주택 구입을 결정할 때 모기지 이자율 추세가 중요하게 작용한다. 특히 요즘처럼 집값이 치솟는 시기에는 이자율이 조금만 올라도 주택 구입자들은 매우 민감한 반응을 나타낸다.

최근 모기지 이자율이 오를 듯 하다가 다시 떨어졌다. 주택 구입에 가장 많이 사용되는 30년 만기 고정 이자율은 약 3.96%(7월20일 마감 기준)으로 여전히 매우 낮다.

그러나 이처럼 낮은 이자율이 과연 얼마나 더 지속될 지가 아직 주택을 구입하지 못한 대기 구입자들의 주요 관심사다. 모기지 시장 전문가들에 따르면 이자율은 앞으로 떨어질 가능성보다 오를 가능성이 더 높다. 온라인 경제매체 ‘24/7 월스트릿’이 모기지 이자율 상승에 영향을 미치는 요인들을 정리했다.

■ FRB 금리 정책

연방준비제도이사회(FRB)는 세계에서 가장 강력한 통화 금융 정책 기관이다.

경제 성장의 완급을 조절하는 것이 FRB의 주요 역할로 기준 금리 정책을 주요 수단으로 활용한다. FRB가 정하는 기준 금리에 따라 모기지 이자율이 영향을 받는다.

고정 모기지 이자율의 경우 주로 장기 재무부 채권 수익률을 따라 움직이는 것이 일반적인 변동 추세다. ‘모기지 담보부 증권’(MBS)의 위험도가 재무부 채권보다 높다고 여겨지기 때문에 고정 이자율이 채권 수익률보다 높게 형성된다. 반대로 변동 모기지 이자율은 단기 채권 이자율의 변동에 영향을 받을 때가 많다.

■ FRB 자산 축소

FRB가 지난 6월 기준 금리 인상을 발표하면서 자산 축소 방침을 함께 시사했다. 빠르면 오는 9월부터 실시될 것으로 예상되는 자산 축소 정책은 일종의 통화 긴축 정책이다. 자산 축소가 실시되면 경기침체시 실시된 양적 완화 정책과의 반대 현상인 금리 상승으로 이어질 전망이 높다.

시중에 유동성을 공급하는 양적 완화 정책으로 FRB의 부채 자산 규모는 침체전 약 8,000억달러에서 4조4,000달러로 치솟았다. 이중 재무부 채권 규모는 약 2조5,000달러, 모기지 담보부증권 규모는 약 1조8,000달러로 오는 9월부터 매각에 나서겠다는 방침이다.

■ 실업률 하락

금리 결정 기관이 금리 결정시 중요하게 참고하는 지표 중 하나가 실업률 등의 고용 시장 지표다. 고용 시장 지표는 후행 지표로 분류되는데 기업들이 경제 상황에 따라 채용 규모를 늘리거나 감소하는 결정을 내리기 때문이다.

5월 현재 실업률은 약 4.4%로 매우 낮은 수준인데 경제 상황이 좋다고 판단한 기업들이 채용을 늘렸기 때문이다. 경제 상황이 호전되면 일반적으로 모기지 이자율 상승이 뒤따르는 경향이 있다.

■ 소비자 신뢰 지수 상승

소비자 신뢰도에 따라서도 모기지 이자율이 영향을 받는다. 금리 결정 기관이 금리 결정시 소비자 신뢰도를 참고하기 때문이다. 소비자 신뢰지수는 소비자 지출 및 저축 규모 등을 기준으로 산정된다. 최근 수년간 이어진 경제 성장으로 소비자들의 신뢰도가 상당히 회복됐다.

소비자 신뢰지수가 사상 최고치에 근접할 정도 높은 수준으로 그만큼 소비자들의 지출도 늘고 있음을 뜻한다. 만약 인플레이션이 우려될 정도로 소비자 지출이 급증하면 금리 인상 가능성이 높아져 모기지 이자율도 상승 압박을 받게 된다.

■ 인플레이션

인플레이션이 발생하면 모기지 이자율은 반드시 오르게 된다. 인플레이션이 급격히 상승했던 70, 80년대에 모기지 이자율이 약 18.6%로 사상 최고치를 기록한 바 있다. 인플레이션 급등세를 잡기위해 FRB가 지속적으로 기준 금리를 올렸기 때문이다.

폴 볼커 당시 FRB 의장과 후임 앨런 그린스펀 의장이 금리 인상을 통한 긴축 정책을 이어간 탓에 모기지 금리 역시 급등하는 현상이 나타났다. 현재 인플레이션율은 약 1.5%~2%로 매우 낮지만 조금이라도 상승 가능성이 있다고 판단되면 FRB는 얼마든지 금리 인상 카드를 들고 나올 가능성이 많다.

■ 주가 상승

최근 주식 시장이 연일 상종가다. 모기지 이자율 동향이 궁금하다면 주식 시장 상황도 잘 살펴야 한다. 주가와 모기지 이자율 간에 직접적인 상관관계는 없지만 주가 변동에 따라 모기지 이자율이 얼마든지 영향을 받을 수 있다. 일반적으로 주식 시장과 채권 시장은 직접적인 경쟁 관계에 있다고 할 수 있다.

투자자들은 주가가 오르면 보유 채권을 팔아 주식을 구입하는데 채권 공급이 늘면서 채권 수익률이 오르는 결과가 발생한다. 모기지 이자율이 채권 수익에 따라 변동되기 때문에 채권 수익률이 오르면 모기지 이자율 역시 상승세를 타는 현상이 나타나게 된다.

■ 무역 마찰

미국 국가 부채 규모가 무려 약 20조달러에 육박한다. 이중 약 3분의 1 규모가 외국 중앙 은행 등이 보유하고 있다. 미국의 가장 큰 교역 대상국인 일본과 중국도 각각 약 1조달러 규모의 미국 국채를 보유중이다.

그런데 미국 국채 보유국과 무역 마찰이 발생하면 모기지 이자율 급등 현상이 일어날 수 있다. 무역 마찰의 결과로 보유중인 미국 국채를 대량 매각할 경우 국채 금리 수익률이 높아져 결국 모기지 이자율 상승으로 이어진다.

<준 최 객원기자>