모기지 대출 신청 서류에는 절대로 ‘거짓말’을 해서는 안 된다. 대출자의 재정 상태와 대출 자격을 있는 그대로 기재해야 무난히 대출 승인을 받을 수 있다. 대출 자격을 조금 부풀려서 기재했는데 운 좋게 대출 승인을 받았다고 좋아할 일이 아니다. 허위 기재에 따른 피해는 결국 대출자에게 돌아오기 때문이다. 그렇다고 대출 은행 관계자와의 면담 자리에서 대출 신청과 관계없는 너무 세세한 이야기까지 털어 놓을 필요도 없다. 대출 승인 과정에서 오히려 부정적인 영향을 줄 수도 있다. 금융전문매체 인베스토피디아가 모기지 대출신청시 ‘해야 할 말과 하지 않아도 될 말’을 구분했다.

◇ 곧 직장 옮겨요

중요한 대출 자격 중 하나가 안정적인 소득이다. 적어도 2년 이상 한 직장에서 안정적인 소득이 꾸준히 발생했다고 판단될 때 대출 승인에 파란불이 켜진다. 대출 신청 전 이직 횟수가 잦았거나 곧 직장을 옮길 계획이 있다면 소득이 안정적이지 못한 것으로 판단되는 요인이다.

젊은층 주택 구입자의 경우 직장을 옮기게 될 확률이 높지만 굳이 잦은 이직 경력이나 이직 계획을 강조할 필요는 없다. 직장을 자주 옮기는 대출자는 사실은 페이먼트 연체 가능성이 높은 고위험 대출자로 분류된다.

◇ 잘 모르겠는데요

대출 조건 및 절차를 잘 알고 대출을 신청하는 주택 구입자는 드물다. 대부분 은행 담당 직원 또는 융자 중개업체 등과의 상담 과정에서 관련 지식을 하나 둘씩 얻게 된다. 모기지 대출 과정에 대해 조금 더 관심이 있는 대출자는 인터넷 등을 통해 나름대로 공부를 하지만 ‘수박 겉 핧기’식에 그칠 때가 많다.

그렇다고 모기지 대출 담당자를 만나서 너무 모르는 티를 내서도 안 된다. 모기지 이자율 시세, 상환 기간 등 기본적인 지식을 어느 정도 습득한 뒤 대출 담당자를 만나야 ‘문외한’ 처럼 보이지 않을 수 있다. 모기지 대출과 관련된 기본 지식이 전혀 없는 것처럼 비쳐지면 자칫 자신에게 적합하지 않은 엉뚱한 대출 조건을 제시받기 쉽다.

◇ 다음 달에 자녀 출산해요

자녀를 출산한다는 것은 어느 가정에게나 축복이다. 그러나 모기지 대출을 신청을 앞두고 있다면 자녀 출산 소식을 조금 신중하게 알릴 필요가 있다. 자녀가 출산한다는 것은 그만큼 자녀와 관련된 양육비가 늘어난다는 것을 뜻한다. 만약 주택 구입자가 대출 승인을 코앞에 두고 있는 상황에서 대출은행측이 자녀 출산이 임박했음을 파악하면 대출 승인 결과에 부정적인 영향을 미칠 수도 있다.

자녀 출산뿐만 아니라 모기지 대출과 무관한 것처럼 보이는 기타 ‘인생사’도 대출 승인에 영향을 주기 때문에 항상 입조심해야 한다. 직장 내에서 부서 이동 발령을 앞두고 있거나 월급 변동 계획이 있을 때도 결정이 발표되기 전에 굳이 대출 은행측에 알릴 필요는 없다.

◇ 변동금리로 할 게요

은행 대출 광고에 매우 낮은 모기지 대출 이자율이 적힌 것으로 자주 볼 수 있다. 평소 다른 업무로 은행을 들렀다가도 ‘설마’할 정도로 낮은 대출 이자율에 깜짝 놀라곤 한다.

