요즘처럼 과열된 부동산 시장에서 최적의 주택을 구입하려면 타이밍이 가장 중요하다. 협상에 나섰는데 준비가 제대로 되지 못해서 원하는 집을 놓칠 수는 없는 노릇이다.

그런데 안타깝게도 몇 가지는 바이어 본인의 뜻대로 되지 않는 것이 있다. 특히 모기지 승인이 그런데 가치 판정, 인스펙션과 바이어의 재정상태 파악 등 깊숙이 파고들어 고려할 부분이 많다는 점에서 데드라인을 정한다는 건 쉽지 않은 일이다. 이런 걱정을 덜 수 있도록 모기지 언더라이팅을 하는 시간이 너무 오래 걸려 원하는 집을 잃는 불상사를 피할 수 있는 방법들이 있으니 다음 7가지를 염두에 두면 모기지 승인에 걸리는 시간을 줄일 수 있을 것이다.

■질문지를 미리 준비하라

모기지 상품과 은행 등 렌더를 두루 살펴보면서 바이어 본인이 선택할 수 있는 경우에 대비해 렌더가 물을 수 있는 질문 리스트를 미리 준비해두면 시간을 많이 아낄 수 있다. 렌딩트리의 샘 미슈너 모기지 컨설턴트는 “모기지 클로징까지 남은 시간이 얼마인지, 변동식이라면 이자율은 얼마 동안 고정식으로 선택하고 싶은지를 반드시 질문한다”고 말했다.

통상 모기지 승인까지 90일 이내에 끝낼 수 있다면 상당히 경쟁력 있는 바이어가 될 자격이 있다. 이자율 고정 기간은 길면 길수록 좋으니 원하는 바를 정확히 정해 두는 식으로 은행과 대화할 준비를 해두는 것이 좋다.

■개인 재정정보도 철저히

모기지를 가장 빨리 제대로 받을 수 있는 최선의 방법은 본인의 재정 관련 정보를 빠짐없이 미리 준비해서 임하는 것뿐이다. 레드핀 모기지의 제이슨 베이트맨 대표는 “원하는 동네와 집을 검색하기 이전에 미리 준비해서 먼저 은행부터 찾아가 모기지 승인을 받아둬라”고 조언했다.

원하는 가격대의 주택을 찾기 전에 미리 모기지 승인을 받아 두면 간단히 말해 마지막으로 남은 것은 제대로 된 집만 찾으면 되는 셈이 되기 때문에 중요하다.

■모든 정보를 더해 예산을 정하라

모기지 승인을 받으면서 동시에 생각할 건 본인이 최대한 얼마나 부담할 능력이 되느냐이다. 그런데 그렇다고 전력을 다해 월 페이먼트를 최대한으로 생각했다가는 예상치 못한 돌발 상황에 직면할 수 있다.

여기에 더해 월 페이먼트 최대치를 추산하면서 반드시 고려할 점은 현재와 미래의 소득과 지출까지 고려해야 한다는 것이다. 이런 식으로 가장 현실적인 최대치를 계산했을 때 누릴 수 있는 장점은 불필요하게 비싼 집을 둘러보느라 시간 낭비를 할 필요가 없다는 것인데 이는 시간과의 싸움인 내 집 마련에서 자금 다음으로 중요한 문제다.

여기에 더해 베이트맨 대표는 “현실적인 예산안 수립은 이후에 생길 수 있는 갖가지 문제들을 사전에 막아주는 효과도 있다”고 강조했다.

■확신에 찬 오퍼를 던질 준비

만약 정말 사고 싶은 집을 찾았다면 부동산 에이전트와 함께 셀러가 느끼기에 매력적인 오퍼를 만들면서 바이어 본인이 진지하게 그 주택을 구입하고 싶다는 인상을 받도록 노력해야 한다. 미슈너 컨설턴트는 “요즘처럼 매물이 부족한 상황에서는 가능한 최대한 경쟁력을 갖춘 바이어처럼 보이도록 하는 게 중요하다”고 말했다.

■디지털 옵션으로 무장하라

점점 많은 렌더들이 디지털화 된 방식으로 일처리를 진행한다. 모기지 신청서는 물론, 각종 재정 관련 서류들도 이메일 등을 통해 주고 받는 식이다. 여기에 모기지 신청자인 바이어와도 이메일 등으로 연락하길 선호하기 때문에 이에 대한 준비를 미리 해두는 것이 중요하다.

은행에 미리 연락해 렌더가 바이어 본인의 재정 관련 정보들을 취합하는데 협조하도록 미리 조치해 두고, 이사인(e-sign) 한 서류들을 선택하고 미리 준비해서 출력하고 봉투에 넣어 우체통에 넣는 등의 시간 낭비를 최대한 줄이는 것이 유리하다.

전문가들은 디지털 친화적인 준비가 모기지 최종 승인까지 걸리는 기간을 최소한 수일 이상은 줄여줄 것이라고 입을 모았다.

■잘 모를 때는 질문하라

더 많은 렌더들이 디지털화 된 진행과정을 도입하고 선호한다는 것은 그만큼 시간을 아낄 수 있다는 말이지만 반대로는 바이어 본인이 특별히 요청하지 않는 한 전문가와 직접 이야기할 기회가 줄어든다는 의미이기도 하다.

미슈너 컨설턴트는 “모기지 신청자 중 많은 이들이 전문가의 도움을 받길 원하지만 그러기 위해서는 스스로 도움을 요청해야 한다”며 “시간을 아낀다고 후회할 선택을 하지 말고 모르는 것이 있다면 손을 들어 질문해야 한다”고 강조했다.

어떤 계약서라도 본인이 100% 이해하지 못했다면 사인하지 않는 것이 기본 중의 기본이기 때문에 미래에 후회하거나, 큰 손해를 보기 전에 의심스런 부분이 있다면 당장 질문해야 한다는 것이다. 모기지를 받는 과정에서 질문은 당연한 것이니 절대로 불편하게 생각하지 말고 편안하게 하는 것이 오히려 시간을 아낄 수 있는 길이다.

■항상 대기하라

모기지를 준비하는 론 오피서가 바이어가 요청한 대출건을 검토하는 동안 추가 서류를 요구하거나, 재확인을 요청할 때가 있기 때문에 항상 대기 중인 상태를 유지해야 시간을 아낄 수 있다. 승인 받는 속도를 높일 수 있는 가장 좋은 방법은 즉각 대답하는 것이다.

미슈너 컨설턴트는 “대출 회사의 언더라이터나 론 오피서는 한꺼번에 여러 건의 대출 신청 건을 취급하기 때문에 자료 요구 및 질의 요청에 즉각 대답하지 않으면 다른 건으로 건너뛰게 마련”이라며 “가능한 빨리 대응해야 타이밍을 놓치지 않을 수 있다”고 말했다.

<구성훈 기자>