 수만은 없다. 주택 구입자 스스로가 자신의 대출 자격을 올바르게 이해하고 적합한 모기지 대출 프로그램을 찾는 것이 무책임한 대출 관행에 따른 피해를 막을 수 있는 유일한 방법이다. US월드뉴스&리포트가 최근 서서히 풀리고 있는 모기지 대출 시장 현황을 알아봤다.

■ 정부 ‘대출 규제 완화’로 입장 선회

지난 2월 ‘소비자 금융 보호국’(CFPB)이 대출 규정을 완화하겠다는 전략적 계획을 발표했다. 주택 구입에 필요한 모기지 대출도 CFPB의 대출 규정 완화 계획에 포함됐다.

이 같은 발표 직후 일부 전문가들 사이에서 모기지 대출 시장이 서브 프라임 사태 이전으로 돌아가는 것이 아니냐며 우려가 커졌다. 대출 자격 미달자에게도 모기지 대출이 무분별하게 발급해줬던 서브 프라임 대출이 화근이 돼 대규모 차압 사태와 주택 시장 장기 침체가 발생했기 때문이다.

주택시장 붕괴 이후 모기지 대출 시장의 무책임한 대출 관행을 바로잡기 위해 설립된 기관이 바로 CFPB였는데 최근 CFPB가 대출 규정 완화 의지를 발표하면서 우려의 목소리가 높아진 것이다. 그러나 전문가들은 대출 규정 완화가 예전과 같은 무책임한 모기지 대출 관행으로 이어져 주택 시장 침체 원인을 제공할 것이라고 속단하기에는 아직 이르다는 분석이다.

■ 대출 기관, 고객 유치 경쟁 불가피

매물 부족에 따른 주택 구입자들의 구입 경쟁이 그 어느 때보다 치열하다. 치열한 경쟁을 벌여야 하는 것은 주택 구입자뿐만 아니다. 매물 부족 사태로 인해 주택 거래가 감소하면서 주택 구입자를 고객으로 유치해야 하는 모기지 대출 기관들의 대출 경쟁 역시 매우 치열한 상황이다.

비은행계 모기지 대출 기관 칼리버 홈 론스의 산지브 다스 대표는 “주택 거래 감소와 주택 가격 상승, 모기지 이자율 상승 등으로 인해 모기지 대출 기관의 수익이 감소하고 있다”라며 “수익 감소를 만회하기 위한 대출 기관들의 경쟁이 치열하다”라고 US월드뉴스앤리포트와 인터뷰에서 설명했다.

모기지 대출업계가 자체적으로 대출 규정 강화에 나서줄 것으로 기대되지만 업체 간 경쟁이 치열해지다 보면 무책임한 대출 관행에 나서는 대출 기관이 얼마든지 나타날 수 있다. 이미 일부 대출 기관은 대출 자격이 떨어지는 대출자를 대상으로 한 서브 프라임 대출 발급을 늘리겠다는 계획을 발표하기도 했다.

■ 유리한 대출 조건이 오히려 위험할 수도

한 고객을 두고 여러 곳의 모기지 대출 기관이 유리한 대출 조건을 내걸면 경쟁을 벌인다고 해서 고객에게 반드시 유리한 것은 아니다. 고객 유치를 위해 대출 기관이 흔히 내세울 수 있는 조건은 낮은 이자율과 낮은 다운페이먼트 비율 등이 있다.

낮은 이자율이 적용되는 경우 대출 수수료 등 기타 비용이 부과될 수 있기 때문에 대출 조건을 꼼꼼히 확인해야 한다. 또 낮은 이자율이 일정 기간 동안만 적용되고 이후부터는 이자율이 조정된다는 조건이 포함될 수도 있기 때문에 만기 조건을 정확히 살펴봐야 한다.

다운페이먼트 비율이 낮을 경우 주택 구입에는 유리할 수 있지만 구입 후 매달 납부해야 하는 모기지 페이먼트 부담이 커져 ‘하우스 푸어’ 신세로 전락할 가능성이 높다. 높은 페이먼트를 감당하지 못해 연체가 발생하거나 결국 주택 압류로 힘들게 장만한 집을 하루아침에 잃을 수도 있다.

