지난 8월 주택 거래가 감소한 것으로 집계됐다. 예년 같으면 주택 거래가 활발해야 할 8월에 주택 거래가 떨어진 것은 수요 감소가 원인이 아니라 매물이 부족했기 때문이라는 분석이다. 주택 구입 수요는 높은데 집을 내놓는 셀러가 부족해 주택 거래가 증가하지 못하는 현상이 벌써 수년째 되풀이 되고 있다. 그러나 최근 주택 시장 회복세가 조금씩 약해져 가는 가운데 주택 시장에서 여러 가지 변화가 감지되고 있다. US 뉴스&월드리포트와 USA 투데이가 주택 시장 전문가 2명에게 최근 주택시장 상황에 대해 질문했다.

■ US 뉴스&월드 리포트, 랠프 맥래플린(트룰리아 닷컴 수석 이코노미스트)
◆ 향후 모기지 금리 전망은?
-모기지 금리는 여전히 사상 최저라고 해도 될 정도로 낮은 수준이다. 브렉시트 직후 하락했다가 다시 반등하는 등 소폭의 변동이 있었지만 과거대비 매우 낮은 수준이다. 현재 모기지 금리 수준만 놓고 말한다면 주택 구입 적기로 봐도 전혀 무리가 없다. 단기 모기지 금리는 현재보다 조금 상승했다가 다시 떨어질 것으로 전망된다.

낮은 금리가 상당기간 지속되면서 기존 모기지를 재융자한 주택 소유주들이 급증했다.

연방센서스국의 최근 자료에 따르면 주택 소유주들의 모기지 대출 관련 지출 비용이 과거 2년동안 감소한 것으로 나타났다. 재융자를 통해 낮은 이자율로 갈아타면서 모기지 관련 지출이 감소한 것이다.

반면 주택 구입을 계획 중이라면 낮은 이자율에도 불구하고 모기지 페이먼트를 낮추기는 힘든 상황이다. 주택가격 상승 속도가 소득을 앞지르면서 첫 주택 구입자는 물론 대부분 구입자가 높은 페이먼트 부담을 안고 있다. 첫 주택 구입자가 높은 페이먼트 부담에 막혀 내집 장만을 포기하는 것은 물론 기존 주택 보유자들의 새집 구입도 만만치 않다.

◆ 매물 부족 현상이 수년째인데-매물 부족 현상과 주택 구입 여건과의 관계는 닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐에 비교할 수 있다. 집값이 급등하면서 전국적으로 주택 구입 여건은 최악을 향해 치닫고 있다.

주택 구입 여건 악화로 기존 주택 소유주들이 새집 구입의 길이 막힌 것이 매물 부족 현상의 첫 번째 원인으로 볼 수 있다. 더 큰 집으로 이사갈 수 있는 상황이 허락되기 전까지 원활한 매물 공급은 기대하기 힘들다.

현재 전국적으로 주택 매물은 과거 대비 큰 폭으로 빠져 있는 상태이고 앞으로도 지속적으로 감소할 것으로 우려된다. 그러나 가장 최근 서부과 남동부 등 일부 주요 주택 시장에서 주택 매물이 소폭 증가하는 현상이 감지되고 있다. 그럼에도 불구하고 전국적인 주택 매물량은 사상 최저수준에서 벗어나지 못하고 있는 상황이다.

◆ 매물 부족 원인은?
-세가지 원인이 복합적으로 작용한 결과다. 첫 번째 원인은 주택 시장 침체 직후 쏟아져 나온 차압 매물을 대거 사들인 부동산 투자자들이다. 당시 대규모 차압 사태 직후 부동산 투자 기관들은 값싼 차압 매물을 싹쓸이 하다시피 대량 매입했다.

투자자들은 매입한 차압 주택을 급등한 임대 수요를 겨냥, 발 빠르게 임대용 주택으로 전환했다. 이후 주택 임대료가 빠른 속도로 오르면서 투자자들은 현재까지 높은 임대 수익률을 올리고 있다. 임대료 시세가 꺾이지 않는 한 매물 부족 현상이 해소되기는 쉽지 않을 전망이다.

2006년과 2007년 주택 구입자중 상당수는 여전히 깡통 주택 소유주들이다.

주택 가격이 가장 높을 때 집을 장만했다가 폭락과 회복을 거쳤음에도 불구하고 시세가 회복되지 않은 주택이 아직 많이 남아있다. 시세가 모기지 대출금보다 낮은 경우 집을 팔고 싶어도 내놓을 수가 없기 때문에 매물 부족의 또 다른 원인으로 지적된다.

주택시장 회복이 수년째 지속됐음에도 불구하고 여전히 조심스러운 행보를 보이는 주택 건설 업계도 매물 부족 요인이다.

■ USA 투데이, 스티브 유델슨(오너스 닷컴 대표)
◆ 향후 주택 시장 전망은?
-소비자들의 주택 구입 수요가 당분간 강할 것으로 기대된다. 동시에 주택 매물 공급은 제한적으로 이뤄질 것으로 우려된다.

재판매 주택, 신규 주택, 저가대 주택 등 매물 형태 구분 없이 매물 부족 현상이 상당기간 이어질 것으로 보여진다. 매물 부족은 곧 주택 가격 상승으로 이어진다. 따라서 중간 주택 가격의 상승세는 지속될 가능성이 크다.

주택구입 수요가 줄지 않는 가장 큰 원인은 낮은 금리다. 사상 최저 수준의 모기지 금리가 높은 가격에도 불구하고 주택 구입 수요를 지탱하는 요인으로 분석된다. 낮은 금리로 인한 주택 구입 수요와 매물 부족 현상이 겹치면서 바이어간 주택 구입 경쟁이 여전히 치열하다.

아직까지 셀러스 마켓으로 볼 수 있는 주택 시장이 여러 지역이다. 셀러스 마켓 지역에서는 바이어들이 주택 구입에 상당한 애를 먹고 있다. 셀러스 마켓 바이어들이 주의해야 할 점은 구입 한도를 정확히 파악하는 것이다. 불필요한 경쟁에 휩싸여 높은 가격에 구입할 가능성이 많기때문에 정확한 시세와 구입 한도를 파악하는 절차가 필요하다.

◆ 대선을 앞두고 ‘관망’ 수요가 많은데
-주택 시장에 영향을 미치는 불확실성은 언제나 있었다. 올해는 특히 대통령 선거를 앞두고 부동산 관련 투자 결정을 잠정 보류하는 관망 입장이 늘고 있는 것은 사실이다.

그러나 대통령 선거를 부동산 투자 결정의 기준으로 삼아서는 안 된다. 바이어의 경우 현재 모기지 금리가 사상 최저 수준으로 이 점만 놓고 보면 당장 주택 구입에 나서야 할 상황이다.

올해 말 금리 인상 전망이 점차 커지고 있는 가운데 주택 가격 하락 전망은 낮기 때문에 대선을 핑계로 주택 구입을 미룰 상황이 아니다. 셀러도 마찬가지다.

현재 주택 가격이 주택 시장 침체 전 수준을 거의 회복할 만큼 상당폭 올랐다. 주택 가격이 대선을 전후로 더 오를지 떨어질지 현재로서 예측하기 쉽지 않은 만큼 대선이 주택 처분 연기 사유가 될 수 없다.

<준 최 객원기자>