새해부터 주택 시장이 떠들썩하다. 지난해 말 트럼프 대통령이 전격 서명한 세제 개편안에 대한 우려 때문이다. 세제 개편안이 시행되면 주택 보유자들이 그동안 누렸던 여러 세제 혜택이 축소될 것이 확실시된다. 이 때문에 주택 수요가 위축돼 주택 시장 회복세의 발목을 잡을 것이란 전망이 많다. 그러나 일부 전문가들은 세제 개편안에 의한 불이익이 주로 고가 주택이나 재산세율이 높은 지역의 주택 보유자들에게 돌아갈 전망이어서 주택 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보고 있다. 머니 매거진이 각기 다른 상황별로 세제개편안이 미치게 될 영향을 자세히 분석했다.

■ 감세로 감소한 세수 세제혜택 축소로 충당

지난해 통과된 세제 개편안은 납세자들의 세금을 줄여주자는데 취지를 두고 있다. 표준 공제액을 인상하는 한편 세율은 낮춰 납세자들의 세금 부담이 전보다 한층 가벼워질 전망이다.

그런데 문제는 세금을 줄이면 정부의 조세 수익이 감소해 예산 운용이 힘들어진다는 것이다. 그래서 세제 개편안에 함께 끼워진 내용이 주택 보유자들에게 제공되던 기존 세금 혜택을 축소하자는 안이다.

모기지 이자에 대한 공제액과 재산세 공제액이 줄여 부족한 세수를 충당하겠다는 의도가 깔려 있다.

온라인 부동산 정보업체 질로우 닷컴은 세제 개편안이 시행되면 세제 혜택을 받기 위해 항목별 공제를 신청하는 주택 보유자 비율이 약 44%에서 약 14%로 크게 감소할 것으로 전망했다. 주택 보유에 따른 세제 혜택이 더 이상 큰 의미가 없기 때문이다.

■ 새집을 구입하는 경우

◆ 저가 주택 구입 경우: 혜택 〉불이익

저가대 주택 구입자들의 경우 혜택이 불이익보다 클 것이라는 전망이다.

표준 공제액이 늘어나고 표준공제 신청 절차가 훨씬 간소해지기 때문이다. 20만달러의 모기지 대출을 통해 주택을 구입하는 부부를 예로 들어보자. 온라인 부동산 정보업체 트룰리아 닷컴에 따르면 부부의 연간 주거비는 모기지 페이먼트와 재산세 등을 포함 약 1만4,4325달러다.

지난해 같으면 부부는 표준 공제액이 항목별 공제액 보다 낮아 세금 보고시 항목별 공제를 신청할 가능성이 높다.

그러나 세제 개편안에 따라 표준 공제액은 부부 합산의 경우 기존 1만2,700달러에서 2만4,000달러로 거의 2배나 상향 조정되기 때문에 항목별 공제보다는 표준 공제를 신청하는 것이 훨씬 유리하다.

또 표준 공제를 신청하면 항목별 공제 신청 시 필요한 모기지 관련 각종 서류 제출 절차도 생략되기 때문에 표준 공제를 신청하지 않을 이유가 없다. 트룰리아 닷컴에 따르면 부부의 경우 표준 공제 신청을 통해 연간 약 4,000달러의 절세 효과를 누릴 수 있다.

◆ 고가주택 구입 경우: 불이익 〉 혜택

올해 고가 주택을 구입할 계획이라면 지난해보다 세금액이 늘어날 것을 각오해야 한다. 특히 고가 주택 지역과 재산세율이 높은 지역의 주택 구입자 및 보유자들의 세금 부담이 높아질 전망이다. 세제 개편안에 따라 재산세는 최고 1만달러까지 밖에 공제 혜택을 받지 못하게 된다.

또 100만달러까지 공제되던 모기지 이자액도 75만달러로 축소되기 때문에 높은 재산세가 적용되는 지역에서 고가 주택을 구입하는 경우 지난해보다 훨씬 불어난 세금을 납부하게 될 전망이다. 그러나 고가 주택 보유자라고 해서 모두 불이익을 떠안게 되는 것은 아니다.

재산세 공제액 축소는 현 주택 보유자와 향후 구입자 모두에게 적용되지만 모기지 이자 공제액 축소안은 2017년 12월14일 이후 주택 구입자에게만 적용된다. 또 연소득 약 15만5,000달러 이상의 고소득자는 개인 소득세율 인하에 따른 세금 감소 혜택이 모기지 이자 공제액 축소에 따른 불이익을 어느 정도 상쇄해줄 것으로 기대된다.

■ 임대 vs. 구입

주택 구입 및 보유로 인한 세제 혜택이 줄기 때문에 임대가 구입보다 유리해지는 가구가 증가할 전망이다. 또 표준공제액이 거의 2배나 인상되면서 주택 구입을 포기하고 임대를 지속하려는 추세도 예상된다.

부동산 시장 조사기관 ‘어번 인스티튜트’(Urban Institute)가 최근 발표한 보고서에 따르면 세제개편안이 시행되면 구입과 임대를 결정할 때 주로 사용되는 ‘손익 분기 임대료’(Breakeven Rent)가 오르게 된다.

손익 분기 임대료가 주택 구입 비용보다 높을 경우 주택 구입이 임대에 비해 유리하게 여겨진다. 어번 인스티튜트의 조사에서 세제 개편안이 시행되면 연간 약 7만5,000달러의 소득을 올리는 3인 가구의 손익 분기 임대료는 종전 약 893달러에서 약 14% 상승한 약 1,017달러로 오르게 된다. 고소득층의 경우 상승 폭이 훨씬 크다.

연소득 약 30만달러인 가구의 손익 분기 임대료는 기존 약 2,757달러에서 약 32%나 급등한 약 3,631달러로 오른다. 주택 구입 보다 임대가 유리해지는 가구가 증가하면서 주택소유율도 다시 추락할 것으로 우려되고 있다.

■ 2차 주택 구입 경우

세제 개편안 초안에서 삭제됐던 2차 주택 모기지 이자 공제안이 수정안에서 가까스로 다시 포함됐다. 그러나 모기지 이자 총 공제액이 75만 달러로 축소되면서 2차 주택의 모기지 이자 공제액도 축소 영향을 받게 된다.

1차 주택 구입시 50만달러의 모기지 대출을 받은 구입자가 2차 주택을 구입하면서 30만달러를 추가로 대출받을 경우 5만달러에 대한 이자액 공제 혜택을 받을 수 없다.

재산세 공제액 축소안의 경우 2차 주택 구입 시에도 적용되기 때문에 고가 또는 높은 재산세율이 적용되는 2차 주택을 구입하면 세금 부담이 늘어난다.

■ 집을 파는 경우

올해 집을 팔 계획인 셀러들은 최악의 상황은 피했다. 지난해 통과된 세제 개편안 최종안이 초안에 비해 완화됐기 때문에 주택 가치에 미치는 영향도 다소 감소했다. ‘전국 부동산중개인 협회’(NAR)는 세제 개편안 초안이 발표됐을 당시 초안대로 시행되면 주택 가치가 최고 약 10% 하락할 것이라고 경고한 바 있다. 그러나 세제 개편안 시행이 주택 시장에 미칠 영향이 불가피한 가운데 올해 주택 가격 상승 폭이 다소 둔화될 것이란 전망이다.

<준 최 객원 기자>