연방 노동부는 매월 첫째 주 금요일에 전달의 고용지표를 발표한다. 신규고용 숫자를 각 부문별로 발표하고 전체 실업률의 변화도 발표해 경기변동의 중요한 지표로 삼는다.

고용과 실업율의 변화는 가계소득에 영향을 주고 궁극적으로 미국경제의 3분의2 이상을 차지하는 소비부문 변화에 직접적 영향을 주기 때문에 정부 각부처 뿐만 아니라 금융정책을 담당하는 연방준비제도이사회(FRB)의 금리정책 결정에 중요한 참고자료로 삼는다.

FRB가 기준금리를 인상하면 바로 기계적으로 연동되어 직접 영향을 받는 상품이 많은 사람들이 사용하고 있는 HELOC(Home equity line of credit) 이다.

HELOC란 주택의 에퀴티(equity)를 담보로 신용을 설정해 주는 것을 말한다. 주택의 에퀴티란 주택의 시중가격과 융자 밸런스의 차이를 말한다. 감정가가 60만달러이고 은행융자가 30만달러가 있다면 에퀴티는 30만달러가 된다.

만약 융자가 없는 free & clear 집이라면 집값 전체가 에퀴티가 된다. 이러한 에퀴티를 담보로 신용을 설정해주는 것이 HELOC이다. 따라서 손님은 주어진 신용범위(credit limit) 내에서 필요할 때 자유롭게 사용할 수 있는 아주 편한 상품이다.

필요할 때 꺼내쓰는 부분에 대해서만 이자를 내기 때문에 단기간으로 자금을 필요로 하는 사람들에게는 이보다 좋은 상품을 찾기 힘들 정도로 좋은 상품이다. 에퀴티를 담보로 하기 때문에 보통 1차 모기지가 따로 있고 HELOC는 2차로 설정되는 경우가 대부분이다.

그런데 HELOC의 이자율은 변동 이자율이다. 변동이자율은 항상 인덱스 + 마진으로 이자율이 결정된다. 그런데 인덱스는 대부분의 경우 prime rate을 사용한다.

미국에서 prime rate이란 30개 대형 은행에서 우대 고객들에게 제시하는 금리를 말하는데 보통 연방 기금금리인 federal funds rate보다 3% 포인트 높게 형성된다. 현재 FRB의 기준금리가 0.75% 이므로 prime rate은 3.75%이 된다. 이 3.75%에 은행이 마진을 붙여 HELOC의 이자율이 결정된다. 은행에서 HELOC를 오픈할 때 마진을 1%로 해줬다면 그 손님의 현재 이자율은 4.75%(3.75% + 1%)가 된다.

마진은 손님의 크레딧 점수, CLTV(Combined Loan to Value), 융자금액 등에 따라 달라지는데 크레딧 점수가 좋을수록, CLTV가 낮을수록, 융자금액이 클수록 마진은 낮아진다. 그리고 한번 정해진 마진은 바뀌지 않고 prime rate이 바뀜에 따라 본인의 융자에 대한 금리가 변한다. Prime rate은 FRB가 기준 금리를 인상하거나 인하하면 바로 바뀐다.

만약 어떤 손님의 현재 이자율이 3.5% 라면 그 손님은 -0.25%(프라임 레이트 3.75% - 0,25% = 3.5%)의 마진을 갖고 있다는 뜻이다. 이렇게 HELOC는 변동이자율 상품으로 FRB가 기준금리를 올리거나 내림에 따라 HELOC의 이자율도 자동적으로 올라가거나 내려가게 되어있는 구조이다.

앞으로 기준금리가 지속적으로 오를 가능성이 크기 때문에 HELOC를 소유하고 있는 분들은 이에 대한 대책이 필요하다. 액수가 작거나 근시일내에 갚을 예정이라면 모를까, 융자 규모도 크고 가까운 미래에 갚을 에정이 아니라면 재융자를 고려해 볼 필요가 있다.

그런데 HELOC의 재융자는 1차만 있는 경우의 재융자보다 얘기가 까다로와 지는 경우가 대부분이다. 1차 융자를 그대로 둔채로 2차 HELOC만 고정으로 재융자하는 것은 이자율이 너무많이 올라가기 때문에 의미가 없다.

결국 1차와 2차를 묶어서 재융자를 생각해야 하는데 이 경우 고려해야 할 것이 한 두가지가 아니다. 기존 1차융자의 이자율, 기존의 1차융자와 2차융자의 규모, 1차와 2차를 합친 융자의 규모, 집값, 2차 융자를 받은 시기, 2차융자에서 마지막으로 돈을 꺼낸 시기등 따져봐야 하는 것들이 한 두가지가 아니다.

보동 1, 2차를 결합할 때 이를 현금인출로 간주하는데 융자금액이 42만4,000달러를 넘어서 점보융자로 할 수 있을 경우에는 현금인출로 간주 안할 수도 있으므로 이에 대해 알아볼 필요도 있다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>