주택을 구입하려고 융자를 신청하면 재정 능력에 대한 철저한 검증이 뒤따르게 된다. 그런데 꼭 주택 구입에서만 검증을 하는 것은 아니다. 렌트를 신청할 때 역시 크레딧 조회등 재정 검증이 요구 될 때가 많다. 부동산 전문가들은 “비싼 렌트지역 일수록 백그라운드 첵을 꼼꼼히 하고 있으며 특히 세금 보고서 첫 두페이지를 요구하거나 크레딧 첵, W-2폼 또는 수입 증명서, 이전 거주지로부터의 참고용 편지를 원할 때가 많다”고 말했다. 월스트릿 저널은 렌트 시장이 뜨거운 요즘 렌트 신청자들에 대한 재정 검증이 까다로워지고 있다고 보도했다.

재정 능력 검증 서류는 건물주, 관리회사이 모두 요구한다. 건물주나 관리회사들은 렌터들의 “유동 재산의 건전성”을 보고 원하고 은행 스테이트먼트 등 재정 상태를 확인하고 싶어 한다. 특히 일부 건물주들은 세입자들의 범죄 기록까지 살펴보려 한다.

렌터들에 대한 재정을 포함한 백그라운드 첵은 렌트비가 비싼 지역 일수록 더 심하다. 렌트비를 감당하지 못해 월세를 체납할 경우 주인으로서는 여러 가지 복잡한 절차를 거쳐야 집이나 아파트에서 쫓아 낼 수 있기 때문이다. 특히 유동성 자산을 요구하는 이유는 이후 재정적 책임을 묻기 위한 목적일 수도 있다.

렌트 신청을 받을 때 크레딧 점수 700점 이상의 세입자를 건물주들은 원하지만 어떤 경우는 780점 이상을 요구할 때도 있다.

뉴욕 소더비 국제부동산의 캐시 터브 글러벌 부동산 어드바이저는 “크레딧 조회에서 이상한 점이 발견 되면 다음 신청자로 넘어가게 된다”고 말했다.

일단 렌트 승인이 떨어지면 건물주는 첫달과 마지막 달 렌트비를 먼저 요구할 것이고 어떤 경우는 1개월 또는 2개월치 렌트비에 해당하는 시큐리티 디파짓을 원할 때도 있다.

특별한 케이스지만 마이애미 해변이 내려다보이는 방 7개의 호화 주택 월 렌트비는 8만5,000달러이지만 건물주는 입주전 시큐리티 디파짓 등을 합쳐 34만 달러를 먼저 요구하는 경우도 있다.

이정도 주택은 물론 일반인들의 렌트용은 아니다. 영화배우나 세계 최고 부자들이나 살 수 있는 곳이지만 이정도 주택을 소유하고 있는 건물주 입장에서는 안전하고 재정이 든든한 세입자를 간절히 원하게 될 것이다.

이런 시큐리티 디파짓은 리즈 기간이 모두 끝나고 이사를 나올 때 돌려받게 되지만 건물이 파손됐을 경우는 이야기가 달라진다. 따라서 건물주와 테넌트가 처음 입주 했을 당시 건물의 상태를 모두 점검하는 것이 좋고 만일을 대비해 사진을 꼭 찍어 두는 것도 좋은 방법이다.

사진이나 증거 자료가 없다면 건물주가 이미 파손된 부분에 대한 수리비 명목으로 시큐리티 디파짓에서 일부를 제할 수도 있다. 일반적으로 건물주는 리즈기간이 끝난후 30일 이내에 시큐리티 디파짓을 돌려줘야 한다.

▲법률 점검

렌트 계약을 작성할 때는 꼭 법률 관계를 따져 봐야 한다. 이는 세입자나 건물주 모두에게 해당한다. 세입자로서는 어떤 권리가 있는지, 건물주 역시 어떤 조건을 내세울 수 있는지를 서로 꼼꼼히 따져봐야 이후 분쟁이 소지를 사전에 방지할 수 있기 때문이다.

어떤 경우는 변호사가 나서 계약서에 추가할 내용 등을 정리할 수도 있다. 렌트비가 비싼 곳일수록 더욱 이런 절차가 필요하다.

예를들어 건물주가 애완견을 가지고 있는 세입자에게 비싼 마루 손상을 막아야 한다며 애완견의 발톱을 정기적으로 깎도록 요구할 수도 있다. 또 건물주가 테넌트에게 유사시 건물을 충분히 보상 받을 있는 추가 보험을 요구할 수도 있다. 마이애미의 부동산 전문 변호사 케빈 플로킨은 이런 보험이나 추가 사항은 특이한 경우라고 생각하겠지만 요즘 이런 요구를 하는 건물주들이 크게 늘어났다고 말했다. 특히 가구가 완비된 아파트나 백만달러 이상의 주택을 렌트할 때는 재산 손실에 대한 커버를 원하는 건물주들이 많다는 것이다.

▲크레딧이 나쁠 때

요즘같이 렌트 시장이 뜨거울 때는 세입 신청자들 간의 경쟁이 심해진다. 건물주로서는 어떤 사람이 자신의 건물을 깨끗이 사용할 수 있을 것인가, 특히 렌트비를 문제 없이 잘 낼 것인가를 놓고 신청자들을 저울질 하게 된다.

크레딧 기록이 나쁘면 그다지 좋은 인상을 주지는 못할 것이다.

질 조난 뉴욕 부동산 대표는 “기본적으로 렌터들 간 경쟁을 하게 된다. 크레딧이 좋은 사람들이 렌트 신청을 많이 한다면 나쁜 크레딧을 가진 사람은 렌트를 얻기가 어려워 질 것”이라고 말했다.

그러나 크레딧이 좋지 않다고 해서 꼭 렌트를 구하지 못하는 것은 아니다. 이런 사람들이 의외로 많다. 주택을 차압당했을 수도 있고 또는 파산을 했을 수도 있다.

무엇보다 중요한 것은 렌트를 신청할 때 건물주에게 솔직히 자신의 크레딧이 나쁜 이유를 충분히 설명해야 한다. 거짓말을 하거나 아무런 설명도 없다면 건물주가 나쁜 크레딧 소유자를 테넌트로 받고 싶어하지 않는다.

자신의 재정 능력을 보여주는 것도 좋은 방법이다. 보통 첫달치 렌트비와 한달치 렌트비를 요구하는 것이 일반적이다(고급 아파트는 더 요구). 이럴 때는 3~6개월치 렌트비를 미리 낸다. 이정도 렌트비가 없다면 시큐리티 디파짓을 더 많이 내겠다고 제안할 수도 있다.

또 여러 건물주나 관리회사들이 수차례 크레딧 리포트를 조회하면 크레딧 점수에 부정적인 영향을 준다. 따라서 여러 곳에 신청을 한다면 차라리 자신의 크레딧 리포트를 직접 신청해 이를 제출하는 것이 좋다. 3개 회사 크레딧 조회를 요구할 때는 대략 건당 20달러를 내야 한다. 조회 결과를 여러장을 복사해 각 건물주나 관리회사에 제출하면 된다.

가급적 렌트비를 자동 인출로 하겠다고 한다. 건물주 입장에서는 더 안심을 하게 될 것이고 독촉이나 청구서를 보낼 필요 없이 자동으로 페이먼트가 받기 때문에 부담을 느끼지 않을 수 있다. johnkim@koreatimes.com

<김정섭 기자>