은행이 광고에 제시하는 이자율은 대부분 변동 이자율로 일정 기간 이후 이자율이 재조정되는 상품이다. 일반적으로 5년 짜리 변동 이자율이 광고에 제시되는 경우가 많은데 5년간 매우 낮은 이자율이 적용돼 페이먼트 부담이 낮지만 5년 이후부터는 이자율이 변동되는 위험성도 안고 있는 상품이다.

광고에 제시된 낮은 이자율만 보고 모기지 상품을 결정해버리는 행위도 주의해야 한다. 주택 구입자의 재정 상황과 주택 보유 계획 등에 따라 변동 이자율이 적합하지 않을 수도 있기 때문이다. 변동 이자율이 적합한 경우는 소득이 높지 않아 초기 페이먼트 부담을 최대한 낮춰야 하고 주택 구입 후 이자율이 조정되기 전 처분 계획이 확실한 경우 등이다. 만약 주택 구입 뒤 장기 보유 계획이 있거나 앞으로 이자율이 오를 것으로 확실시된다면 변동 이자율보다는 고정 이자율을 선택하는 것이 더 적합하다.

◇ 해서는 안 되는 허위 기재 유형

모기지 대출 신청 서류를 작성할 때는 솔직하고 투명하게 기재하는 것이 가장 중요하다. 대출 은행의 부실 대출 위험을 낮추는 목적도 있지만 대출자를 보호하기 위한 목적이 더 크다.

그럼에도 불구하고 당장 대출 승인을 받겠다는 생각에 대출 신청서에 ‘살짝’ 거짓말을 하는 경우가 흔하다. 대출이 거절될 수 있고 승인되더라도 결국 주택 구입자에게 피해가 돌아가기 때문에 대출 신청 서류는 솔직히 작성하는 것이 중요하다.

◆ 들어가 살 집이예요

투자 목적의 구입을 실거주용이라고 밝히는 이유는 유리한 대출 조건을 적용받기 위해서다. 실거주용 주택 구입시 적용되는 이자율과 다운페이먼트 기준이 투자용 주택 구입용보다 덜 까다롭다. 주거용 주택 구입시 낮은 대출 기준이 적용되는 이유는 투자용에 비해 연체율이 낮기 때문이다.

구입비용이 낮기 때문에 구입 용도를 허위로 기재하려는 유혹에 빠지기 쉽지만 허위 기재 사실을 알아내는 방법은 매우 간단한다. 대출 신청서에 적힌 대출자 사회, 경제적 배경이 주택 구입지에 적합하지 않거나 페이먼트 고지서 수령지가 매물의 주소지와 다른 경우 의심 대상이다. 은행은 의심 대상자로 판단하면 관계자를 보내 즉시 조사에 착수한다.

◆ 조금 더 벌어요

가장 중요한 대출 자격인 소득을 부풀리는 행위도 있다. 자영업자는 물론 봉급생활자 중에서도 대출 승인을 위해 허위 소득 기재 유혹에 빠지기도 한다. 세금 보고서, 은행 잔고 증명서, 월급 명세서와 다른 소득을 기재하지만 대출 은행은 연방국세청으로부터도 세금 보고서를 별도로 제출받기 때문에 차이가 금세 확인된다.

◆ ‘다운페이먼트’ 제돈 이예요

대출 은행 입장에서는 다운페이먼트 자금의 출처를 확인하는 것이 중요하다. 만약 사채 등의 형태로 지원된 자금이라면 언젠가 갚아야 하고 이자까지 붙기 때문에 대출자의 상환 능력을 떨어뜨리는 요인이다. 부모나 친지로부터 무상으로 지원된 자금이라도 반드시 자금 지원자를 통해 자금이 상환 조건 없는 지원이라는 것이 서면으로 확인되어야 한다.

◆ 이 회사에서 오래 일했는데

고용 경력이 2년 미만인 대출 신청인들이 경력을 부풀려보려는 유혹을 받기 쉽다. 그러나 대출 심사 절차 중 한 가지가 신청인의 고용을 증명하는 것. 고용 업체로부터 신청인 고용 증명과 함께 고용 기간을 확인하는 서류를 요청해 받기 때문에 허위 사실은 통하지 않는다.

<준 최 객원 기자>