크레딧 점수가 나쁜데 모기지 재융자가 가능할까? 정답은 ‘그렇다’이다. 국책 모기지 기관 패니매를 통해 소위 ‘깡통주택’ 소유주를 대상으로 하는 재융자 프로그램 HARP(Home Affordable Refinance Program)를 비롯해 연방정부가 지원하는 제도들을 이용할 수 있다.

이런 프로그램을 포함해 재융자를 신청할 수 있는 크레딧 점수의 자격은 그리 높지 않은데 실제 올 4월 한 달간 재융자를 받아낸 주택 소유주 가운데 14%는 크레딧 점수가 650점을 넘지 못했고, 5%는 600점 미만이었다. 만약 본인의 크레딧 점수가 높지 못한데 재융자가 필요하다면 다음의 6가지 옵션을 고려해 볼 수 있다.

■현재 렌더를 통해 알아보기

재융자의 가장 좋은 출발점은 현재 모기지를 받은 은행 등 렌더로부터 시작하는 것이다. 리파이낸스가 필요하니 도와달라고 요청해 보는 것이다. 이야기가 잘 되면 진행하면 되고, 거절당한다고 해도 이를 기준으로 다른 렌더와 조건들을 비교할 수 있다.

현재 렌더에게 알아볼 때는 새로운 리파이낸스 옵션을 찾고 있다고 알려 고객을 뺏기기 싫어하는 상대편을 내편으로 끌어들이는 방법을 써야 한다. 크레딧 점수가 좋지 않아도 걱정할 필요가 없다.

현재 모기지가 있다면 별다른 이슈가 되지 못하고, 만약 연체 기록이 있다면 거절 가능성이 높지만 이를 발판 삼아 다른 옵션을 찾아볼 수 있다.

■HARP 신청 자격이 되나?

오바마 행정부가 2009년 첫 선을 보인 HARP는 주택의 에퀴티가 미미하거나 마이너스인 경우도 재융자를 해주는 정부 보조 프로그램이다. 좋은 점은 HARP가 크레딧 점수 조건을 두고 있지 않다는 점인데 HARP는 오는 9월말 까지만 운영될 예정으로 서둘러야 한다.

대신 HARP를 신청할 수 있는 자격은 ▲모기지 노트 소유권자가 국책 모기지 기관인 패니매나 프레디맥으로서 ▲상환금 연체 기록이 6개월 이내 없거나, 1년 이내 1회 이하여야 하고 ▲모기지는 2009년 6월1일 이전에 받은 것으로서 ▲담보인정비율(loan to value)이 80% 이상이며 ▲대상 주택은 실제 거주용(primary residence)이어야 한다.

■FHA 재융자 알아보기

연방주택국(FHA) 모기지를 받은 경우면 크레딧 점수나 기타 자격 요건이 필요 없는 FHA 리파이낸스 프로그램을 요청해 볼 수 있다. 캐시아웃 옵션이 없기 때문에 낮은 금리, 짧은 기간, 적은 페이먼트를 위해서만 선택할 수 있는 방법이다.

장점은 상환 기간을 절반으로 줄이거나, 금리를 0.5%포인트 낮출 수 있는 것으로 새로운 주택 가격 감정을 받을 필요가 없고, 에퀴티 제한이 없으며, 소득이나 근로에 대한 요건도 따로 없고, 파산한 전력도 문제 삼지 않는다. 다만 현재 모기지를 성실하게 상환하고 있고 최근 1년 간 연체 기록이 1회 이하여야 한다.

■FHA의 기타 재융자

FHA의 모기지를 받지 않은 경우라도 FHA가 제공하는 다양한 기간과 금리로 리파이낸스를 받을 수 있다. FHA는 크레딧을 체크해 재융자를 해준다.

평균 재융자 크레딧 점수가 680~690점이지만 FHA는 500점을 최하로 보고 평가한다. 만약 580점 아래면 FHA는 최소한 주택에 대해 10%의 에퀴티를 요구한다.

이밖에 FHA의 기타 재융자를 받기 위해서는 ▲최소한 주택의 에퀴티가 2.5% 이상이어야 하고 ▲지난 1년간 연체 기록이 없으며 ▲2년래 파산 기록과 3년래 압류 기록이 없어야 하고 ▲소득대비 부채비율이 43%를 넘지 말아야하는데 최대 50% 미만이어야 한다.

■VA 재융자 알아보기

연방보훈처(VA)가 제공하는 리파이낸스인 ‘IRRRL’(Interest Rate Reduction Refinance Loan)은 요구하는 크레딧 점수도 없고, 크레딧 체크도 하지 않는다.

전문가들은 재향군인 등의 신분을 갖춘 이들 가운데 크레딧 점수가 나쁜 경우라면 VA 재융자가 첫 번째 고려 대상이 되야 할 것이라고 조언할 정도로 우수한 조건을 자랑한다.

■포트폴리오 리파이낸스 론

크레딧 점수가 나쁜 상황에서 고려할 수 있는 다른 선택은 소위 ‘포트폴리오 론’이라 불리는 상품이다. 사설 대출로서 특징은 재융자 관련 채권을 패니매나 프레디맥에 되팔지 않고 사설 업체가 스스로 언더라이팅하고 독자적인 요건을 둔다는 점이다.

따라서 크레딧 점수는 물론이고 파산 여부, 소득, 고용 상황, 연체 기록, 유동화 자산의 규모 등의 조건이 매우 다양하다.

정보를 얻으려면 모기지 브로커나 풀 서비스 모기지 렌더를 찾아가 대신 샤핑을 의뢰하면 된다. 브로커나 렌더들마다 거래하는 사설 업체들이 또 다르기 때문에 더 많은 결과를 얻으려면 복수의 브로커를 찾아야 하는데 3명 이상을 만나도 성과가 없다면 최후의 수단으로 크레딧 점수를 높여야 할 것이다.

<구성훈 기자>