올 한해 주택 시장의 가장 큰 화두는 ‘매물 부족’이란 네글자다. 전국 대부분 주택 시장에서 턱없이 부족한 매물로 심한 몸살을 앓았다. 주택 구입수요는 높지 않지만 매물이 바닥나 주택 가격이 어부지리로 오른 지역이 많았다. 온라인 부동산 업체 ‘트룰리아 닷컴’이 올해 나타난 매물 부족 현상을 심층 분석했다.

■ 어느 가격대가 가장 부족했나?
주택 매물은 크게 세 가격대로 분류된다. 첫주택 구입용인 ‘스타터홈’ (Starter Homes), 첫 주택 처분 뒤 큰집 이사 용도인 ‘트레이드 업 홈’(Trade Up Homes), 그리고 이른바 고급 주택인 프리미엄 홈 등이다. 스타터 홈의 가격대가 가장 낮고 프리미엄 홈의 가격대는 가장 높다. 이중올해 극심한 매물 가뭄 현상을 겪은 가격대는 스타터 홈이다.

트룰리아 닷컴의 조사에 따르면 스타터 홈 매물은 지난해와 비교할때 올해 약 10.7%나 감소했다. 지난해 역시 극심한 매물 부족 현상을 겪었던 점을 감안하면 올해 스타터 홈의 매물은 아예 씨가 말랐다고 봐도 될 정도다. 중간 가격대인 트레이드 업 홈은 지난해와 비교할 때 매물량이 약 9.2% 줄었다. 반면 프리미엄홈의 매물 감소 비율은 약 3.6%로 크지 않았다.

■ 첫주택 구입 작년보다 비싸져
매물 부족 현상과 동반되는 현상이 바로 셀러스 마켓 현상이다. 매물은 없고 수요는 높다보니 주택 거래시 셀러이게 주도권이 넘어 가는 현상이다. 올해 주택 매물 부족 현상으로 가장 큰 타격을 입는 바이어층은 아무래도 첫주택 구입자들이다.

첫 주택 구입용인 스타터 홈 매물이 턱없이 부족해 불리한 조건으로 구입에 나서는 첫주택 구입자들이 많았다. 트룰리아에 따르면 올해 첫 주택구입자들은 지난해 첫주택 구입자들보다 약 1.7% 높은 가격에 주택을 구입한 것으로 조사됐다.

뿐만 아니라 지난해와 비교할 때 소득 수준은 크게 개선되지 않았기 때문에 올해 첫 주택 구입자들의 ‘주택담보 대출 비율’ (LTV)이 높아져 가계재정에도 부담으로 작용하고 있다.

첫 주택 구입자들은 올해 주택을 구입하면서 눈에 보이지 않는 손해도 감수해야 했다. 매물 부족으로 주택 구입 경쟁이 심해지다 보니 주택구입 조건을 셀러측에 유리하게 작성해야 하는 사례도 많았다.

■ 매물 씨 마른 가주, 집값 급등 현상
매물 부족은 주택 가격 상승 요인으로 작용한다. 만약 주택 구입 수요까지 증가한다면 주택 가격이 급등하기 쉽다. 올해 스타터 홈 매물 부족과 수요 증가 현상이 겹치면서 주택 가격이 급등한 지역이 많은데 대부분 가주에 집중됐다. LA, 오클랜드,오렌지카운티, 새크라멘토, 샌프란시스코, 샌호제 등의 가주 도시가 매물부족에 따른 스타터 홈 가격 급등 지역이다.

이 지역에서 올해 스타터 홈을 구입한 구입자들은 2012년 구입자들보다 소득의 약 23~26%를 주택 구입비용으로 더 쏟아 부어야 했다. 한편최근 몇년간 스타터 홈 매물이 가장 큰 폭으로 감소한 도시는 유타주의 솔트 레이크 시티로 2012년과 2016년 사이 약 88%의 매물이 감소했다.

텍사스주의 샌안토니오와 오스틴 역시 같은 기간 약 86%와 약 83%의스타터 홈 매물 감소를 기록했다.

■ 샌프란시스코 매물 수급 불균형최악
반면에 주택 매물이 증가한 도시도 있었다. 플로리다와 가주 일부 도시에서는 지난 1년간 매물이 꽤 큰폭으로 증가한 것으로 조사됐다. 플로리다주의 케이프 코럴-포트 마이어스 지역은 지난해 3분기와 올해 3분기 사이 매물이 약 37% 증가했고 포트 로더데일, 마이애미, 웨스트 팜비치 등의 도시에서도 매물이 늘었다. 가주에서는 프레즈노의 매물 증가폭이 약 24.4%로 가장 높았고 베이커스필드, 샌디에고, 샌호제 등의 도시에서도 매물량이 늘어난 것으로 집계됐다.

전국적으로 볼 때 남서부와 남동부 지역의 매물 수급 현상이 균형을 이룬 것으로 나타났다. 매물 공급이 수요를 어느정도 따라 잡은 지역들로 가격 급등 현상을 피할 수 있었다.

반면 북서부와 북동부 지역에서는 수요대비 매물이 크게 부족해 여전히주택 가격을 끌어 올리고 있다. 이처럼 지역별로 매물 수급 상황에 큰 차이를 나타내는 이유는 해당 주택 시장의 ‘탄력성’ (Elasticity) 차이 때문이다.

탄력성은 주택 가격 변동에 따라주택 공급이 변동하는 현상이다. 탄력성이 가장 잘 유지되고 대표적인지역은 라스베가스이다. 라스베가스의 주택 가격은 지난 20년간 약75.2%의 상승률을 기록 중이다.

같은 기간 주택 공급량도 약87.8% 증가하면서 어느 정도 균형을이루고 있다. 반면 샌프란시스코는지난 20년간 주택 가격이 무려 약290%나 치솟았지만 주택 공급은 약12.3%밖에 이뤄지지 않아 수급 불균형이 매우 심각한 지역으로 꼽히고있다.

■ 일부 지역 매물, 수요 동시 감소로 집값 떨어져
매물이 부족해도 수요가 많지 않으면 주택 가격이 오를 우려는 없다.

올해 매물이 상당폭 감소했지만 동시에 수요도 감소해 주택 가격이 정체되거나 떨어진 지역들도 있다.

사우스 캐롤라이나주의 컬럼비아와 찰스턴의 경우 지난해 2분기와 올해 2분기 사이 스타터 홈 매물이 각각 약 22%와 약 21%씩 감소했지만 동시에 주택 가격 하락 현상도 나타났다.

이중 찰스턴의 경우 주택 가격이약 5.1%나 떨어진 것으로 조사됐다.

켄터키주의 루이빌과 버지니아주의리치몬드도 매물이 감소했지만 주택 가격도 동시에 각각 약 4.3%, 약4.1%씩 하락했다.

<준 최 객원기자>