부동산 경기가 좋을 때는 많은 주택 소유주들이 주택 에퀴티를 이용해 라인오브크레딧(HEOLOC)을 뽑아 쓴다. 주택 가격이 상승해 가치가 올라감에 따라 에퀴티가 많아져 이를 활용하기 위해서다. 부동산 경기는 10년전인 2007년까지 피크를 이루다가 이듬해부터 부동산 버블이 터지면서 금융시장이 잇달아 붕괴됐고 주택 가격은 곤두박질 치며 미국을 대공황으로 몰아넣고 말았다. 부동산 시장이 붕괴 되기 직전, 주택 가격이 최고조에 달할 때 개설했던 라인오브크레딧의 만기일이 돌아오고 있다. 사용한 돈을 갚거나 재융자를 통해 페이먼트를 조절해야 한다. 월스트릿저널은 HELOC 만기가 다가옴에 따라 주택소유주들이 알아둬야 할 점을 정리해 보도했다.

TD뱅크의 마이크 키안 소비자 융자 수석부회장은 “이들이 융자 서류에 서명을 한지 10년이 되고 있지만 많은 대출 고객들을 이를 아직 인지 하지 못하고 있다”고 말했다.
홈에퀴티 라인오브 크레딧, 즉 Helocs(Home-Equity lines of credit)은 주택의 에퀴티를 담보로 필요할 때 쓸 수 있는 돈을 확보해 놓는 것이다. 확보해 놓은 돈 만큼만 일정기간동안 필요할 때 사용하면 된다.

주택 소유주들은 Helocs을 이용해 주택 개량 공사나 대학 학비 등을 조달한다. 보통 10년 동안 빌리며 사용한 금액에 대한 이자만 내면 되지만 10년의 융자기간이 지나면 사용한 원금까지 갚아야 한다.

주택 소유주들은 10년 만기일이 다가오면 사용한 원금을 갚던지, 아니면 상환 기간을 20년으로 늘려 원금과 이자를 매달 갚거나 1차 또는 2차 모기지로 재융자를 받아 상환 하는 방법 중 하나를 택하게 된다.

TD뱅크의 경우 5만 달러 홈에퀴티 라인오브크레딧을 3.25%로 사용하면 10년 동안 월 135.42달러의 이자만 내게 된다. 10년 만기 이후에는 20년 고정 이자율 3.25%로 전환돼 원금과 이자를 합쳐 갚아나가게 되는데 페이먼트는 두배로 뛰어 올라 월 283.60달러가 된다.

▲HELOC

지난 8월과 9월 TD뱅크가 홈에퀴티 라인오브크레딧을 가지고 있는 812명의 주택 소유주들을 대상으로 실시한 설문 조사에 따르면 23%는 10년 만기 이후 어떻게 해야할지 전혀 생각해 보지 않은 것으로 나타났다. 응답자의 19%만이 10년이 지나면 라인오브크레딧이 바뀌어 월 페이먼트가 올라간다는 사실을 알고 있었다.
키안 부사장은 “월페이먼트가 올라간다는 사실을 알고는 놀라는 고객들이 적지 않다”면서 만기 1년전에는 해당 융자회사와 사용 가능한 옵션에 대해 알아보는 것이 좋다고 조언했다.

▲신중 기해야

2006년은 주택 가격이 최고조에 달할 때였다. 이때 많은 주택 소유주들이 홈에퀴티를 이용해 라인오브크레딧을 개설해 사용했다. 부동산 시장 붕괴 이후 주택 가격은 가파른 상승세를 거듭하면서 주택 시장 폭락 이전 수준에 육박하며 급격한 가격 회복 현상이 이어지고 있다.

부동산 데이터 분석 회사인 ‘블랙 나이트 파이넌셜 서비스’가 가장 최근인 11월에 발표한 자료에 따르면 미국 주택 가격은 크게 뛰어 올랐지만 아직도 220만명에 달하는 주택 소유주는 마이너스 에퀴티로 인해 재융자에 어려움을 겪고 있다. 결국 라이오브크레딧을 재융자하기가 어렵다는 말이다.

10년 만기가 지나 늘어난 페이먼트에 대비하지 않은 주택소유주들은 모기지와 함께 인상된 라이오브크레딧 상환에 어려움을 겪게 되고 결국 연체가 생겨 은행에서는 돈을 받기 위해 법적 조치를 취해야 하는 상황까지 전개될 수 있다.

피츠버그의 PNC은행의 헨리 풀턴 융자담당 수석 부사장은 “소비자들에게 라인오브크레딧 상품이 어떻게 운영되는지에 대한 교육에 전념하고 있지만 은행의 입장에서는 이자율을 올려도 소비자들이 페이먼트를 감당할 수 있는지를 평가하게 된다”고 말했다.
그는 PNC 홈에퀴티 라인오브크레딧 개설 주택 소유주들의 15~20%가 재융자를 받고 있고 나머지 대부분은 원금과 이자를 월 페이먼트로 상환하고 있다고 말했다.

다음은 홈에퀴티 라인오브크레딧을 가진 주택 소유주를 위한 월스트릿저널의 3가지 조언이다.

1. 미리 준비한다.

홈에퀴티 라인오브크레딧 융자 서류를 살펴보고 사용 기간이 정확하게 얼마나 남아 있는지를 알아본다. 재융자를 할 계획인지 또는 또다른 HELOC을 받을 지를 결정한다. 이런 결정을 빨리 할수록 좋다. 은행들은 요즘 HELOC 융자를 경쟁을 벌이고 있다. 샤핑을 잘 하며 좋은 이자율을 받을 수 있을 것이다.

2.융자회사와 상의한다.

10년 만기 기간이 다가오는데 인상된 월 페이먼트를 감당하기 어렵다고 생각되거나 재융자도 불가능할 때는 융자회사와 상의하는 것이 좋다.
은행에서 제공할 수 있는 최선의 방법을 찾을 수 있을 것이다. 융자회사는 모기지 재조정 등 고객에게 다양한 옵션을 제공할 수 있을 것이다.

3. 크레딧 카드가 아니다.

공인 재정플래너 마이클 실버는 “HELOC을 사용할 때는 매우 주의를 기울여야 한다”고 말했다. 그는 “주택의 에퀴티를 마치 ATM 사용하듯 해서는 안되며 꼭 필요할 때에만 사용해야 한다”고 조언했다.
특히 주택 개조나 수리 또는 학자금과 같은 용도라면 몰라도 자잘한 물건 구입을 위해 사용하는 것은 금물이라고 그는 덧붙였다.
많은 주택 소유주들은 이를 이용해 부채를 갚거나 자동차를 구입하는데 그다지 권장할 만한 일은 아니라고 밝혔다.

<김정섭 기자>