변동 이자율을 통한 모기지 대출이 최근 크게 늘고 있다. 주택 시장 회복과 함께 한동안 자취를 감췄던 변동 이자율 대출이 올해 급증한 것으로 나타났다. 모기지 시장 조사기관 ‘인사이드 모기지 파이낸스’(Inside Mortgage Finance)에 따르면 올해 1분기와 2분기 사이 변동 이자율을 통한 모기지 대출 발급이 무려 40%나 치솟았다. 주택 시장 침체 전 집값이 하루가 다르게 급등하던 시기에도 변동 이자율을 통한 모기지 대출 비율이 매우 높았던 시기가 있었다. US뉴스 앤 월드리포트가 최근 다시 급증하고 있는 변동 이자율 대출 시장을 분석했다.

■ 변동 이자율이 외면 받았던 이유

변동 이자율은 일정 기간 동안 고정된 이자율이 적용된다. 일반적으로 약 3~5년 동안은 고정 이자율이 적용되고 이후부터는 이자율이 조정된다고 해서 ‘변동 이자율’이란 이름이 붙었다.

주택구입자들이 변동 이자율을 선호했던 이유는 이자율 고정 기간 중 적용되는 이자율이 30년 고정 이자율 대출보다 낮기 때문이다.

최근(11월9일 기준) 30년 고정 금리가 약 3.9%인 반면 5년 변동 이자율은 약 3.22%로 낮다. 그러나 지난 주택 시장 침체기를 거치며 변동 이자율 대출로 인한 주택 구입자들의 피해가 많이 발생했다.

이는 일부 변동 이자율 대출의 상환 구조 때문인데 변동 이자율 대출 상품에 적용됐던 ‘마이너스 상각’(Negative Amortization) 구조가 주범이다.

■ 최근 변동 이자율에 보호 장치 추가

매달 납부하는 모기지 페이먼트가 이자금보다도 낮아 페이먼트 부담은 낮췄지만 시간이 흐를 수록 원금과 이자가 불어나는 구조가 바로 마이너스 상각이다.

마이너스 상각은 주택 가격이 일시에 폭락하면서 시한폭탄과 같은 작용을 했다. 그래서 그동안 변동 이자율에 대한 부정적인 인식 때문에 변동 이자율을 찾는 주택 구입자들이 크게 줄었다.

그러나 융자업계에 따르면 최근 마이너스 상각을 적용한 변동 이자율 대출이 사라진 반면 각종 보호 장치가 추가돼 변동 이자율에 대한 관심이 다시 높아지고 있는 추세다.

‘연방소비자금융보호국’(CFPB)이 새로 재정한 보호법에 따라 대출자들은 은행에 이자율 변동시 페이먼트가 최고 얼마나 인상될 수 있는지 문의할 수 있다.

은행측은 대출 신청 3일내에 대출자에게 자료를 제공해야 하고 대출자는 페이먼트 인상 가능성을 미리 확인한 뒤에 대출 여부를 결정하면 된다.

■ 집값, 이자율 오름세에 다시 변동 이자율

주택구입자들이 다시 변동 이자율에 관심을 보이는 것은 크게 두 가지 원인 때문이다. 지난 수년간 치솟은 주택 가격으로 인해 모기지 페이먼트 부담이 크게 늘었다.

페이먼트 금액을 조금이라도 낮춰서 주택을 구입하려면 유일한 수단이 변동 이자율밖에 없기 때문에 변동 이자율로 눈을 돌리는 구입자들이 많아졌다.

또 최근 수주간 미미한 수준이지만 모기지 이자율이 오름세를 보이고 있다. 여기에 오는 12월중순 연방준비제도이사회(FRB)가 다시 기준 금리를 인상할 것이라는 전망이 높기 때문에 변동 이자율 대출에 대한 관심이 다시 높아지고 있다.

융자 전문가들은 몇 가지 조건만 갖추고 있다면 변동 이자율이 고정 이자율보다 더 적합하다고 조언한다.

■ 꼭 필요한 사람만 신청해야

첫째로 구입한 주택에서의 예상 거주 기간이 길지 않고 주택 처분 시기가 확실할 경우 변동 이자율이 유리하게 여겨진다.

예를 들어 수년 뒤에 직장 이동으로 인해 구입한 주택을 처분할 계획이거나 자녀들이 곧 대학 입학 예정으로 입학과 함께 집을 팔 계획이 확실한 경우가 이에 해당된다.

예상되는 주택 처분 시기에 따라 5년, 7년, 10년 등 이자율 고정 기간이 각기 다른 ‘하이브리드 변동 이자율’ 중 하나를 선택하면 된다.

각 고정기간 동안 낮은 이자율이 적용되고 이자율이 변동되기 전 주택을 처분하면 페이먼트 인상에 대한 위험을 제거할 수 있다.

향후 소득이 증가할 것이 확실하거나 당장 현금이 필요한 경우에도 변동 이자율을 통한 대출이 고려된다. 이자율 변동으로 페이먼트가 인상되더라도 늘어난 소득으로 지불할 수 있는 능력이 있다고 판단되면 낮은 이자율의 혜택을 받을 수 있다.

자녀가 대학 진학을 앞두고 있어 등록금 등 목돈 지출이 예상될 때도 페이먼트 금액을 최대한 낮추는데 변동 이자율이 활용될 수 있다.

■ 페이먼트만 낮추려는 생각은 위험

그러나 이자율 변동에 대비하기 위한 계획 없이 단순히 페이먼트를 낮추기 위한 목적으로 변동 이자율은 선택하는 것은 위험하다. ‘이자율이 상향 조정되면 재융자를 실시하겠다’라는 계획만으로는 이자율 변동에 대비하기가 힘들다.

재융자를 받으려면 일반 융자와 마찬가지로 대출자의 크레딧 기록과 소득 조건이 중요한데 재융자를 받으려면 철저한 관리가 필요하다. 또 향후 주택 가격 전망에 따라 재융자 승인 여부가 갈리게 된다.

이자율 변동시기에 집값이 떨어져있다면 재융자가 쉽지 않아 페이먼트 인상 부담을 그대로 떠안을 수밖에 없다.

<준 최 객원 기자>