세입자로서의 삶이 서러운 것은 높은 임대료를 내야하는 것뿐만이 아니다. 남의 집에 살아야 한다는 현실이 세입자에게는 큰 부담이 아닐 수 없다. 집을 마음대로 고쳐 살 수도 없고 불편해도 참고 살아야 하는 서러움이다. 그런데 더 큰 서러움은 일부 건물주가 시도 때도 없이 연락하거나 찾아 올 때다. 마치 집을 잘 사용하는지 감시하는 것처럼 느껴질 정도로 건물주의 방문과 연락이 심하게 느껴질 때가 있다. 분명 세입자로서의 권리를 침해 받는 것 같은데 딱히 불법으로 보기에도 애매모호 한 건물주의 횡포에 세입자의 삶은 고단하기만 하다. 그러나 세입자도 임대 계약서에 명시된 대로 임대권을 보호 받아야 할 권리가 있다. 온라인 부동산 업체 ‘리얼터 닷컴’이 세입자가 알아 둬야 할 권리를 정리했다

#건물주는 언제 방문할 수 있나?
주택 관리 목적으로 건물주가 해당 주택을 방문해야 할 권리와 의무가 동시에 있다. 그렇다고 아무 때나 불쑥 나타나서 주택 관리를 하겠다고 할 수는 없다.

건물주가 세입자가 거주하는 주택을 방문하려면 반드시 적절한 사유가 있어야 하고 사전통보 절차를 거쳐야 한다. 대부분의 주에서 사전 통보 기간은 약 24시간에서 48시간으로 규정하고 있다.

적어도 하루 이틀 전에 세입자에게 건물주의 방문 일정과 사유를 반드시 서면으로 통보해야 건물주의 방문이 허용된다. 그러나 위급 상황 발생시에는 사전 통보 규정에서 제외될 수도 있다. 위급 상황에 의한 건물주의 방문일 지라도 반드시 일반적으로 인정되는 위급 상황임이 입증되어야 한다. 집에서 타는 냄새가 나는것 같다는 이유로 한 달에 여러 차례 통보 없이 들이 닥치는 것은 위급 상황이라고 보기 힘들다.

만약 건물주가 사전 통보 절차를 무시하고아무 때나 방문하면 세입자는 어떻게 대처해야할까? 서면 통보 없이 불쑥 모습을 나타낸 건물주에게 세입자는 사전 서면 통보와 함께 다음번에 방문해 줄 것을 요청할 권리가 있다.

만약 순수한 주택 관리 목적의 방문이라면 건물주가 아예 임대 계약서에 방문 일정을 명시해 둘 수도 있다. 월 1회 또는 분기별로 1회정도 전화나 이메일 통보 뒤 집을 방문할 수 있다는 내용을 포함하면 세입자와 불필요한 마찰 없이 주택 관리를 위한 방문이 가능하다.

#건물주는 언제 전화 연락할 수 있나?
임대료가 제 때 도착하지 않을 때 건물주가 세입자에게 연락해 상황을 파악하는 것은 당연하다. 그런데 건물주의 전화 연락 횟수가 지나치게 잦거나 연락 시간이 비상식적일 때 세입자가 고통 받게 된다. 그럼에도 불구하고 건물주의 전화 연락 횡포를 제한하는 규정을 둔주는 많지 않다.

비록 해당 주에 건물주의 전화 연락 시간과횟수를 규제하는 규정이 없더라도 세입자는 건물주에게 전화 연락 가능하는 시간대를 통보할 권리가 있다. 일반적으로 저녁 취침 시간대인 오후 10시부터 오전 8시 사이에는 세입자가 건물주의 불필요한 전화 연락으로부터 방해 받지 않을 권리가 보호된다.

만약 건물주가 세입자가 요청한 전화 연락시간대를 무시하고 아무 때나 전화 연락을 해생활에 불편이 초래된다고 판단되면 민사 소송을 통한 해결 방안이 있다. 긴급 상황도 아니면서 자정이 넘어 전화 연락을 하는 건물주의 행위는 법원에서도 건물주의 ‘갑질 횡포’로 인정될 가능성이 크다.

#이메일이나 문자 연락 횟수는?
연락 수단이 서면이나 전화만 있는 것이 아니다. 요즘에는 이메일이나 문자 메시지가 연락수단으로 훨씬 더 많이 사용되고 있다. 건물주의 깜짝 방문이나 늦은 시간 전화 연락은 그나마 법으로 막을 수 있지만 요즘 더 자주 사용되고 있는 이메일이나 문자를 통한 무차별 연락은 어떻게 해야 할까? 이메일과 문자 메시지를 통한 연락은 조금 차이가 있다.

우선 이메일의 경우 시간에 크게 구애 받지않을 사용하는 연락 수단으로 건물주가 자정 넘어 이메일로 연락한다고 해도 횡포라고 보기에는 힘들다. 반면 문자 메시지는 이메일과 전화 연락의 중간 정도의 연락 수단으로 볼 수 있다. 따라서 문자 메시지도 연락 시기와 횟수에 따라 건물주의 횡포로 분류될 가능성이 있다. 만약 건물의 이메일 내용이나 문자메시지 연락 방법에 의해 세입자의 임대 생활권이 침해된다고 판단되면 부동산법 전문 변호사나 세입자 보호단체 등에 연락해 적절한 도움을 받아야 한다.

#권리 침해라고 판단되면 임대 계약 파기 사유
세입자의 사생활 침해 여부를 결정해주는 기준은 ‘조용한 거주 환경에 대한 권리’ (QuietEnjoyment)다. 만약 세입자의 권리가 건물주에 의해 침해됐다고 판단되면 일단 임대 계약 파기 사유에 해당된다고 볼 수 있다.

예를 들어 건물주가 아무런 통보도 없이 한밤중에 무작정 집을 방문해 세입자의 수면이나휴식이 방해된 경우, 일상적인 생활에 영향을주는 고장이 발생해 수리를 요청했지만 적절한조치가 없어 거주 환경이 악화된 경우 등이 해당된다.

건물주의 부적절한 행위나 수리 요청에 대한불응이 지속된다면 일단 시정을 요구해야 한다.

우선 구두로라도 시정을 요구한 뒤 응답이 없다면 곧바로 서면으로 정식 시정 요구를 건물주측에 발송하도록 한다. 건물주에게 일정 기간을 제시하며 문제를 시정할 수 있는 기회를 우선 제공하는 것이 요구 서한의 목적이다.


<준 최 객원기자>