생애 첫 주택 구입자의 주택 구입 준비 과정은 기대 반 걱정 반이다. 주택 구입 경험이 없어 앞으로 펼쳐질 주택 구입 과정이 낯설기 때문이다. 첫 주택 구입의 성공은 얼마나 준비하느냐에 달려 있고 준비하는 만큼 내 집 장만의 기쁨도 커진다. 흔히 주택 구입 준비라고 하면 매물 검색부터 생각하기 쉽다. 그러나 정작 중요한 준비 과정은 자신의 재정 상태부터 점검하는 것. 온라인 금융 정보업체 ‘뱅크레이트 닷컴’이 생애 첫 주택 구입 성공을 위해 중요한 주택 구입 준비 요령을 단계별로 소개했다.

■크레딧 기록은 괜찮은가?

모기지 대출을 통해 주택을 구입해야 하는 구입자에게 크레딧 기록이 무엇보다 중요하다. 크레딧 기록이 모기지 대출 승인을 좌우할 뿐만 아니라 주택 구입 비용에도 엄청난 영향을 미치기 때문이다. 첫 주택 구입을 계획 중이라면 가장 먼저 준비해야 할 과정이 바로 크레딧 기록을 점검하는 것이다.

크레딧 리포트를 발급받아 꼼꼼히 검토하는 것이 첫 번째 준비 과정이다. 실수로 발생한 미납 기록 또는 미납이나 연체에 따른 ‘지불 체납 계정’(Collection Account)이 없는지 살펴야 한다. 두 가지 기록은 크레딧 점수를 낮추는 요인으로 최대한 서둘러 정정에 나서야 한다.

■크레딧 카드 한도 사용률은 얼마나 되나?

크레딧 카드 사용액을 매달 제때 납부한다고 해서 크레딧 점수가 좋을 것이라고 생각하는 것은 오산이다. 크레딧 카드 한도 사용률에 따라서 크레딧 점수가 변동되기 때문에 적절한 사용률을 유지하는 것이 중요하다.

한도 사용률은 낮을수록 크레딧 점수를 높이는데 도움이 된다. 첫 주택 구입자의 경우 사용률이 약 30%를 초과하지 않도록 노력하는 것이 좋은 크레딧 점수를 유지하는데 좋다.

크레딧 기록을 정정하고 개선하려면 비용은 물론 시간도 꽤 필요하다. 크레딧 한도 사용률이 대출 은행이 제시하는 기준보다 높다고 판단되면 크레딧 카드 사용을 줄이는 동시에 부채를 갚아 사용률을 낮춰야 한다. 크레딧 리포트 상의 오류를 정정하는데도 많은 시간이 걸리기 때문에 늦어도 매물 검색 6개월 전부터 정정 작업을 시작해야 한다.

■ 나의 ‘현금 흐름’ 상황은?

연체 기록이 없고 부채 비율이 낮다고 해서 완벽한 모기지 대출 자격을 갖췄다고 할 수 없다. 매달 소득 수준과 소득에 따른 지출 현황도 대출 승인에 영향 주기 때문에 전반적인 ‘가계부’ 상태를 점검해 볼 필요도 있다.

가장 먼저 확인해야 할 부분은 바로 ‘현금 흐름’(Cash Flow)이다. 적어도 최근 두 달간 소득 대비 지출 상황을 점검하는 방식으로 재정 상황을 파악하고 있어야 모기지 대출과 정을 순조롭게 진행할 수 있다.

또 소득 형태에 따라서 대출 은행 측의 승인을 받는데 어려움을 받는 경우도 있다. 자영업자나 수수료 수입 형태의 영업직 등이 대표적으로 봉급생활자에 비해 대출 승인이 까다롭다. 소득이 불규칙적인 첫 주택 구입자는 적어도 최근 2년 치 소득 자료를 대출 은행 측에 제출해야 하기 때문에 관련 서류를 미리 준비해야 한다.

■ 어떤 재정 서류가 필요한가?

최근 모기지 대출 기준이 간소화되는 추세지만 대출 신청 시 제출해야 하는 서류량은 여전히 많은 편이다. 특히 소득과 세금 보고와 관련된 서류는 필수 제출 서류이며 이외에도 준비해야 할 서류가 많다.

대출 은행이 일반적으로 요구하는 서류로는 지난 2년간 월급 명세서, W-2 양식, 세금 보고 서류, 최근 2개월간 은행 잔고 증명서 등이다. 은행 잔고 증명서의 경우 한 장도 빠짐없이 제출해야 하는데 은행측이 주택 구입자의 의심스러운 현금 흐름이 있는지 확인하기 위한 이유로 볼 수 있다.

■ ‘DTI’는 얼마나 되지?

첫 주택 구입자의 경우 얼마짜리 주택을 구입할 수 있는지 모를 때가 많다.

구입 가능한 가격대를 모르고 주택 구입에 나서면 모기지 대출을 받지 못해 주택 구입에 실패하기 쉽다. 구입 가능 가격대를 파악하는데 가장 많이 사용되는 대출 자격이 ‘총부채 상환비율’(DTI)이다. 대출 은행별로 각기 다른 DTI를 제시하지만 가장 일반적으로 제시되는 비율은 약 28%다.

주택 구입자의 가구 소득 중 주거비 비율이 약 28% 넘지 않아야 대출 승인 가능성이 높다는 설명이다. 이 비율은 예상되는 모기지 페이먼트 비율을 제외한 비율로 ‘프런트 엔드 비율’(Front End Ratio)이라고도 불린다.

향후 예상되는 월 모기지 페이먼트 비율까지 포함시킨 DTI는 ‘백 엔드 비율’(Back End Ratio)이라고 한다. 대출 은행이 일반적으로 제시한 백 엔드 비율은 대략 36%~45%대이다. 현재 소득과 주거비, 부채 비용 등을 통해 DTI가 계산되면 비율을 이용해 구입 가능한 주택의 가격대를 계산해 낼 수 있다.

■ 구입 뒤 발생 비용은?

안타깝게도 주택 구입 뒤 예상되는 주거비 확인을 빠뜨리는 첫 주택 구입자가 많다. 주택 구입 비용에만 신경을 쓰다 보니 구입 뒤 발생하는 비용에는 신경을 쓸 겨를이 없을 때가 많다. 주택 구입에 모든 비용을 지출하면 구입 뒤 발생하는 비용을 감당 못해 하우스 푸어로 전락하기 쉽다.

주택을 구입하면 매달 납부해야 하는 모기지 페이먼트 외에도 재산세, 주택 보험료, 유틸리티 비용, 관리비, 수리비 등 정기적으로 지출해야 하는 비용이 발생한다. 따라서 주택 구입 뒤 발생할 것으로 예상되는 비용을 미리 알아보고 적절히 예산을 수립해야 한다.

<준 최 객원 기자>