휴가용 주택은 대부분 렌트를 주고 있을 것이다. 그런데 이 주택을 팔고 또다른 휴가용 렌트 주택을 구입하고 싶다면 세금 문제가 발생할 수 있을 것이다. 하지만 이를 피하는 방법도 있다. 세법상 허용되는 1031 교환이다.

요즘 많은 지역에서 부동산 가격이 크게 뛰어올랐다. 가격이 상승하면 에퀴티가 올라갈 것이고 매매가 이루어지면 그만큼 세금 문제가 발생하게 된다. 세금은 부동산 구입 가격과 함께 그동안 수리나 개량에 들어갔던 비용을 더한 후 렌트 기간 중 감가상각을 제한 금액에 따라 결정된다. 그런데 가격이 올라가 이 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입할 때는 예기치 않는 세금 문제에 직면하게 된다. 이를 피할 수 있는 방법은 있다.

집을 파는 대신에 연방 세법의 1031 조항을 이용해 가지고 있는 휴가용 주택을 다른 휴가용 주택을 바꾸는 방법이다.

사실 연방국세청(IRS)은 꼭 휴가용 렌트 주택만이 아니라 경우에 따라서 소유주가 사용하는 휴가용 렌트 주택에도 이런 규정을 적용할 수 있도록 허용한다.

□1031 익스체인지(1031 exchange) 기초

1031 조항은 세금 유예를 기본으로 한다. 세금을 다음으로 미뤄준다는 뜻이다. 부동산의 가격 상승에 따른 소득세 없이 부동산을 내놓고(relinquished property) 다른 것으로 취득(replacement property)할 수 있도록 허용한다. 가격 상승분 즉, 부동산 평가 정상(appreciation)은 현재의 마켓 가격과 과세 기준 가격의 차액이다.

이렇게 해서 지불하지 않고 유예되는 세금은 취득한 부동산으로 넘어가고 취득한 부동산을 팔 때가지 세금은 유예된다.

그런데 유예된 세금은 현 세법상 부동산 소유주가 사망할 경우 모두 상쇄된다. 숨진 사람의 부동산은 죽는 순간의 가치로 과세 기준이 결정되기 때문이다. 이런 과정에서 그동안 미루어졌던 과세 대상 이득금은 무기한 연기 될 수 있거나 아예 소멸된다. 부동산 부자들이 세금을 내지 않으려고 사용하는 방법 중의 하나다. 물론 방법이 매우 복잡해 전문가와 상의하는 것이 바람직하다.

한가지 기억해야 할 일은 거래를 하는 과정에서 현금을 받았다면 1031 교환을 했다고 해도 과세 이득이 생길 수 있다는 것이다. 이런 경우는 팔려고 내놓은 부동산 보다 대체하는 부동산의 가격이 더 적을 때 발생한다.

대체 부동산의 모기지가 내놓은 부동산을 구입한 새 주인이 받는 모기지보다 적을 때를 말한다. 최악의 경우 IRS는 1031 규정을 모두 충족시키지 못한 거래로 간주해 대체 부동산을 일반 거래로 보고 세금을 부과한다.

□IRS 승인 ‘안전 피난처’

IRS는 ‘안전 피난처’(safe-harbor)를 두고 있다. 이는 소유주가 한동안 사용하고 나머지는 렌트를 주는 일명 ‘혼용 휴가용’ 부동산에도 세금 유예 1031 교환을 허용한다는 내용이다.

이 안전 피난처의 자격이 되려면 교환을 위해 내놓은 부동산과 구입하는 대체 부동산이 일정 조건을 갖춰야 한다.

▲내놓은 주택 기준

교환하기 직전까지 최소 24개월을 소유하고 있어야 한다.

또 1년에 최소 14일 동안 현재의 마켓 시세로 렌트를 줬어야 하고 개인 용도로 사용할 때는 14일을 넘기면 안되거나 마켓 시세로 렌트를 줬던 날짜수의 10%를 넘으면 안된다.

▲대체 부동산 기준

교환 한 직후 최소 24개월 부동산을 계속 소유해야 한다. 또 1년에 최소 14일 이상 마켓 시세로 렌트를 줘야 하며 개인 용도로 사용할 때도 14일 이상 넘거나 렌트를 준 기간의 10%를 넘으면 안된다.

▲실례

혼용으로 사용하는 휴가용 주택의 가치가 60만 달러이고 과세 기준은 20만 달러이며 갚아야 할 모기지가 없다고 가정해 보자. 만일 이 주택을 팔 경우 40만 달러의 과세 이득을 보고해야 한다(60만달러-20만달러).

그런데 다른 혼용 휴가용 주택을 구입하려 한다면 1031 익스체인지를 이용할 수 있다.

70만 달러의 혼용 휴가용 주택을 찾았다고 가정하자. 이전에 가지고 있던 휴가용 주택을 새 주택으로 바꾸면서 차액 10만 달러를 지불했다.

이런 경우 2개의 휴가용 주택이 앞서 설명한 기준에 맞게 사용됐고, 사용한다면 1031 익스체인지로 현재의 소득세를 피할 수 있다.

따라서 바꾼 부동산의 과세 기준은 30만달러(70만달러 - 40만달러)이며 이 돈은 새로 구입한 부동산으로 모두 이월된다.

IRS가 승인하는 1031 익스체인지는 세금을 절약할 수 있는 매우 좋은 기회다. 하지만 휴가용 주택을 개인 용도로 사용한다면 1031은 사용할 수 없다. 물론 이 주택을 다시 향후 24개월 이상 안전 피난처 가이드라인에 맞게 렌트를 준다면 1031 익스체인지를 사용할 수 있다.

johnkim@koreatimes.com

<김정섭 기자>