2015년 재판매 주택은 약 525만채, 신규 주택은 약 51만채 가량 팔린 것으로 집계됐다. 올해도 주택 거래가 큰 폭의 감소세를 나타내지 않아 지난해 성적을 유지할 것으로 보인다. 내년에는 특히 주택 시장에서 한동안 밀려났던 첫 주택 구입자들의 주택 구입이 증가할 것으로 기대된다. 첫 주택 구입자의 경우 아무리 주택 구입을 철저히 준비한다고 해도 예상치 못한 장애물을 만나기 쉽다. 그중 하나가 예상치 못한 비용의 발생이다. 만약 주택 거래 마감을 앞두고 갑작스런 비용이 발생하면 주택 거래가 깨지기 쉽다. 경제 전문 잡지 키플링거가 주택 거래 도중 발생하기 쉬운 예상치 못한 비용 항목을 짚었다.

■ 낮은 감정가
셀러와 체결한 구입 가격에 맞춰 모기지 대출을 신청하는 것은 일반적 주택 구입 절차다. 모기지 대출을 신청하게 되면 거의 대부분 감정가 조건이 삽입되게 된다. 대출 은행이 실시하는 감정가가 체결된 구입 가격보다 낮지 않아야 주택 구입에 필요한 대출이 정상적으로 발급될 수 있다. 그런데 감정가가 구입 계약 가격보다 낮게 나올 때 바이어측에게 비용 부담으로 돌변한다.

감정가와 계약 가격 간 차액을 누군가 부담해야 주택 구입에 필요한 대출이 발급돼 주택 거래가 깨지지 않고 마무리 될 수 있기 때문이다. 차액이 클 경우 셀러와 협상이 진행되지 않아 주택 거래가 중간에 무산되는 경우도 많다. 차액을 좁히기 위해 재 감정을 실시하기도 하지만 재감정 실시 비용 역시 바이어측 몫으로 결국 예상치 않았던 비용 발생을 피할 수 없다.

■ 모기지 보험
‘드림 홈’ 장만을 위해 다운페이먼트 자금을 열심히 모으고 있었다. 그런데 마음에 품고 있던 집이 매물로 나왔는데 대출에 필요한 다운페이먼트 자금이 아직 충분치 않은 상황이다. 일반적으로 모기지 대출을 받기 위해서는 구입 금액의 20%에 해당하는 다운페이먼트 자금이 준비되어 있어야 한다.

만약 20% 비율을 채우지 못하면 모기지 대출을 받을 수 있지만 ‘모기지 보험’(PMI)에 의무적으로 가입해야 한다. 모기지 보험은 대출자가 대출을 갚지 못할 경우를 대비해 대출 은행을 보호하기 위한 목적으로 가입되는 보험이다. 바이어의 비용으로 보험에 가입하지만 수혜자는 대출 은행인 셈이다. PMI의 비용은 모기지 대출액의 약 0.5%~1% 정도다.

대출액에 따라 비용 부담이 상당히 높아질 수도 있다. 모기지 보험은 ‘주택담보대출비율’(LTV)이 78~80%로 떨어질 때까지 계속 납부해야 하는 비용이다. 만약 주택 구입 뒤 주택 가격이 급락하거나, 추가 주택담보대출로 LTV가 다시 높아질 경우, 잦은 모기지 페이먼트 연체 발생의 경우에도 모기지 보험 가입이 요구될 수 있다.

■ 크레딧 점수 하락
모기지 대출 승인 절차가 진행되는 동안 재정 상태를 안정적으로 유지하는 것이 중요하다. 무분별한 지출이나 크레딧 카드 사용으로 크레딧 점수가 떨어져도 예상치 못한 비용이 발생한다. 모기지 대출 심사 기간 동안 크레딧 점수가 떨어지면 대출자의 상환 능력이 떨어져 높은 이자율이 적용되는 결과로 이어진다. 불필요한 이자 비용이 발생으로 주택 구입비용이 높아지는 결과다. 모기지 대출이 최종 승인될 때까지 지출을 미루는 것이 중요하다.

다음은 모기지 대출 승인 기간동안 주의해야 할 점들이다. ▶다운페이먼트 자금에 변동이 발생하지 않도록 주의해서 관리한다, ▶은행 계좌간 높은 금액의 자금 이체를 하지 않도록 주의한다, ▶차량 구입 등 높은 금액의 지출을 자제한다, ▶크레딧 카드 연체가 발생하지 않도록 주의한다, ▶대출 은행이 요구하는 서류는 기한내에 제출한다, ▶ 신규 크레딧 카드 발급을 대출 승인 뒤로 미룬다.

■ 수리비
예상치 못한 수리비도 주택 구입 절차에서 발생하기 쉬운 비용이다. 수리비 부담은 홈 인스펙션을 실시한 직후부터 발생하기 시작한다. 겉보기에는 멀쩡한 집이었지만 홈 인스펙션 보고서에 여러가지 문제점이 지적되면 수리비 걱정이 조금씩 시작되기 시작한다.

홈 인스펙션 보고서에 지적된 사항을 검토해 당장 수리가 필요한 것과 나중에 수리해도 가능한 항목을 추려낸다.

당장 수리가 필요하다고 판단되는 항목은 셀러측에게 직접 수리를 요구하거나 수리비를 요청해 볼 수 있다. 셀러와의 수리 협상 여부에 따라 주택 거래가 취소될 수도 있기 때문에 신중한 접근이 필요하다.

나머지 수리 항목은 주택 구입 뒤 결국 바이어가 부담해야 할 수리비 부담이 될 수 밖에 없다. 따라서 만약 홈 인스펙션 보고서의 지적 사항이 너무 심각하다고 판단되면 무리하게 주택 구입을 이어갈 필요가 없다.

■ HOA 비용
콘도미니엄이나 타운 하우스를 구입할 때 ‘단지 관리비’(HOA Fee) 규정을 적용 받는다. 단지내 공동으로 사용하는 시설에 대해서 입주자들이 관리비를 분담한다는 규정이다. 최근 신규 개발되는 단독 주택 단지의 경우에도 관리비 규정이 적용되는 경우가 많다.

관리비는 정해진 금액이 부과되는 것이 아니라 필요시 조정될 수 있는 금액이다. 따라서 에스크로를 진행하는 동안 단지를 관리 업체의 운영 서류를 반드시 검토해 관리비 조정 가능성을 알아봐야 한다.

적어도 지난 6개월치 운영 서류를 검토해 봐야 하는데 관리비 인상 계획과 단지내 시설 보수 및 공사 계획 여부를 눈여겨 살펴봐야 한다. 만약 단지내 도로 보수 공사나 외벽 페인트 공사, 태양열 발전 시설 설치 공사 등 대형 공사가 진행되기로 결정됐다면 관리비 인상 가능성이 높다. 인상된 관리비를 내지 못하는 주택 소유주에게는 관리 업체가 대출 형태로 대납하는 경우가 있지만 이자 등 불필요한 비용이 발생한다.


<준 최 객원기자>