경제가 살아나고 고용 시장도 안정됐지만 주택 소유율은 사상 최저 수준에서 벗어나지 못하고 있다. 주택 시장이 사상 최악의 침체에서 벗어나 이미 6년째 회복세를 보이고 있지만 주택 소유율은 여전히 50년래 최저치를 기록하고 있다. 최근 UC버클리에서 주택 소유율을 주제로 개최된 컨퍼런스에서 주택 소유율이 오르지 못하는 원인에 대한 토론이 진행됐다.

컨퍼런스에서는 주택 소유율이 개선되지 못하는 원인으로 학자금 융자 상환, 주택 공급 부족, 까다로운 대출 기준, 주택 구입 여건 악화 등이 지적됐다. 여기에 주택 시장 침체를 겪으면서 발생한 주택 구입에 대한 심리적 불안감까지 작용하면서 주택 소유율이 오르지 못하고 있다고 컨퍼런스 참석 전문가들이 지적했다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR) 컨퍼런스에서 지적된 주택 소유율이 오르지 못하는 이유들을 정리했다.

■ ‘대규모 차압’ 외상후 스트레스 장애

주택시장이 6년째 회복 장세를 연출하면서 대규모 차압 사태에 대한 기억이 가물 가물해졌다. 그러나 불과 10년 사상 유례없는 주택 차압 사태가 발생해 전국 주택 시장은 큰 타격을 받았다. 당시 주택 차압의 여파로 아직도 불안감에 시달리고 있는 사람들은 주택 구입에 섣불리 나서지 못하는 상황이다.

대규모 주택차압 사태가 주택 시장을 휩쓸고 가는 동안 무려 약 900만명의 주택 소유주가 정든 집을 하루아침에 잃고 세입자 신세로 전락했다. 또 약 870만명은 생계 수단인 직장을 잃는 바람에 주택 보유 능력을 빼앗기고 말았다.

당시 어린 자녀 세대였던 밀레니엄 세대는 지금 주택 시장의 주요 수요층으로 떠올랐지만 부모가 차압으로 집을 잃는 광경을 옆에서 목격해야 했던 세대로 차압에대한 스트레스를 여전히 겪고 있다.

대규모 차압 사태가 수백만명의 주택 소유주들의 가슴을 할퀴고 간 자리에 주택 구입에 대한 불안감이 자리 잡게돼 여전히 주택 구입 결정을 가로 막는 심리적 원인으로 작용한다고 지적됐다. 차압 사태 피해자들을 대상으로 주택 구입 관련 재정 세미나와 개인 부채 관리 요령 세미나 등을 열어 주택 구입에 대한 인식을 긍정적으로 전환시키려는 노력이 있어야 주택 소유율을 높일 수 있다.

■ 여전히 높은 대출 기준

최근 들어서야 모기지 대출 기준이 크게 완화되는 추세가 나타나고 있다. 주택 시장 장기 회복세에 자신감을 얻은 대출 은행들이 하나 둘씩 대출 기준 완화에 나서고 있다. 그러나 주택 시장 침체 전과 비교하면 최근 완화된 대출 기준은 주택 소유율을 끌어올리기에 여전히 역부족이라는 지적이다.

크레딧 기록이 우수한 대출자들도 주택 시장 침체전인 2003년과 비교할 때 유리한 조건으로 대출을 받지 못해 주택 구입이 쉽지 않다. 2003년의 경우 대출 기준이 너무 느슨해 금융 위기와 주택시장 침체를 불러왔지만 이후 대출 기준이 갑자기 강화된 것이 주택 소유율이 곤두박질치게 된 원인으로 작용했다.

주택 소유율을 높이기 위해서는 주택 구입 능력을 갖춘 구입자들이 내집 장만을 못하는 일이 없도록 모기지 대출 기준을 점진적으로 완화하는 정책이 시급하다.

■ 학자금 대출 상환 부담

올해 주택 시장은 밀레니엄 세대가 이끌어 줄 것으로 전망됐다. 밀레니엄 세대는 대학 졸업 후 첫 직장을 갖게 됐거나 빠른 경우 이미 결혼 연령기에 접어든 세대로 첫 주택 장만이 절실한 세대다. 그러나 당초 전망과 달리 주택 구입에 어려움을 겪는 밀레니엄 세대가 많아 첫 주택 장만 시기가 지연되고 있다.

보고서는 여러 원인 중 학자금 융자 상환 부담이 밀레니엄 세대의 주택 구입을 가로 막는 가장 큰 이유라고 지적했다. 특히 대학 졸업 후 직장을 얻게 되는 지역의 주택 가격이 타 지역에 비해 높아 밀레니엄 세대의 주택 구입에 상당한 어려움이 따르고 있다.

‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 지난해 실시한 설문 조사에서도 학자금 융자 상환 부담이 주택 구입의 가장 큰 걸림돌이라는 답변이 가장 많았다. 설문 조사 대상 응답자중 절반은 학자금 융자 상환 때문에 주택 구입 시기를 적어도 5년 이상 늦출 계획이라고 답변했다.

컨퍼런스 참석 전문가들은 치솟는 대학교 등록금을 낮추고 학자금 융자 상환 부담을 낮춰주는 정책 실시가 시급하다고 지적했다.

■ 주택 구입 능력 최저 수준

보고서는 악화일로는 걷고 있는 주택구입능력을 낮은 주택 소유율의 가장 큰 원인으로 꼽았다. 주택 구입에 대한 열망은 있지만 여러 원인 때문에 내집을 장만하지 못하는 상황이 최근 수년째 계속되고 있는데 주택구능력은 현재 해를 거듭할수록 악화되고 있어 큰 우려를 낳고 있다.

매년 매물 부족 현상이 반복되면서 주택 가격이 수년째 고공행진을 거듭 중인 점이 주택구입능력 악화의 첫 번째 원인이다. 주택 임대료마저 살인적인 수준이어서 주택 구입시 반드시 필요한 다운페이먼트 자금 마련에 어려움을 겪고 있는 구입자들도 상당수다.

시장조사기관 로젠 컨설팅의 전망에 따르면 만약 주택구입 여건이 조만간 개선되지 않는다면 전국 75개 주요 주택 시장의 주택구입능력은 2019년까지 약 9% 추가 하락할 것으로 우려된다. 그렇게 되면 약 500만명에 해당하는 구입자들이 주택 구입 능력을 잃게 되는 결과로 주택소유율 추가 하락은 불 보듯 뻔해진다.

■ 신규 주택 공급 부족

신규 주택 공급이 부족한 점도 원인으로 지적됐다. 주택 시장 침체 직후 신규 주택 건설이 급감했는데 여전히 회복되지 않고 있다. 경제가 살아나면서 인구가 늘고 있지만 신규 주택 건설은 여전히 제자리 걸음이라는 지적이다. 로젠 컨설팅에 따르면 지난 8년간 신규 주택 건설이 제 속도를 내지 못하면서 현재 약 370만채의 신규 주택이 부족한 상황이다.

건설 업체들이 신규 주택 건설에 나서지 못하고 있는 이유는 건축 비용이 올랐기 때문이다. 건설 부지가 부족한데다 부지 가격마저 오르고 숙련된 인력이 부족해 건축 비용이 그동안 큰 폭으로 올라 신규 주택 건설이 쉽지 않다.

<준 최 객원기자>