미국에서의 내 집 장만은 ‘아메리칸 드림’에 비유되곤 한다. 힘든 일도 아랑곳하지 않는 이유가 가족을 위한 보금자리 마련하기 위해서다. 새 집을 구입하고 열쇠를 넘겨받는 순간만을 위해 열심히 일을 하지만 기쁨도 잠시다. 주택 소유주가 되면 뿌듯할 것만 같았지만 그 뒤에 예상치 못했던 현실이 곧 닥쳐오기 때문이다. 주택을 구입하고 난 뒤에야 깨닫게 되는 주택 구입 과정의 뒷이야기들을 경제 전문 매체 ‘비즈니스 인사이더’가 들려줬다.

■ 진짜 대출 한도는 내가 정한다

융자 사전 승인은 주택 구입을 앞둔 바이어라면 누구나 반드시 거쳐야 하는 과정이다.
모기지 대출 기관이 바이어의 재정 상태와 크레딧 기록 등을 검토해 주택 구입에 필요한 대출 한도를 알려주는 과정이다.

일반적으로 대출 기관이 승인하는 대출 한도는 바이어의 현재 재정 상태에 따라 대출받을 수 있는 최고 한도를 의미한다.

주택 구입 경험이 부족한 일부 바이어들은 대출 기관이 승인한 대출 한도를 기준으로 주택 구입에 나섰다가 주거비 부담이 너무 높아져 기타 생활비가 부족한 이른바 ‘하우스 푸어’로 전락하는 사례가 많다. 바이어의 취미 생활이나 자녀 학자금 등 속 사정까지 일일이 파악해 대출 한도를 정해주는 ‘친절한’ 대출 기관은 없다.

대출 기관이 승인한 대출 한도를 기준으로 구입할 주택의 가격대를 결정하돼 다른 생활비에 부담을 받지 않는 한도에서 대출액 결정해야 한다.

온라인 부동산 정보 업체 트룰리아닷컴은 모기지 페이먼트, 주택 보험료, 재산세 등 주거비가 가구 월 소득의 약 28%~약 30%가 넘지 않도록 모기지 대출 한도를 조절하는 것이 좋다고 조언한다.

■ 가구 구입비 항상 예상보다 많이 나온다

주택 구입 비용을 계산하면서 빠트리기 쉬운 항목이 가구 구입비다. 전에 살던 집에서 사용하던 가구가 새집과 어울리지 않을 때가 많다. 아파트에서 큰 집으로 이사 가는 경우에도 실내 공간을 채울 새 가구들이 많이 필요하다.

따라서 새집을 구입하면 거의 대부분 가구 구입비가 생각했던 것보다 많이 발생하게 된다. 새집에 필요한 가구를 구입하는데 주택 구입비의 최고 25%까지 소요된다는 조사도 있다.

가구 구입비 초과 지출을 막으려면 이사전 새집에서 사용할 수 없는 가구를 골라내는 작업이 중요하다. 사용하지 않을 가구는 거라지 세일 등을 통해서 처분해 새 가구 구입비 마련에 보태도록 한다.

너무 급하게 가구를 구입해야 한다는 조바심도 피하는 것이 좋다. 불편이 조금 따르더라도 생활해 나가면서 필요한 가구를 하나씩 장만하는 것도 가구 구입비 부담을 줄일 수 있는 방법이다.

■ 자녀가 없어도 학군은 중요하더라

‘자녀도 없는데 학군이 뭐가 중요할까’라고 생각했다가 후회하는 바이어가 많다. 자녀 유무를 떠나서 가능하면 학군이 우수한 지역에 주택을 구입하는 것이 좋다. 아무리 매물 조건이 뛰어나도 학군 프리미엄을 따라갈 수 없다.

학군이 우수한 지역에 위치한 주택은 시세가 높게 형성될 뿐만 아니라 주택 시장 상황과 관계없이 수요가 꾸준하다는 장점도 있다. 나중에 집을 팔아야 할 때 좋은 학교에 자녀를 보내기 원하는 바이어들로부터 안정적인 주택 구입 수요가 꾸준히 유입된다.

■ 다운페이먼트로 꼭 20% 모을 필요 없다

다운페이먼트로 20%가 필요한 이유는 모기지 보험료 비용 발생을 막기 위해서다. 다운페이먼트 비율이 주택 구입 가격의 20%보다 낮으면 대출액의 약 1~2%에 해당하는 ‘모기지 보험’(PMI) 요금을 납부해야 한다.

모기지 보험료는 주택 순자산 비율이 20%가 될 때까지 계속 납부해야 하기 때문에 일부 주택 구입자들에게는 큰 부담이 될 수 있다.

그러나 모기지 이자율이 낮은 경우에는 모기지 보험료가 그다지 큰 부담으로 작용하지 않는다.

온라인 부동산 정보업체 ‘질로우 닷컴’에 따르면 지난해 모기지 보험료를 납부하고도 주택 임대 비용보다 모기지 페이먼트 비용이 낮은 지역이 상당수였다.

첫 주택 구입자의 약 37%만 20%가 넘는 다운페이먼트를 지불하고 약 29%에 해당하는 첫주택 구입자는 약 3%~9%에 해당하는 다운페이먼트로 내 집을 마련하고 있다.

■ 멀쩡한 크레딧 계좌 함부로 폐지하면 안된다

모기지 대출을 받기 위해서 크레딧 기록 관리가 얼마나 중요한지 잘 알고 있다. 그러면서도 크레딧 카드를 허술하게 관리하는 바람에 대출을 받지 못하는 바이어가 많다.

새집을 구입한다는 기쁨에 모기지 대출이 최종 승인되기도 전에 크레딧 카드를 마구 사용해 대출을 스스로 망치는 경우다.

새집에 필요한 가구나 가전제품 구입에 크레딧 카드를 사용하면 부채가 증가해 가장 중요한 대출 기준인 ‘부채 상환 비율’(DTI)이 높아지게 된다.

DTI가 높은 대출자는 대출 기관의 입장에서는 고위험 대출로 분류되기 때문에 필요한 모기지 대출을 받지 못할 가능성이 높아진다. 반대로 오랜 기간 유지해 온 기존 크레딧 카드 계좌를 폐지하는 실수도 피해야 한다.

멀쩡하게 사용되던 크레딧 카드 계좌가 폐지되면 신용 한도가 낮아져 대출자의 크레딧 카드 사용률이 높아지는 결과가 발생한다. 크레딧 카드 사용률이 높은 대출자 역시 고위험 대출자로 분류돼 모기지 대출을 받기가 힘들어진다.

<준 최 객원 기자>