■ ‘재융자’ 강요 일부 대출기관 영업 제재 명령

국영 모기지 기관 ‘지니메이’(Ginnie Mae)는 최근 몇몇 모기지 대출 업체를 대상으로 영업 제재 명령을 내렸다. 제재 대상 대출 업체는 ‘뉴데이 USA’(NewDay USA)와 ‘네이션스 렌딩 콥’(Nations Lending Corp.) 등으로 군 관계자를 대상으로 발급되는 VA 융자 대출자들에게 불필요한 재융자를 종용한 혐의다. 지니메이에 따르면 최근 이처럼 VA 융자 대출자들을 대상으로 재융자 신청을 강요하는 대출 업체가 늘고 있는데 이자율 인하 프로그램이나 서류 간소화 프로그램 등을 내세워 대출자들을 현혹하고 있다.

피해자들은 대부분 VA 융자를 받은 지 얼마 되지 않았거나 아니면 대출 만기를 얼마 남겨두지 않고 재융자를 실시하는 바람에 피해를 입고 있다. 일부 피해자의 경우 VA 융자를 받은 지 불과 수개월 만에 이자율을 낮춰 준다는 대출 업체의 재융자 약속을 믿고 재융자를 실시했으나 이자율 인하폭은 매우 미미해 혜택이 거의 없었다. 또 일부 피해자의 경우 재융자 실시 후 페이먼트 금액이 오히려 인상되는 피해를 입기도 했다.

이는 주택 구입에 필요한 모기지 대출을 받으면서 해당 대출 업체의 사업 성격을 제대로 살펴보지 않은데 따른 피해다. 모기지 대출을 신청하려는 대출 기관의 대출 비율을 확인해 주로 발급되는 대출 형태를 파악할 필요가 있다. 대부분의 대출 은행은 분기별 영업 실적 보고시 형태별 대출 비율을 발표한다.

이중 주택 구입 모기지 대출 비율, 개인 대출, 사업 대출, 재융자 등의 비율을 살펴봐야 한다. 재융자를 중점적으로 실시하는 대출 은행을 상대로 주택 구입에 필요한 모기지 대출을 신청할 경우 재융자 종용 등의 피해를 입기 쉽다.

■ ‘변동 이자율’에서 파생된 대출이 위험

모기지 대출 중에는 고정 이자율이 적용되는 대출이 거의 대부분을 차지하고 있다. 이는 아직도 모기지 이자율 수준이 낮아 고정 이자율을 선택에 따른 불이익이 크지 않기 때문이다. 고정 이자율의 경우 만기가 길다는 이유로 변동 이자율에 비해 높은 수준에서 이자율이 형성되는데 최근의 경우 변동 이자율과의 차이는 약 0.5% 포인트 정도로 크지 않다. 최근 들어 고정이자율을 선택하는 대출자가 많아진 것은 과거 변동 이자율에 대한 부정적인 인식이 형성된 이유도 있다.

주택 시장 침체 원인인 서브 프라임 대출이 변동 이자율 대출에서 파생된 경우가 많았기 때문이다. ‘마이너스 상각’(Negative Amortization) 대출, 첫해만 매우 낮은 이자율이 적용되는 대출, 이자만 상환하는 대출 등 기존의 전통적인 변동 이자율 대출에 기타 조건들이 추가된 대출이 등장해 변동 이자율로 착각하게 된 계기가 됐다.

변동 이자율 대출에서 파생된 악성 대출은 결국 페이먼트 부담이 치솟아 대출자들에게 연체 또는 주택 압류 등의 피해를 발생시킨 원인이 됐다. 전문가들은 “일정 기간 뒤 주택 처분 계획이 확실하다면 변동 이자율을 통한 대출도 유리하다”라며 “과거처럼 대출자들을 현혹시키는 기타 조건이 추가됐는지 등을 점검해야 한다”라고 조언하고 있다.

<준 최 객원 기자>