모든 융자가 풀닥으로 진행되는 요즘에는 증명된 수입이 없으면 융자승인을 받지 못하는 경우가 대부분이다. 물론 일부 소형렌더를 중심으로 세금보고서를 살피지 않고 융자를 해주기도 하지만 이는 이자율 등 융자의 조건이 안 좋기 때문에 정상적인 융자로 보기 어렵다.

어쨌든 주택 융자를 받기 위해서는 빌린 돈을 갚을 능력이 된다는 것을 보여주는 것이 필수인데 이는 보통 세금보고서를 통해 이루어진다.

결국 융자금액과 집 가격의 수준은 안정적이고 지속적인 수입규모의 증명에 의해서 결정된다고 볼 수 있다. 그런데 어떤 사람은 수입은 없지만 은행에 많은 돈을 가지고 있을 수도 있는데 이런 사람들이 융자를 받을 수 있는 방법은 없는 것일까?

예를 들면 돈을 많이 가지고 있는 은퇴자 같은 경우이다.

돈이 많으면 현찰로 집을 사지 융자를 받아 살 이유가 어디 있냐고 반문 할 수 있지만 현명한 사람이라면 현찰을 집에 묻어두는 대신 다른 곳에 투자해 더 많은 수입을 올리려고 할 뿐 아니라 융자를 통한 세금혜택도 누릴려고 할 것이다.

어찌 되었든 이렇게 일정한 직업이나 수입은 없지만 은행에 잔고가 많을 경우 예외적으로 융자를 받을 수 있는 방법이 Asset Dissipation 제도이다. 먼저 예를 한번 들어보자.

어떤 사람이 모기지가 다 페이오프 된 집을 갖고 있는데 시가는 약 100만달러 정도 나간다고 치자. 이 사람은 은퇴를 했는데 투자용 주택을 구입하기 위하여 50만달러 정도의 현금을 인출하길 원한다고 가정한다.

이 손님은 금융자산이 많아 약 250만달러의 돈이 은행 CD나 다른 금융상품에 있어 이로부터 이자수입이나 배당수입은 있었다. 하지만 금리가 현저히 낮은 요즘 이자수입은 썩 많지 않아서 일년에 약 5만달러 정도, 월 4,200달러 정도의 이자와 배당수입이 세금보고 되어 있었다. 그러나 이 정도의 수입을 가지고는 50만달러 융자는 받을 수가 없다.

이때 Asset Dissipation 제도를 이용하면 이 손님은 융자를 받을 수 있게 된다.

Asset Dissipation은 손님이 가지고 있는 금융자산 250만달러가 향후 30년 동안 다 소진되게 되는 월 금액을 뽑아서 그 금액을 수입으로 인정해주는 제도로서 금융자산을 수입으로 계산해주는 제도이다.

이때 Amortization에 적용되는 이자율은 보통 1년짜리 미 국채 수익률이다. 이렇게 계산하면 위 손님의 수입은 월 약 8,000달러가 넘게 되고 이는 50만달러 융자를 받기에 충분한 금액이 된다. 비슷한 경우로 100만달러의 집을 50만달러 다운하고 사는 경우에도 동일하게 적용될 수 있다. 여기서 은행에 잔고가 50만달러 이상이 되는 손님의 경우에는 모기지 이자율 적용때 우대금리를 받을 수도 있기 때문에 손님의 입장에서는 꿩 먹고 알 먹는 셈이 된다.

은행잔고를 통한 우대금리 혜택은 보통 25만달러에 모기지 금리 0.125%, 50만달러에 0.25%의 이자율을 더 낮게 받을 수 있기 때문에 엄청난 혜택이라고 할 수 있다.

융자금액이 커질수록 그 혜택이 더 커지게 된다. 그런데 이 은행 잔고를 통한 모기지 우대금리는 은행마다 정책이 다를 수 있고 점보융자에 한정된 것이므로 독자들의 주의가 요구된다. Asset Dissipation을 통한 수입은 점보융자에 있어서는 근로수입과는 같이 합쳐서 사용할 수 없지만 소셜시큐리티 수입이나 은퇴 연금수입 및 렌트수입과는 같이 합쳐서 쓸 수 있다.

그러나 Conforming 융자에서는 다른 모든 수입과 Asset Dissipation 수입을 합쳐서 쓸 수 있다. Asset Dissipation 수입이 적용될 수 있는 금융자산은 당연히 시장에서 금방 현금화 할 수 있는 상품의 형태로 되어있어야 한다.

정기적금이나 CD의 잔고는 당연히 해당되고, 주식, 채권, 뮤추얼펀드. 은퇴계좌에 들어있는 돈도 사용할 수 있다. 그러나 3일 이내에 현금화할 수 없는 금융자산이나 투자상품에 들어있는 자산은 사용할 수 없다. 비즈니스 계좌의 자금, 생명보험 캐시밸류, 개인회사 에퀴티, 스탁옵션, 비상장사 주식 등은 사용할 수 없다.

이 Asset Dissipation 을 이용한 융자는 모든 렌더나 은행이 다 해주는 것은 아니므로 취급하는 렌더를 잘 찾아야 되고 동시에 개념을 잘 이해하고 있는 경험이 풍부한 융자담당자와 일을 해야 이러한 혜택을 누릴 수 있게 된다.

<문의 (213)393-6334>

<스티브 양 칼럼>