주택융자 진행과정이 까다롭고 복잡해진 요즘 융자 신청인과 주택거래 관련자들의 이해를 돕고자 지난 회부터 주택융자의 진행절차와 담당자들의 하는 일에 대해서 알아보고 있다.

필자는 주택융자의 진행과정을 신청단계, 심사단계(초기조건부승인), 검증단계(최종승인), 클로징 단계로 나누어 지난 회에는 심사단계까지 알아보았다.

손님이 융자를 신청하고, 융자담당자(론오피서)와 프로세서가 함께 각종 필요한 서류를 챙겨 심사부로 제출한후 초기승인을 얻기까지를 살펴본 것이다. 보통 론 오피서들이 융자승인 났다고 하는 경우가 이 단계, 즉 조건부승인이 난 것이라고 보면 된다.

조건부 승인은 아직 융자과정이 완전히 끝난 것은 아니지만 이 파일에 대해 심사담당자의 생각을 알 수 있다는 점에서 아주 중요한 의미를 지닌다고 볼수 있다. 심사담당자가 초기 조건부 승인을 해주면서 여러 가지 추가서류를 요구하기도 하고 동시에 각종 정보와 서류에 대하여 검증과정을 거칠 것을 요구한다.

이 단계를 Condition Follow Up 단계, 혹은 검증단계라고 볼 수 있다. 이때 많은 서류들이 손님을 포함해 다른 관련기관들로부터 접수되는데 에스크로 사무실, 보험회사, 콘도의 HOA, 랜드로드, 감정사, IRS, 은행, 직장, CPA 등과 같은 외부기관들과 관련된 내용들이 많아 이들의 협조 신속성 여부에 따라 융자진행 속도가 좌우되기도 한다.

이렇게 추가서류들을 수집하는 단계에 각종 검증 (Verification) 절차도 동시에 진행된다. VOE(Verification of Employment), 즉 직장과 직업관련 검증, VOR(Verification of Rent), 즉 렌트 페이먼트를 잘 했는지에 대한 검증, 4506 프로세스, 즉 제출한 세금보고서와 IRS transcript가 일치하는지 등 각종 검증작업이 이루어진다.

이러한 일련의 과정이 렌더의 각 관련부서에서 진행되는 동안 대상 주택에 대한 감정이 별도로 진행된다. 대상 주택이 콘도일 경우에는 필요한 경우 콘도 프로젝트 자체에 대한 심사도 별도로 행해지는데 이때 대상 주택이나 콘도 프로젝트에 문제가 있을 경우 융자진행이 지연되거나 심지어 최종 융자승인을 받지 못하는 일도 생길 수 있다.

이러한 Condition follow up과 검증과정은 론오피서나 프로세서가 직접하는 일도 있지만, 많은 일들이 관련부서의 담당자들에 의해서 행해지는데 론오피서와 프로세서는 일이 제대로 진행이 안 되거나 문제가 있을 경우에 관여하여 문제를 해결해 줌으로써 융자가 빠른 속도로 진행될 수 있도록 도와주는 일을 한다.

조건부 승인서에 나열된 모든 컨디션들이 취합되고 검증이 완료되면 프로세서는 이 서류들을 심사담당자에게 넘기면서 최종 승인을 요구하게 된다. 모든 컨디션이 만족스러우면 심사담당자는 최종승인을 하고, 파일은 클로징 단계로 넘어간다.

최종 승인을 받은 융자가 안되는 경우는 거의 없기 때문에 클로징 단계에서 에스크로 종결까지는 사실 시간의 문제라고 보면 된다. 클로징 부서의 담당자(클로저)는 에스크로 오피서와 함께 CD, 즉 Closing Disclosure 라는 중요한 서류를 만들게 된다.

CD는 최근에 도입한 새로운 서류인데 융자금액, 상품, 이자율 등 융자관련 제반 조건과 비용 등 융자에 관한 모든 내용을 포함하고 있어 손님들로 하여금 에스크로 사무실에서 최종 융자서류(보통 ‘론닥’이라고 부른다)에 사인하기 이전에 융자의 세부적인 내용을 미리 융자담당자와 살펴볼 수 있도록 하는 취지에서 만들어진 서류이다. 따라서 손님의 입장에서도 융자담당자와 함께 이 서류만 잘 검토하면 에스크로 사무실에서 나머지 서류는 형식적인 사인만 해도 된다고 볼 수 있다. 많은 부동산 에이전트들이 요즘도 필자에게 론닥이 언제 나오냐고 물어보는 경우가 있는데 이제는 CD가 언제 나오냐고 물어보는 것이 융자에 대해 좀 아는 부동산 에이전트의 질문이라고 할 수 있다.

손님은 CD 사인 후 3일 째(토요일 포함) 되는 날 론닥(융자서류) 사인을 법적으로 할 수 있다. 론닥 사인후 자금을 송금하는 펀딩과 각종 서류들을 등기하는 리코딩의 과정을 마치면 에스크로는 마침내 종결된다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>