북가주 부동산,융자 전문인 협회(KARL)는 17일 쿠퍼티노 힐튼 가든에서 부동산, 융자, 세법에 관한 전문인 세미나를 개최했다. 이날 행사에서는 존 김 CPA의 ‘부동산과 관련된 바뀐 세법’, 실비아 리 KARL 회장의 ‘베이지역 부동산 시장분석 및 전망’, 김지숙 모기지월드 대표의 ‘2018 모기지 이자율 전망 및 준비에 관한 설명’, 강상철 팔라조 인베스트먼트그룹 대표의 ‘베이지역 상업용부동산 동향 및 분석’ 등 총 4개의 세미나가 진행됐다. 일반인 공개로 열린 이번 세미나의 내용을 요약해 소개한다.


■부동산과 관련된 바뀐 세법

트럼프 세제개편 중 가장 큰 특징은 개인소득세율 인하이다. 개인소득세율 7구간별 세율은 대략 0-3% 인하됐다. 스탠다드 디덕션이 부부합산 1만2천700달러에서 2만4천 달러로 증액됐다. 개인당 4천50달러 씩 공제받았던 인적공제가 삭제된 반면 차일드 택스 크레딧은 17세 이하 자녀에 대해 1,000달러에서 2,400달러로 증액됐다. 아이테마이즈드 디덕션 경우 주소득세, 지방세, 재산세 공제는 무제한에서 1만달러까지만 공제된다. 새 모기지에 있어서는 75만 달러까지의 이자에 대해서만 공제혜택을 주고, 홈 에쿼티 대출이자 공제는 삭제됐다. 법인소득세율은 최대 35% 까지였던 8구간의 세율적용구간을 21%로 단일화됐다. 이 단일소득세율 적용으로 고소득 기업에 약 40%의 감세효과가 있을 것으로 예상된다.

■베이지역 부동산 시장분석 및 전망

셀러마켓이 지속될 것으로 전망된다. 신규주택 증가율이 저조하고, 모기지 이자율이 상승하고는 있으나 서서히 상승하고 있으며, 경제침체 가능성이 극히 적다고 분석되기 때문이다. 현재 베이지역의 매물주택은 절대부족한 상황이다. 신규주택 공급이 수요를 못채우고 있고, 빌더들은 주택보다는 아파트나 다세대를 건축하고 있다. 잠재적 셀러들은 새 거주지와 세제개혁 등을 고려하는 가운데 시장을 관망하며 매물을 내놓지 않고 있다. 더불어 미국 경제는 더욱 강해질 전망이다. 안정된 고용시장과 임금, 소비자 신뢰도 향상, 불확실성의 감소 등 소비자들의 긍정적 기대와 정서가 확산되고 있다. 모기지 이자율 상승은 서서히 그리고 점진적으로 진행되고 있다. 낮은 인플레이션이 이자율 상승을 억제하고 있고, 해외 중앙은행들의 이자율 역시 낮기 때문이다. 주택매매 속도는 더 빨리지고 있으며, 실매매가격이 리스팅가격보다 높고, 수요가 공급을 앞서고 있기 때문에 부동산 거품은 없을 것으로 예상된다.

■2018 모기지 이자율 전망 및 준비

경제가 좋지 않을 때는 이자율을 낮춰 경기를 활성화시키고, 경기가 좋을 때는 이자율를 높여서 인플레이션을 컨트롤한다. 지난7년간 이자율은 낮게 유지된 후 2016년 부터 서서히 올라가고 있는 추세다. 이자율이 올랐다는 것은 경제가 활성화되었다는 의미이기 때문에 비관적으로 볼 필요는 없다. 산타클라라 카운티 중간 주택가격은 지난 5년간 평균 48%가 인상됐다. 렌트가격도 5년간 45%가 상승했다. 주택구입시 이자와 재산세 세금 공제, 집값상승 등의 혜택을 누릴 수 있다. 또한 모기지 페이먼트는 고정이나 렌트는 인상되고 있으며, 에쿼티를 사용해서 사업자금으로 활용할 수도 있다. 따라서 주택구입은 안전한 투자이자 훌륭한 은퇴자금이 된다. 상업용 건물구입 역시 부동산 가치상승으로 인한 자산증가로 이어질 것이다.

■베이지역 상업용부동산 동향 및 분석

상업용 부동산은 크게 오피스(Office), 리테일(Retail), 인더스트리얼( Industrial), 멀티패밀리(Multi Family)로 나뉜다. 오피스의 경우 산호세에서 2018년 공실율은 7-8%, 렌트인상율은 하향할 것으로 예상된다. 샌프란시스코도 2017년을 기점으로 공급과잉으로 돌아섰고, 렌트인상율도 향후 3-4년간 하향추세가 될 것 같다. 이는 2018년 새로운 건물들이 완공될 예정이고, 금융지역에 2019년부터 새입주가 시작되기 때문이다. 한편 SF와 SJ의 공급악화와 비싼 렌트비로 인해 오피스들이 이스트베이지역으로 분산되고 있다. 특히 오클랜드와 프리몬트를 중심으로 많은 수요가 있지만 공급은 원활하지 않아 당분간 낮은 공실율과 타지역에 비해 높은 렌트인상율이 유지될 것으로 전망된다.

리테일 부동산의 경우 전자상거래의 증가로 매매가 주춤할 것으로 예상되지만 SF, SJ는 경기활성화로 연평균 렌트인상율은 계속 상승 중이다. 인더스트리얼 부동산은 전반적으로 베이지역의 인구증가과 오피스 수요증가로 기존 인더스트리얼 빌딩이 오피스와 멀티패밀리홈으로 전환되고 있어 공급이 부족한 상황이다.

<송선희 기자>