홈 에퀴티 론은 주택에 쌓인 에퀴티를 담보로 대출을 받을 수 있다. 주택을 담보로 하기 때문에 거액의 대출이 가능하고, 다른 상품에 비해 쉽게 승인을 받을 수 있는 장점이 있다. 홈 에퀴티 론은 세컨드 모기지라고 부른다. 퍼스트 모기지는 주택을 살 때 받았던 모기지지만 이후 주택에 쌓인 에퀴티가 충분하다면 퍼스트 모기지 이외에 추가로 대출을 받을 수 있다는 것이다. 여기 홈 에퀴티 론에 대해 기본적으로 이해해야 할 4가지 사항이 있다.

■ 홈 에퀴티 론의 장점

홈 에퀴티 론은 빌리는 쪽이나 빌려주는 쪽이나 모두에게 유리하다. 우선 빌리는 쪽의 입장에서 장점은 낮은 금리, 쉬운 승인 그리고 많은 융자액이다.

금리는 무담보 대출보다 당연히 낮아 대출 비용이 적은 장점이 있다. 담보물이 확실하기 때문에 승인도 상대적으로 쉽게 나는 편이다. 여기에 주택에 쌓인 에퀴티에 비례해 융자액이 커지기 때문에 거액을 받을 수 있다.

빌려주는 쪽에서도 담보물이 확실하기 때문에 믿고 빌려줄 수 있다. 만약 빌려간 사람이 제때 페이먼트를 하지 못하면 집을 압류해 팔고 손실을 메우면 되기 때문에 리스크가 낮다. 여기에 대출자 입장에서는 집을 잃지 않기 위해 채무 중 가장 우선시하는 대출인 점도 유리하다.

그렇다고 모든 대출 신청이 승인을 받는 건 아니다. 2007년 이전까지는 쉬웠지만 이후에는 심사가 까다로워졌다. 융자액도 에퀴티의 80% 선까지만 해주기 때문에 상환능력이 충분함을 입증해야만 한다.

■ 홈 에퀴티 론의 작동 원리

대출을 받을 때는 일시불 융자와 라인 오브 크레딧 등 2가지 옵션 중 하나를 선택해야 한다.

일시불 융자는 한 번에 대출액 전체를 받아 정해진 금리로 갚아나가는 식이다. 금리는 대출 시점에 정해지고 매달 페이먼트도 이때 결정된다.

라인 오브 크레딧은 융자가 가능한 최대한도를 설정하고 필요한 부분만 받는 식이다.

‘홈 에퀴티 라인 오브 크레딧’(HELOC)으로 널리 알려져 있으며 한도 내에서 여러 차례에 걸쳐 필요한 금액을 받을 수 있다. 분할 상환을 끝내야 하는 시점 이전까지 매달 작은 페이먼트만 할 수 있는 것도 장점으로 꼽힌다.

HELOC는 대출 한도에서 사용한 만큼에 대해 우선적으로 이자 부분에 대해서만 상환을 할 수 있는 방식으로 가장 유연한 옵션으로 받아들여진다. 금리는 천차만별이고 시시각각 변하기 때문에 대출자의 상황이 좋을수록 낮게 책정될 수 있다. 다만 대출기관이 임의로 대출을 취소하거나, 동결시킬 수 있기 때문에 불확실성이 있는 점은 염두에 둬야 한다.

일시불이든 HELOC이든 대출을 받기 위해서는 복수의 대출기관이 제시하는 조건을 비교해야 한다. 융자액과 금리가 가장 중요하고 클로징 비용이 얼마나 드는지도 따져봐야 한다.

대출기관은 대출자의 크레딧 스코어를 점검하고 감정을 통해 수주일 뒤에 대출이 완료된다. 대출을 받으려면 주택 모기지를 받을 때와 동일한 태도로 필요한 모든 서류를 빠짐없이 준비하는 것이 중요하다.

상환은 대출 종류에 따라 조금씩 다른데 일시불 융자는 정해진 이자율에 따라 매달 페이먼트 하는 식으로 갚아나가면 된다. 대신 라인 오브 크레딧은 10년 안팎으로 정해지는 ‘draw period’ 기간에는 이자만 내는 식으로 부담을 줄일 수 있다.

■홈 에퀴티 론의 함정

어떤 옵션을 선택하든 최악의 시나리오는 약속한대로 제때 페이먼트를 하지 못해 집을 뺏기는 경우다. 특히 라인 오브 크레딧으로 융자를 받고 실패한 이들은 집을 ATM처럼 잘못 사용한 경우가 많다.

필요할 때마다 야금야금 이미 설정된 한도 내에서 대출을 사용했다가 낭패를 당한 경우인데 절대로 주의할 점은 융자는 집의 가치를 높이거나, 가계 소득을 늘릴 수 있는 경우가 아니면 사용해선 안 된다는 것이다. 즉, 소비를 위한 ‘나쁜 채무’가 아니라 미래의 재산 증식을 위한 ‘좋은 채무’로 이용하라는 의미다.

또 하나 홈 에퀴티 론이 있다는 소식에 몰려드는 사기꾼들을 조심해야 한다. 이들은 집을 뺏거나 최대한 캐시 아웃을 유도하는 쪽으로 현혹시킬 수 있다. 만약 누군가 함께 비즈니스 등을 하면서 집을 팔라고 재촉하거나, 계약서 등의 작성을 미루는 등의 미심쩍은 모습을 보이면 당장 멀찍이 떨어져서 계획을 원점에서 재검토하는 것이 필요하다.

■최고의 홈 에퀴티 론 찾기

가장 좋은 조건의 융자는 수천달러 이상을 아낄 수 있게 해준다.

첫째, 은행, 크레딧 유니온, 모기지 브로커, 온라인 렌더 등 최대한 많은 대출기관을 둘러봐야 한다. 둘째, 크레딧 점수를 관리하고, 크레딧 리포트가 정확한지 살펴야 한다. 셋째, 가족과 친척, 지인 등으로부터 정보를 듣고, 넷째 취합된 정보를 대조하고 비교해야 한다.

여기에 추가로 대출을 신청하기 직전에는 정말 필요한 융자이고, 최고의 조건인지 자문해 봐야 한다. 단순히 한도가 많은 크레딧카드로 충분한지, 개인 대출로는 만족할 수 없는지도 확인해야 한다. 이런 질문들에 대한 답변이 불확실하면 집을 담보로 위험한 도박을 할 필요는 없다.

또 수입과 지출 및 상환 계획을 꼼꼼하게 세워 불확실성을 미리 제거해야 한다. 집보험이나 생명보험이 홈 에퀴티 론 상환 불능 시 대비책을 세워줄 수 있는지도 알아봐야 한다.

<구성훈 기자>