주택 구입을 원하는 대부분의 사람들은 모기지 융자가 필요하다. 따라서 집뿐만 아니라 모기지 융자 샤핑에도 신경써야 한다. 연방정부 자료에 의하면 주택구입자의 50% 정도는 모기지 샤핑을 제대로 하지 않고 렌더를 결정하는 실수를 범한다. 이럴 경우 이자율에서 손해를 보는 등 재정적으로 적잖은 타격을 입게 된다. 가장 좋은 조건으로 모기지 융자를 얻을 수 있는 방법은 무엇인지 살펴보자.

■ 집 보다 모기지 융자 전문가를 먼저 찾아라
난생 처음 내집을 마련하기로 결정했다면 들뜬 마음으로 홈 샤핑에 ‘올인’ 하려고 할 것이다. 실제로 많은 홈바이어들이 이 부류에 속한다. 발렌틴 사포르타스 ‘모기지 히포’ 대표는 “신뢰할 수 있는 융자 전문가를 만나 융자를 얼마나 받을 수 있는지, 어떤 종류의 융자상품이 나에게 가장 적합한지 알아보는 것이 중요하다”고 조언했다. 모기지 금리와 융자관련 수수료는 매일 바뀌기 때문에 유능한 전문가의 가이던스가 필요하다.

일단 가족이나 친지, 직장동료, 부동산 에이전트, 공인회계사 등으로부터 믿을 수 있는 융자 전문가를 소개받을 수 있다. 크레딧 유니언 멤버라면 그 조직을 통해 알아볼 수도 있다.

■ 온라인 리서치가 ‘전부’는 아니다
집에서 인터넷으로 원하는 모든 정보를 찾아볼 수 있는 시대이긴 하지만 모기지 융자 샤핑 관련 정보를 인터넷에만 의존하면 크게 후회하게 된다. 은행, 모기지 렌더, 모기지 브로커 등 다양한 루트를 통해 모기지를 신청하는 방법이 있기 때문에 전화를 걸어 문의하거나 직접 사람을 만나야 한다.

■ 은행? 브로커?
은행을 통해 융자를 받는 것을 꺼리는 바이어들이 많다. 심사과정이 매우 까다로울 것이라는 예측 때문이다. 실제로 은행은 자체 융자상품만 취급하기 때문에 고객 입장에선 옵션이 제한적일 수 있다. 그러나 고객이 적잖은 자산을 보유한 경우 융통성 있게 나올 가능성이 크다.

모기지 브로커의 경우 고객에게 가장 많은 옵션을 제공한다. 은행, 렌더 등 돈을 빌려주는 기관들과 연결고리가 형성되어 있기 때문이다. 중요한 것은 정직한 브로커를 만나는 것이다.

렌더들이 제공하는 이자율과 수수료는 천차만별이다. 비즈니스 상황이 좋지않은 렌더일수록 고객에게 더 좋은 조건을 제공할 가능성이 높다. 유능한 브로커일수록 이런 좋은 딜을 놓치지 않는다.

■ ‘사과’는 ‘사과’와 비교하라
여러 렌더로부터 융자 견적을 받게 되면 이자율에만 눈이 가기 쉽다. 하지만 이자율은 물론이고 포인트, 오리지네이션 비용 등 렌더가 부과하는 모든 융자관련 비용을 꼼꼼히 비교하도록 한다. ‘수수료가 없는’(No Fee) 융자라고 무턱대고 좋아할 건 아니다. 보통 수수료가 없는 경우 다소 높은 이자율이 적용된다는 것을 명심하자.

■ 서류작업을 담당할 전문가를 인터뷰하라
은행 론 오피서나, 모기지 브로커가 바이어의 융자서류를 처리할 수 있다. 융자 전문가의 경험과 자격증 소지 여부를 점검한다. 보통 브로커의 경우 자격증이 있어야 하지만 은행 직원의 경우 자격증이 필요 없다.

전국 또는 활동하는 주의 융자전문가 협회에 소속되어 있는지 알아보고, 온라인 리뷰가 있다면 그것도 살펴보도록 한다. 이름 있는 회사라고 모든 직원이 일을 잘 하는 것은 아니다.

■ 렌더 비용 외에도 들어가는 돈이 있다
모기지 융자를 얻게 되면 타이틀 보험, 부동산 트랜스퍼 택스, 주택소유주 보험 등 렌더가 부과하는 비용 외에 추가 비용 부담을 고려해야 한다. 일부 주에서는 클로징 에이전트를 잘 선택하면 수천달러의 비용을 절약할 수 있으며, 어떤 주에서는 클로징 비용 또는 에스크로 비용이 매우 낮을 수 있다.

■ 융자 담당자에게 최대한 많은 정보를 제공하라
자영업에 종사하거나, 최근 커리어를 바꾸었거나, 주택을 차압당한 경험이 있는 바이어들은 아주 유능한 융자 전문가의 도움을 받아야 한다. 이런 고객들이 모기지를 얻는 게 쉽지 않기 때문에 융자 전문가의 꼼꼼한 일처리가 필요한 것이다. 믿을 수 있는 전문가에게 자신이 처한 상황을 최대한 구체적으로 밝혀야 한다.

■ 내 상황에 맞는 융자 프로그램을 찾아라
비용을 절약할 수 있는 모기지 융자 프로그램들은 많다. 베테런스 론(VA Loan), 연방정부가 보장해주며 집값의 3.5%만 다운하면 얻을 수 있는 FHA 론, 시골에 거주하는 바이어를 대상으로 하는 USDA 론 등 다양한 모기지 프로그램이 존재하며, 최근 들어서는 웰스파고, 체이스, BOA 등 대형 은행들도 앞 다퉈 적은 다운페이먼트로 취득이 가능한 모기지 융자상품을 경쟁적으로 출시하며 고객 유치전에 뛰어들었다. 얼마나 리서치를 잘 하느냐에 따라 절약하는 돈의 액수가 달라지는 시대다.

■ 크레딧 점수 높다고 안심은 금물
모기지 융자를 신청할 때 크레딧 점수가 중요하기는 하다. 하지만 높은 크레딧 스코어가 전부는 아니다. 렌더는 대출자의 수입과 월 지출규모를 따진다.

지출규모가 수입에 비해 지나치게 크면 융자 신청을 거부할 가능성이 높다. 평상시 수입대비 지출규모를 철저히 관리해야 하는 이유다. 크레딧카드 빚이 수천달러라면 모기지를 얻기 전에 밸런스를 모두 갚으라고 렌더가 요구할 수 있다

<구성훈 기자>