전화상담을 하다보면 처음부터 대뜸 APR(Annual Percentage Rate)이 얼마인지 묻는 손님들을 종종 보게된다.

그런데 이렇게 APR이 얼마인지 먼저 묻는 손님은 오히려 APR의 개념을 정확히 모를 가능성이 높다. 왜냐하면 주택융자에 있어서 APR에 가장 크게 영향을 주는 요소의 하나가 포인트(discount points)인데 이는 은행이 결정하는 것이 아니라 손님이 선택하는 것이기 때문이다.

또한 구매융자의 경우 렌더는 아직 APR에 영향을 주는 다른 요소들, 즉 에스크로 비용, 타이틀 비용등을 알지 못하기 때문이다. 그리고 융자를 신청한 후에 은행에서 보내온 패키지에 나온 APR이 왜 애초에 약속한 이자율보다 높은지 따지는 손님들도 많이 있다.

이 경우는 APR과 Note rate (실제이자율)을 구분하지 못하는 데서 기인한다. 이렇게 많은 사람들이 APR을 정확히 이해하지 못하는 것 같은데 이에 대해 알아보자.

먼저 APR이란 간단히 말해 융자비용을 감안한 이자율이라고 보면 된다. 아주 단순한 예를 들어보자. 어떤 사람이 1만달러를 연 10%의 이자로 1년동안 빌린다고 치자.

이 경우 이 사람은 연 1,000달러를 이자로 지불해야 한다. 그런데 빌려주는 자가 계약서 만드는 비용, 공증비등 제반비용으로 500달러가 들었다고 하면서 9,500달러만 실제로 건네주었다고 하자(1만달러를 건네주면서 비용 500달러를 빌리는 자가 부담할 것을 요구하는 것이나 마찬가지이다).

결국 이 사람은 9,500달러에 대해 연 1,000달러의 이자를 내는 셈이 되며 이에 대한 이자율은 10.526%(1,000/ 9,500)이다. 이를 APR이라고 한다. 그리고 10%는 실제 이자율(note rate)이 된다.

융자를 원하는 손님이 은행으로부터 제시받는 이자율과 복잡한 비용들을 일일이 비교하기 힘들다고 생각해 APR로 간단히 표현함으로써 쉽게 비교할 수 있도록 한 것이 애초의 목적이었다. 각 은행은 이자율을 제시할 때 Federal Truth in Lending Act (TILA)에 의하여 반드시 APR도 함께 명기하도록 되어 있다.

그러나 현실적으로 APR은 각 렌더가 제시하는 이자율과 비용을 비교하는 좋은 척도가 되지 못한다. 왜냐하면 손님이 렌더에 문의하는 시점에 아직 비용이 확정되지 않았기 때문이다. 그리고 작은 부분이지만 렌더마다 APR 계산 항목이 다를 수 있고, 융자상품(변동 혹은 고정), 예정 융자 보유기간 등에 따라 APR의 유용성이 전혀 달라지기 때문이다.

그러면 APR이 낮다고 무조건 좋은 것인가? 동일한 상품, 조건, 포인트인 경우 실제 이자율이 낮다면 두말할 필요도 없이 무조건 좋은 것이다. 그러나 APR의 경우는 얘기가 다르다. 예를 들어 A은행은 4.5% 이자율에 0포인트, 5,000달러의 제반 경비를 제시했고, B은행은 4.25%에 1포인트(예를 들어 4,500달러), 그리고 5,500달러의 제반경비를 제시했다고 치자.

A의 APR은 4.83%, B는 4.71%로 명시되었다. 여기서 B의 경우가 항상 누구에게나 유리한 것은 아니다. 만약 손님이 6~7년 이상 이 융자를 보유하고 있을 예정이라면 B의 경우가 분명 유리하다. 그러나 4~5년 이전에 집을 처분하거나 융자를 갚을 예정이라면 A의 경우가 더 유리하다. 왜냐하면 B의 경우는 비용(포인트)을 들여 낯춰 놓은 이자율의 혜택을 다 보기도 전에 융자금을 상환해 버리기 때문이다.

APR은 융자에 들어간 비용을 융자 전체기간에 걸쳐 나눠서 갚는 것을 전제로 계산되기 때문에 만기 이전에 융자금을 상환할 경우엔 APR을 기준으로 두 은행의 융자조건을 비교하는 것은 의미가 없어진다. 이렇게 APR은 애초의 설정 목적과 달리 융자상품과 상환기간에 따라 그 의미가 왜곡될 수 있다.

결국 융자 샤핑을 할 때 단순히 APR만을 가지고 융자조건을 비교하는 것은 옳지 않다고 볼 수 있다. 이자율과 포인트, 그리고 융자관련 비용이 얼마나 들어가는지를 비교하면 된다. 더불어 포인트를 얼마만큼 지불하였을 때 이자율이 얼마나 낮아지는지 따져 자신의 상황에 유리한 결정을 하는 것이 더 좋은 방법이라고 볼 수 있다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>