어느덧 여름도 막바지로 치닫고 있다. 올 초부터 쉴 새 없이 달려 온 주택 시장도 한산해지는 모습이다. 올해 내집 마련을 계획했던 바이어들은 이미 주택 구입을 마치고 새집 정리에 정신 없을 때다. 내집을 마련하려면 언제부터 준비하면 좋을까? 이르면 이를수록 좋지만 적어도 1년 전부터 준비하면 실수 없이 성공적인 내집 장만이 가능하다. 특히 생애 처음으로 내집을 장만하는 바이어들은 적어도 1년 전부터 차근히 주택 구입을 준비해야 차질없이 내집 마련의 꿈을 실현할 수 있다. 부동산 정보 웹사이트 ‘하우스로직’이 주택 구입 1년 준비 전략을 시간대별로 정리했다.

■12개월 전

◆ 크레딧 리포트 점검

크레딧 리포트를 발급받아 오류가 있는지 꼼꼼히 점검한다. ‘연방거래위원회’(FTC)에 따르면 미국인 4명중 1명꼴로 크레딧 리포트에서 오류가 발견된다고 한다. 크레딧 리포트에 오류가 발견된 사람 중 약 5%는 오류로 인해 각종 대출 신청시 높은 이자율이 적용되는 손해를 입고 있다.

주택 구입을 앞두고 오류를 발견하면 정정하기에 이미 시간이 촉박하다. 적어도 1년 전부터 크레딧 리포트상의 오류를 정정해야 주택 구입을 앞두고 최상의 조건의 이자율을 적용받을 수 있다. 정부 공인 웹사이트 ‘애뉴얼 크레딧 리포트 닷컴’(www.annualcreditreport.com)에서 1년에 한차례씩 에퀴팩스, 엑스페리안, 트랜스유니온 등 3대 신용평가기관 중 한곳이 발급하는 크레딧 리포트를 무료로 발급받을 수 있다.

◆ 구입 가능 가격대 확인

얼마짜리 주택을 구입할 수 있는지 일찌감치 확인해야 한다. 구입 가능 가격대를 확인한 뒤에는 얼마짜리 주택을 구입할 지를 결정하는 것도 중요하다. 대출 은행이 제시하는 대출 한도대로 대출 받아 주택을 구입했다가는 ‘하우스 푸어’로 전락하기 쉽기 때문이다.

대출 한도를 결정하기 위한 기준으로 대출 은행은 일반적으로 ‘부채상환비율’(DTI)을 활용한다. DTI는 주택 구입자의 가구소득대비 부채 비율로 부채에는 기존 차량 할부금, 크레딧 카드 사용액과 미래 발생할 모기지 페이먼트까지 포함된다. 대출 은행이 기준으로 삼는 DTI는 약 43%로 부채 비율이 이 비율을 넘게 되면 모기지 대출이 힘들어진다.

만약 부채 비율이 너무 높다고 판단되면 적어도 1년 전부터 부채를 조금씩 갚아 비율을 낮추기 시작해야 한다. 대출 한도를 알아보려면 대출 은행측과 직접 상담해도 되고 각종 온라인 계산기를 사용하는 방법도 있다.

◆ 다운페이먼트 자금 마련

주택 구입의 가장 큰 걸림돌이 다운페이먼트다. 다운페이먼트 마련을 위해 수년간 노력하는 경우도 많기 때문이 1년이란 기간이 충분하지는 않다. 1년 전부터는 이미 어느 정도 마련된 다운페이먼트 자금이 주택 구입에 충분한 지 마지막으로 점검해야 하는 시기다. 대부분의 컨벤셔널 융자가 주택 구입 금액의 20%에 해당하는 자금을 다운페이먼트로 요구하고 있다.

다운페이먼트 비율이 20%보다 낮으면 높은 이자율이 적용되고 모기지 보험에 가입해야 하기때문에 장기적으로 주택 구입비용이 치솟는 결과를 낳는다. 대출 은행측으로부터 다운페이먼트 자금으로 인정받으려면 구입자의 은행 계좌에 적어도 60~90일간 입금되어 있어야 하기 때문에 주택 구입 시기와 맞춰 자금을 관리 계획을 세워야 한다.

■9개월전

◆ 우선순위 선정

통근 거리, 넓은 정원, 탁 트인 실내 구조, 우수한 학군. 주택구입시 가장 우선하는 조건을 생각해 봐야 한다. 주택 구입 우선순위가 뚜렷해야 주택 구입 결정 과정도 수월해진다.

만약 부부가 함께 구입하는 경우라면 부부간 우선순위를 조율해야 하는 것도 중요하다. 주택 구입을 앞두고 부부간 의견 차이가 발생하면 주택 구입이 악몽으로 변하기 쉽다.

우선순위 설정만큼 중요한 것이 ‘포기 조건’도 생각해두는 것이다. 우선순위를 다 만족시켜주는 매물을 찾는 것은 불가능하기때문에 어떤 조건을 포기할 지 미리 정해두면 매물을 찾는 과정이 원활해진다.

◆ 구입지역 선정

이때부터 본격적인 주택 구입의 재미가 시작된다. 주택 구입 지역을 선정하고 주말마다 오픈 하우스를 방문해 볼 시기다. 매물 검색 웹사이트로 매물만 검색하지 말고 지역 조건도 함께 알아보면 좋다.

학군, 범죄율, 생활수준, 생활비 수준, 대중 교통수단 등 주택 조건보다 더 중요한 지역 조건을 꼼꼼히 살펴본다. 주말마다 오픈하우스를 방문하면서 가격대별 매물 조건을 비교해본다. 오픈 하우스를 방문하면 주택 구입에 대한 의지가 높아져 다운페이먼트 마련과 부채 감소에 더욱 노력하게 될 때가 많다.

◆ 추가비용 별도 마련

주택을 구입하면서 예상치 못한 추가 비용에 놀라는 경우가 많다. 홈 인스펙션, 주택 보험, 주택 감정 비용 등 자질구레한 비용이 많아 주택 구입이 쉽지 않다는 것을 또 한번 느끼게 한다. 추가 비용은 지역별로도 큰 차이를 보이기 때문에 사전에 예상 금액을 알아보는 것이 좋다. 다운페이먼트 자금과 함께 별도로 추가 비용을 모아야 차질 없이 대출을 승인받을 수도 있다.

■ 6개월전

◆ 대출 서류 준비

금융위기 이후 대출 은행측이 요구하는 서류 목록이 까다로워졌기 때문에 서류가 하나라도 빠지면 모기지 대출 과정이 지연되기 쉽다. 가장 중요한 서류 목록인 소득 증명서류다.

봉급생활자의 경우 W-2 양식을 준비하면 되고, 자영업자의 경우 세금 보고서를 챙겨야하는데 적어도 2년치가 요구된다.

봉급생활자라도 세금 보고서 서류를 함께 포함하고 최근 발급받은 월급 명세서도 별도로 챙긴다. 크레딧 카드를 포함한 기타 부채 관련 서류, 은행 잔고 증명서, 과거 5~7년간 주소지, 은퇴연금계좌 증명서 등도 준비해야 할 서류들이다.

◆ 대출 은행, 부동산 에이전트 물색

주택구입시 반드시 필요한 두 기관이 대출 은행과 부동산 에이전트다. 어떤 기관을 선택하느냐에 따라 주택 구입 성공이 좌우된다. 적어도 6개월 전부터 대출 은행을 물색하고 나와 맞는 부동산 에이전트를 찾아나서야 한다.

<준 최 객원기자>