주택 시장이 올해처럼 뜨거웠던 해도 없다. 마치 주택 시장 침체 직전의 호황이 다시 돌아온 것 같은 해였다. 어느덧 한해가 저물어 가는 이 시기에 내년에도 올해와 같은 주택 시장 호황이 이어지기를 바라는 마음이다. 전문가들에 따르면 내년에도 큰 이변이 없는한 주택 시장 회복세가 이어질 전망이다. 다만 가파른 주택 가격 상승폭은 다소 둔화되고 매물량도 소폭 늘어날 것으로 보여 주택 구입자들의 숨통이 조금 트일 것으로 기대된다. 부동산 전문매체 인맨뉴스가 내년도 주택 시장을 미리 살펴봤다.

■ 첫 주택 구입 숨통 트인다

밀레니엄 세대가 주택 시장을 이끌 것이란 전망이 올해초 우세했다.

대학을 졸업하고 이미 결혼 연령기에 접어든 밀레니엄 세대가 주택 구입에 활발히 나설 것이란 전망이 연이어 나왔다. 그러나 막상 뚜껑을 열어보니 사정은 달랐다.

지난해에 이은 매물 품귀 현상이 재현되면서 더욱 강력해진 셀러스 마켓이 밀레니엄 세대의 내집 마련을 가로 막았다. 주택 가격이 급등하고 재구입자와 외국인까지 주택 구입에 가세하면서 밀레니엄 세대의 주택 구입은 결국 또 내년을 기약하게 됐다.

올해 첫 주택구입자 비율은 전체 구입자중 약 34%에 머물 것으로 예상된다. 매물 수급이 정상적으로 이뤄지는 주택시장 상황에서 첫 주택구입자 비율은 약 40%를 넘는 것이 일반적이다. 올해 밀레니엄 세대의 첫 주택구입이 이뤄지긴 했지만 주택 가격이 비교적 낮은 노스 다코타, 오하이오, 메릴랜드 등 일부 주에 국한된 현상에 그쳤다.

내년에는 밀레니얼 세대의 첫 주택구입이 올해 만큼 나쁘지 않을 것으로 전망된다.

밀레니엄 세대의 주택 구입을 가로 막았던 다운페이먼트 자금 마련과 크레딧 기록 등의 요인이 내년에는 개선될 것으로 기대되기 때문이다. 밀레니엄 세대의 직업 안정도가 높아지는 만큼 소득도 늘어날 것으로 기대돼 대도시 고가 주택 시장에서 밀레니엄 세대의 주택 구입이 활발히 이뤄질 전망이다.

■ 재판매 매물은 여전히 가뭄

매물 부족 현상이 해결되지 않는 한 주택 거래도 힘찬 반등도 기대하기 힘들 것으로 보인다. 신규 주택 시장의 경우 주택 건설 업체들이 내년 저가대 신규주택 공급을 늘릴 것이란 반가운 소식이 있지만 재판매 주택 시장의 경우 여전히 매물 품귀 현상이 우려된다.

그동안 주택 가격이 너무 올라 기존 보유 주택을 처분해도 새 집을 구하기가 쉽지 않아 그냥 머물러 사는 주택 소유주가 내년에도 많아질 것으로 전망된다. 게다가 공화당 주도로 대규모 세제개편안이 통과되면서 주택 처분에 따른 세금 혜택이 줄어들 것으로 예상돼 주택 매물 부족난이 더욱 심각해질 것이란 우려도 많다.

재판매 주택 거래의 경우 올해보다 약 3.7% 증가한 연율 기준 약 562만채 정도를 기록할 것이란 전망이다. 전국 대부분의 주택 시장에서 여전히 수요가 공급을 초과하는 지역이 많아 주택 매물이 소폭 늘어날 것이란 점을 감안해도 주택 가격은 오름세를 유지할 것으로 보인다. 내년 전국 주택 가격은 올해보다 낮은 약 4.4% 오를 것으로 예상된다.

■ 저가대 신규 주택 공급 늘 것

내년 신규 주택 판매 시장의 경우 어느정도 숨통이 트일 전망이다. 건축비 상승 등의 비용 부담에도 불구하고 신규 주택 공급이 늘어날 것이란 전망이 우세하다. 신규 주택 공급 증가에 힘입어 내년 신규 주택 판매량은 올해보다 약 8% 늘어난 연율 기준 약 65만5,000채를 기록할 것으로 전망된다.

매물 부족 현상이 이어질 것으로 예상되는 재판매 주택 시장의 수요가 신규 주택 시장으로 흡수되면서 신규 주택 판매가는 올해대비 약 4.1% 오를 것으로 예상된다.

그러나 신규 주택 시장의 경우 역시 공급이 수요를 따라가기에는 역부족일 것이란 전망이다. 신규 주택을 구입하려는 잠재 수요가 많지만 건설 부지용 토지 가격 상승과 자재비 및 인건비 상승으로 주택 건설 업체들의 건설비 부담이 크게 상승했기때문이다.

■ 모기지 이자율 오른다

지난 7월 이후 4% 미만으로 떨어진 모기지 대출 금리(30년 고정)는 연말까지도 4% 미만 수준에 머물고 있다. 해마다 모기지 금리가 오를 것이란 전망이 나왔지만 본격적인 상승세는 아직까지 나타나지 않았다. 올해는 지난해 실시된 대통령 선거의 불확실성까지 제거되면서 모기지 금리가 더욱 안정적인 수준을 이어가고 있다.

내년에도 역시 모기지 금리가 올해수준 보다는 오를 것이란 전망이 많다. 30년 고정 금리의 경우 현재 수준보다 약 0.5%포인트 오른 약 4.4%를 기록할 것으로 전망된다.

모기지 금리가 4%대를 돌파하더라도 과거 평균과 비교할 때 여전히 낮은 수준으로 주택 거래에 미치는 영향은 크지 않을 것이란 분석이다.

■ 세제 개편안 시행에 달린 주택시장

내년 주택시장 전망은 세제 개편안 시행에 달려 있다고해도 과언이 아니다. 이미 상하 양원을 통과한 최종 세제 개편안이 빠르면 올해안에 트럼트 대통령의 서명을 기다리고 있다. 부동산 전문가들 사이에서는 세제 개편안이 시행될 경우 부동산 시장에 미치는 영향은 부정적이라는 시각이 지배적이다.

세제 개편안의 내용에 따르면 그동안 주택 소유주들에게 제공되던 각종 세금 혜택의 규모가 축소되기 때문에 주택 거래를 위축 시킬 것이란 우려가 많다. 개편안중 하나인 양도 소득세의 경우 세금 혜택을 받기 위한 거주 기간이 기존 2년에서 5년으로 대폭 연장돼 이 규정 한가지만으로도 주택 거래에 미치는 영향이 클 것이란 분석이다.

양도 소득세 감면 혜택을 받기 위한 거주 기간이 5년으로 연장됨에 따라 연간 약 75만명에 달하는 주택 소유주가 영향을 받게된다. 기존 주택 소유주가 양도 소득세 감면 혜택을 받기위해 주택 처분 시기를 미루게 되면 가뜩이나 부족한 주택 매물 수준이 더욱 낮아질 것으로 우려된다.

<준 최 객원 기자>