미국의 중앙은행인 FRB가 지난 12월 미팅에서 기준금리 즉 Federal Funds Rate를 0.25% 올려 0.75%가 되었다.

이에 따라 일반 소비자들의 금융비용과 직결된 Prime 금리도 3.75%로 오르게 되었다.

연방정부의 기준금리 인상 뿐만 아니라 트럼프가 대통령에 당선된 이후로 금융 및 경제정책의 완화에 대한 기대감으로 시중금리도 큰 폭의 상승을 보였다.

이에 따라 시중의 각종 인덱스 금리도 동시에 올랐다. 이러한 정책금리, 프라임 금리, 각종 인덱스의 상승은 당연히 일반 소비자의 금융비용을 증가시키는 요인이 된다는 것은 말할 필요도 없다. 특히 FRB는 기준금리를 인상하면서 동시에 2017년도의 금리정책도 상승가능성에 무게를 둠으로써 시중금리의 인상을 부채질하는 결과를 낳았다.

서브프라임 사태이후 초저금리를 유지하던 FRB가 금리인상의 발동을 걸면서 바야흐로 금리상승의 시대를 맞이하고 있다고 볼 수 있다. 이러한 금리상승의 시기에 변동금리상품을 가지고 있는 소비자들은 특별히 조심할 필요가 있다.

일반인이 가지고 있는 금융상품 중 대표적인 변동금리상품으로 HELOC, 즉 Home Equity Line of Credit을 들 수 있다. HELOC는 주택의 Equity를 담보로 신용을 설정해 주는 것을 말한다. 주택의 Equity란 주택의 시중가격과 융자 밸런스의 차이를 말한다.

시중가격이란 감정가격을 말한다. 감정가가 60만달러이고 은행융자가 30만달러가 있다면 에퀴티는 30만달러가 된다. 만약에 융자가 없는 free & clear 집이라면 집값 전체가 에퀴티가 된다.

이러한 에퀴티를 담보로 신용을 설정해주는 것이 HELOC이다. 따라서 손님은 주어진 신용범위(Credit Limit) 내에서 필요할 때 자유롭게 사용할 수 있는 아주 편한 상품이다.

필요할 때 꺼내 쓰는 부분에 대해서만 이자를 내기 때문에 단기간으로 자금을 필요로 하는 사람들에게는 이보다 좋은 상품을 찾기 힘들 정도로 좋은 상품이다.

에퀴티를 담보로 하기 때문에 보통 1차 모기지가 따로 있고 HELOC는 2차로 설정되는 경우가 대부분이다. 그런데 이 HELOC의 이자율은 변동이자율이다.

변동이자율은 항상 인덱스+마진으로 이자율이 결정된다. 그런데 HELOC의 인덱스는 대부분의 경우 prime rate을 사용한다. 미국에서 prime rate이란 30개 대형 은행에서 우대 고객들에게 제시하는 금리를 말하는데 보통 연방 기금금리인 federal funds rate보다 3% 포인트 높게 형성된다.

현재 FRB의 기준금리가 0.75% 이므로 prime rate은 3.75%이 된다. 이 3.75%에 은행이 마진을 붙여 HELOC의 이자율이 결정된다. 은행에서 HELOC를 오픈할 때 마진을 1%로 해줬다면 그 손님의 현재 HELOC의 이자율은 4,75% (3.75% + 1%)가 된다.

HELOC의 마진은 손님의 크레딧 점수, CLTV(Combined Loan to Value), 융자금액 등에 따라 달라지는데 크레딧 점수가 좋을수록 CLTV가 낮을수록, 융자금액이 클수록 보통 마진은 낮아진다. 그리고 한번 정해진 마진은 바뀌지 않고 prime rate이 바뀜에 따라 본인의 융자에 대한 금리가 변한다.

Prime rate은 FRB가 기준 금리를 인상하거나 인하하면 그 만큼 바로 바뀐다. 즉 FRB가 얼마 전 0.5%이던 기준금리를 0.25%로 올려 0.75%가 되면서 프라임 이자율은 즉시 3.5%에서 3.75%가 된 것이다. 만약 어떤 손님의 현재 HELOC 이자율이 3.5% 라면 그 손님은 0.25% (프라임 레이트 3.75% - 0,25% = 3.5%)의 마진을 갖고 있다는 뜻이다.

이러한 특징을 가지고 사용이 편리한 HELOC의 가장 큰 문제점의 하나가 만기가 있다는 것이다. 특히 앞으로 1~2년 내에 많은 HELOC 상품의 만기가 예정되어 있어 이에 대한 대책과 논의가 활발히 진행되고 있는 실정이다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양, 웰스파고 은행 주택 융자 담당>